Høy fellesgjeld – fellen for startlånskjøpere

En borettslagsleilighet med lav prisantydning og høy fellesgjeld er ikke billigere – kommunen regner kjøpesum pluss fellesgjeld. Den største fellen er avdragsfrihet på lagets lån: felleskostnadene kan stige kraftig den dagen avdragene starter, og det må budsjettet ditt tåle.

Fellesgjeld er gjeld, selv om den står i borettslagets navn. Kommunen legger kjøpesum og andel fellesgjeld sammen når den vurderer hva boligen koster, skriver Husbanken i veilederen. En leilighet med prisantydning 990 000 kroner og 2 400 000 kroner i fellesgjeld er en bolig til 3 390 000 kroner – akkurat som en selveier til samme totalpris. Fellen er ikke at gjelden er der, men at den er lett å undervurdere: felleskostnadene kan være lave i dag fordi laget ikke betaler avdrag, og stige mye når avdragene starter.

Hvorfor lav prisantydning frister

For en startlånssøker ser en lav prisantydning ut som en vei inn. Startlånet blir mindre, terminbeløpet blir lavere, og i forsøket med startlån til førstegangsetablerere kan det se ut som om kravet om 5 prosent egenkapital blir lettere å oppfylle. Men regnestykket holder ikke:

• Kommunen regner kjøpesum pluss andel fellesgjeld som finansieringsbehovet, og samlet lån og fellesgjeld skal ikke overstige totalprisen med omkostninger.
• I forsøket skal egenkapitalen regnes av kjøpesummen inkludert andel fellesgjeld. Husbanken skriver at kravet gjelder alltid.
• I kommuner med prisgrense er fellesgjelden ofte med. Bergen oppgir sine tak som «maks lån- og kjøpesum (inkl. fellesgjeld)».
• Felleskostnadene, som betaler renter og avdrag på fellesgjelden, regnes som en boutgift når kommunen vurderer om du kan betjene lånet.

Høy fellesgjeld gir deg altså ikke mer bolig for pengene. Den flytter bare en del av gjelden fra ditt eget lån til lagets.

Regneeksempel: to leiligheter til samme totalpris

Tenk deg to like leiligheter, begge med totalpris 3 390 000 kroner. Leilighet A har prisantydning 990 000 og 2 400 000 i fellesgjeld. Laget har avdragsfrihet på lånet i noen år til. Leilighet B har prisantydning 2 890 000 og 500 000 i fellesgjeld med vanlig nedbetaling. Vi forutsetter at begge lagene betaler 5 prosent rente med 25 år igjen på lånet, og at driftsdelen av felleskostnadene er 3 000 kroner i måneden. Lagenes rente og drift er tenkte tall – bruk de faktiske tallene fra salgsoppgaven når du regner selv.

Startlånet regnes med Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 på 4,131 prosent pluss kommunens påslag på 0,25 prosentpoeng, over 30 år. Omkostningene er tinglysing av to dokumenter à 545 kroner.

I dag er A billigst – med om lag 2 400 kroner i måneden. Den dagen lagets avdragsfrie periode er over, blir A om lag 1 600 kroner dyrere enn B, og boutgiften stiger med over 4 000 kroner fra den ene måneden til den neste. En søker som akkurat klarer budsjettet med 18 000 kroner i boutgift, vil ikke klare 22 000.

Legg også merke til hva som ikke skiller dem. Stiger rentene med ett prosentpoeng på både startlånet og lagets lån, øker boutgiften med om lag 2 000 kroner i måneden for begge leilighetene, fordi den samlede gjelden er den samme. Faller prisene, taper du også omtrent like mange kroner i begge tilfeller. Det er avdragsfriheten og at gjelden er skjult i annonsen, som gjør høy fellesgjeld til en felle – ikke gjelden i seg selv.

Megleren må regne ut felleskostnadene etter den avdragsfrie perioden

Dette er den viktigste opplysningen å ha med til kommunen. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd pålegger megleren ved salg av borettslagsandeler å gi kjøperen skriftlig, før handel:

• lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene
• en egen beregning av de månedlige felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode
• opplysninger om at kjøper kan holdes ansvarlig for manglende dekning av felleskostnader og usolgte enheter i prosjektet
• om laget har sikring mot tap av felleskostnader, hvem som tilbyr den, og hvor lenge avtalen varer
• vesentlige opplysninger om lagets budsjett og regnskap

Står den egne beregningen ikke i salgsoppgaven, be megleren om den skriftlig. Send den sammen med salgsoppgaven til saksbehandleren.

