Hvordan skaffe egenkapital til bolig?

Banken krever i dag minst 10 prosent egenkapital, ikke 20–25 prosent. Mangler du den, kan BSU, tilleggssikkerhet fra foreldre eller startlån fra kommunen hjelpe – et forbrukslån gjør det ikke.

Krav om egenkapital til toppfinansieringen

Bankene kan som hovedregel ikke tilby startlån med 100 % finansiering uten annen sikkerhet enn i den boligen du kjøper – heller ikke når boliglånet til unge markedsføres som «startlån». Dette skyldes bankenes egen økonomiske situasjon og ikke minst utlånsforskriften, som er fastsatt av Finansdepartementet. Finanstilsynet fører tilsyn med at bankene følger den. Etter forskriften kan lån med pant i boligen ikke være mer enn 90 prosent av boligens verdi (§ 7). Banken har en liten fleksibilitetskvote – 10 prosent av utlånene hvert kvartal, 8 prosent i Oslo – der den kan gjøre unntak, men 100 % finansiering i bank er unntaket, ikke regelen. Det kommunale startlånet, som du kan lese om lenger ned, er noe annet og følger ikke utlånsforskriften.

Mange stiller spørsmålet ved at bankene ikke kan tilby 100 % finansiering så lenge de har sikkerhet i form av pant i boligen og dermed tilsynelatende skal være sikret. Hovedgrunnen er at de må ta høyde for svingninger i markedet. Selv om boligmarkedet i lange perioder har hatt en flott og relativt jevn stigning, har det ikke alltid vært slik, og bankene må således ta høyde for at boligen du kjøper kan synke i verdi etter overdragelsen. Når en kunde misligholder et boliglån, vil det alltid gå en periode hvor lånet øker på grunn av renter som løper, og dermed kan et misligholdt lån fort være betydelig større enn den opprinnelige kjøpesummen. Forøvrig har borettslaget panterett foran all annen pant for ubetalte felleskostnader, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp – 273 098 kroner fra 1. mai 2026 (burettslagslova § 5-20). Ved selveier har kommunen tilsvarende prioritet i forhold til eiendomsskatt og kommunale gebyrer som vann, avløp, avfall og feiing (panteloven § 6-1), og i et eierseksjonssameie har sameiet panterett for inntil 2 G. Andre forhold som tas hensyn til er salgsomkostninger (meglerhonorar) som vil påløpe ved salg uavhengig om det er frivillig salg eller tvangssalg med medhjelper. Alt dette gjør at bankene ønsker egenkapital av sine lånekunder.

Lovkravet er minst 10 prosent egenkapital av kjøpesummen, medregnet eventuell fellesgjeld, fra 31. desember 2024 – ikke 20–25 prosent, slik mange tror. Fram til da var kravet 15 prosent. I tillegg kan samlet gjeld ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt (§ 6), og banken skal regne på om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, til minst 7 prosent rente (§ 5). Det er ofte disse to kravene, mer enn egenkapitalen, som stopper lånesøknaden. Du kan regne på hva bankens egenkapitalkrav betyr for deg.

Sikkerhet med pant i foreldrenes bolig

Hvordan skal man da som ung i dag klare å komme seg inn på boligmarkedet? En vanlig løsning er at foreldre eller andre stiller sin bolig som sikkerhet for den delen av lånet som går ut over 90 prosent. Utlånsforskriften § 8 lar banken legge slik tilleggssikkerhet til boligens verdi. Merk at dette ikke er egenkapital: det er fortsatt ditt lån, og det teller med når banken regner gjeldsgrad og stresstest. Pantet må dessuten ligge innenfor 90 prosent av verdien på foreldrenes bolig, medregnet deres egne lån. Banken får da en slags dobbel sikkerhet for lånet, både i form av fysiske verdier og den byrden det medfører å risikere at familie kommer i uføre ved mislighold, med påfølgende ekstra innsats for å opprettholde forpliktelsene.

