Borettslag og fellesgjeld: totalpris og felleskostnader framover

Når du kjøper en andel i et borettslag, overtar du også en del av lagets felles lån. Den delen betaler du gjennom felleskostnadene hver måned. Har lånet avdragsfrie år igjen, betaler laget bare renter nå – og felleskostnadene stiger når avdragene starter. Kalkulatoren viser hvor mye.

Slik regner kalkulatoren

Totalprisen er prisantydningen pluss andelen fellesgjeld. Det er totalprisen banken regner egenkapitalkravet av. Utlånsforskriften § 7 sier at alle lån med pant i boligen skal tas med i belåningsgraden, «herunder fellesgjeld i borettslag». Når lånet kan være inntil 90 prosent, må du ha 10 prosent egenkapital av totalprisen.

Renter og avdrag i felleskostnadene i dag anslås ut fra andelen din, renten og løpetiden. Er lånet avdragsfritt, er det bare renter: andelen ganger renten delt på tolv. Betaler laget allerede avdrag, regnes det som et annuitetslån over den gjenstående løpetiden. Står det riktige beløpet i salgsoppgaven, kan du skrive det inn selv. Resten av felleskostnadene kaller kalkulatoren drift. Den delen holdes uendret.

Når avdragene starter, regnes andelen som et annuitetslån over årene som er igjen etter den avdragsfrie perioden. Det nye beløpet pluss driften er felleskostnadene etterpå. Alt regnes også med renten 3 prosentpoeng høyere.

Slik leser du resultatet

Tallet å se etter er felleskostnadene når avdragene starter, og særlig det samme tallet med høyere rente. Det er dette du må klare over tid, sammen med ditt eget boliglån – sett det inn i budsjettkalkulatoren. Kalkulatoren regner med at laget ikke refinansierer eller forlenger lånet, og at renten er den samme i hele perioden. Mange borettslag har flytende rente, og da følger felleskostnadene rentenivået.

Regneeksempel

Tenk deg en leilighet med prisantydning 2 000 000 kroner og 1 000 000 kroner i fellesgjeld. Felleskostnadene er 6 000 kroner i måneden. Fellesgjelden har 5 prosent rente, tre avdragsfrie år igjen og 30 års gjenstående løpetid.

Den vanlige feilen er å regne egenkapitalen av prisantydningen: 200 000 kroner. Banken krever 300 000 kroner. Eksemplet viser også hvorfor lave felleskostnader kan lure: om tre år stiger de med nesten 1 500 kroner i måneden, og med tre prosentpoeng høyere rente blir de over 3 300 kroner høyere enn i dag.

Fellesgjeld og startlån

Kommunen regner kjøpesummen pluss fellesgjelden som finansieringsbehovet når du søker startlån til en borettslagsbolig. Husbanken skriver i veilederen at samlet lån (fellesgjeld og startlån) ikke skal overstige totalprisen for boligen inkludert omkostninger. Startlån til førstegangsetablerere krever minst 5 prosent egenkapital av kjøpesummen, og andelen fellesgjeld regnes med. I eksemplet blir det 150 000 kroner. Ordinært startlån har ikke et slikt krav.

Andelen fellesgjeld regnes også med i bankens krav til gjeldsgrad og i stresstesten, fordi den er en del av din samlede gjeld. Til gjengjeld er det ingen dokumentavgift ved kjøp av andel i borettslag – bare tinglysingsgebyret på 545 kroner for overføringen og hvert pantedokument (Kartverket, 2026). Borettslaget har pant i andelen for ubetalte felleskostnader foran alle andre, men begrenset til to ganger grunnbeløpet, 273 098 kroner (burettslagslova § 5-20).

Les mer om borettslagsbolig med startlån, høy fellesgjeld og bankens egenkapitalkrav. Omkostningene kan du regne ut i omkostningskalkulatoren.

Typiske feil

• Å se bare på prisantydningen. Totalprisen er det du faktisk betaler, enten nå eller gjennom felleskostnadene.
• Å stole på dagens felleskostnader. Spør hvor lenge den avdragsfrie perioden varer, og hvilken rente lånet har.
• Å glemme renterisikoen. Med 1 000 000 kroner i fellesgjeld utgjør 3 prosentpoeng høyere rente 2 500 kroner mer i måneden i renter alene.
• Å tro at drift aldri endres. Vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter kan også øke felleskostnadene. Be om lagets budsjett.