Foreldrene har rettigheter etter finansavtaleloven: banken skal forklare risikoen, opplyse det høyeste beløpet pantet sikrer, og kredittvurdere dem (§§ 3-36 og 6-1). Men vær klar over at pant i foreldrenes bolig – såkalt realkausjon – ikke har tiårsgrensen som gjelder for vanlig kausjon (§ 6-7). Les mer om tilleggssikkerhet i foreldrenes bolig og om risikoen for den som kausjonerer.

Startlån fra kommunen

Ikke alle har mulighet til å stille sikkerhet i form av annen bolig. Enten fordi de ikke har nær familie med friverdi i egen bolig eller fordi de eller familien ikke er villig til å utsette seg for den betydelige risikoen dette faktisk medfører. For noen av disse kan det være verdt forsøket å søke startlån hos kommunen. Startlånet er ikke et lån for alle unge: det er for personer som har langvarige problemer med å finansiere egen bolig, og som ikke får lån eller nok lån i banken (forskrift om lån fra Husbanken §§ 5-1, 5-2 og 5-4). Dersom du får innvilget dette, får du en gunstig lånerente som tilsvarer husbankrenten, eventuelt med et påslag på inntil 0,25 prosentpoeng for å finansiere kommunens kostnader. Husbankens flytende rente er 4,131 prosent fra 1. november 2026 (månedlige terminer). Kommunen kan gi lavere rente, og den kan kreve gebyr hvis den dokumenterer at kostnadene er høyere enn påslaget (§ 8-2).

Ordinært startlån har ikke noe egenkapitalkrav og kan dekke hele kjøpesummen, eller være et topplån sammen med et lån i banken. I forsøket med startlån til førstegangsetablerere, som bare finnes i kommuner som har fått midler til det, må du derimot ha minst 5 prosent egenkapital. Se startlån uten egenkapital for forskjellen, og hvordan du søker om kommunalt startlån. Dette er et gunstig alternativ som mange flere burde vurdere muligheten for enn det som er tilfellet i dag.

BSU og startlån

BSU har du sikkert hørt om og er det desidert mest fornuftige alternativet. BSU er en forkortelse for boligsparing for ungdom der du får skattefradrag på 10 prosent av det du sparer. I 2026 kan du spare inntil 27 500 kroner i året og totalt 300 000 kroner, til og med det året du fyller 33 år. Det gir inntil 2 750 kroner mindre i skatt hvert år. Det oppsparte beløpet er ment å brukes til bolig – det trenger ikke være din første – og selv om det ikke skulle dekke det normale egenkapitalkravet til banken, er det en god start.

Banken kan derimot ikke senke kravene til egenkapital fordi du har vært strukturert i sparingen: kravet står i forskriften. Innestående BSU kan heller ikke regnes med i bankens beregning – pengene må tas ut og brukes i kjøpet. Søker du startlån, er sparing et av punktene kommunen vurderer: om du har spart så godt inntektene og nødvendige utgifter tillater (§ 5-4). Dessverre medfører dette at du har spart i mange år, noe svært mange unge ikke har fått til.

Forbrukslån som startlån?

Dersom ingen av de ovennevnte alternativene er aktuelle, kan det være fristende å finansiere de siste prosentene av boligen med et dyrere lån hos tilbydere som har spesialisert seg på forbrukslån. Det fungerer normalt ikke, og det er ikke et startlån. Et forbrukslån er gjeld, ikke egenkapital: det teller fullt med i gjeldsgraden og stresstesten, det skal etter utlånsforskriften § 13 nedbetales over høyst fem år, og det synes i gjeldsregisteret, som banken og kommunen sjekker. De høye terminbeløpene gjør søknaden svakere, ikke sterkere. I slike tilfeller er det svært viktig at du er bevisst på hva dette vil koste deg ekstra og om du faktisk har råd til å betjene det.

Har du allerede et slikt lån, er det viktig at du er våken. Å bake det inn i boliglånet når boligen stiger i verdi, betyr at boliglånet blir større, og det nye lånet må oppfylle de samme kravene til egenkapital, gjeldsgrad og betjeningsevne som et vanlig boliglån. Snakk med banken, eller ring Navs telefon for økonomi og gjeld på 55 55 33 39, før gjelden vokser. Mer om dette finner du i forbrukslån som egenkapital.