Hvordan kommunen regner fellesgjelden

Husbankens veileder er klar på finansieringsbehovet: kjøpesum og andel fellesgjeld legges til grunn, og samlet lån – fellesgjeld og startlån – skal ikke overstige totalprisen inkludert omkostninger. Felleskostnadene er en del av boutgiftene i betjeningsevnevurderingen.

Det veilederen ikke sier uttrykkelig, er om kommunen skal bruke felleskostnadene slik de er i dag, eller slik de blir etter den avdragsfrie perioden. Den sier heller ikke direkte hvordan rentestresstesten – som Husbanken beskriver som styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng – skal brukes på lagets lån. Praksis kan variere. Husbanken skriver at saksbehandleren må ta hensyn til betjeningsevnen over tid, og en saksbehandler som ser at felleskostnadene vil stige om to år, bør ta det med. Spør kommunen hvordan de regner – og regn selv med det høyeste tallet. Mer om dette i tåler du renteøkning? Rentebufferen i startlånssøknaden.

Får du både banklån og startlån (samfinansiering), teller fellesgjelden også i bankens beregning. Etter utlånsforskriften § 7 skal alle lån med pant i boligen, «herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier», tas med i belåningsgraden, og andel fellesgjeld inngår i den samlede gjelden som ikke kan overstige fem ganger årsinntekten (§ 6). Se samfinansiering: startlån og banklån sammen.

Andre risikoer i et lag med mye gjeld

Naboene som ikke betaler. Laget må dekke lånet sitt selv om noen andelseiere ikke betaler. Borettslaget har legalpant i andelen for ubetalte felleskostnader, inntil 2 G – 273 098 kroner fra 1. mai 2026 – foran alle andre heftelser (burettslagslova § 5-20). Er misligholdet større, eller tar det tid å inndrive, må de andre andelseierne bære det gjennom felleskostnadene. Spør om laget har sikring mot tap av felleskostnader.

Nye lån. Har laget et stort vedlikeholdsbehov – rør, tak, fasade – kan generalforsamlingen vedta nytt lån. Da øker din andel av fellesgjelden uten at du har kjøpt noe nytt. Les protokollene fra de siste generalforsamlingene og spør om vedlikeholdsplanen.

Nye prosjekter. I nybygde borettslag er fellesgjelden ofte høy, og noen har avdragsfrihet de første årene. Megleren skal opplyse om du kan holdes ansvarlig for usolgte enheter i prosjektet. Se kjøpe nybygg med startlån.

Rente du ikke styrer. Startlånet følger Husbankens rente, som settes 0,75 prosentpoeng under et snitt av de beste lånetilbudene i markedet og følger endringer med noen måneders forsinkelse. Lagets lån har den renten laget har forhandlet fram, fast eller flytende. Du kan ikke flytte din andel av fellesgjelden til en annen bank.

Når høy fellesgjeld kan være greit

Høy fellesgjeld er ikke alltid et dårlig kjøp. Har laget nettopp gjennomført en stor rehabilitering med nye rør og nytt tak, har du betalt for noe du ellers ville møtt senere. Og fellesgjeld med vanlig nedbetaling og en rente på nivå med markedet er ikke dyrere enn den samme gjelden i ditt eget navn. Det som avgjør, er at du har regnet med de riktige felleskostnadene – også de som kommer – og at kommunen har godkjent boligen på det grunnlaget.

Noen borettslag har ordning for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Den gir lavere felleskostnader hvis du har penger å betale ned med, men ordningen er ikke lovregulert og finnes ikke i alle lag. Den er forklart på søsternettstedet vårt Økonomihjelpen i artikkelen om IN-ordning og individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Hvis felleskostnadene allerede har steget

Har du kjøpt, og felleskostnadene har økt mer enn du klarer, ta kontakt med kommunen tidlig. Kommunen kan avtale betalingsutsettelse, avdragsfrihet eller lengre nedbetalingstid på startlånet og dermed gi rom for de høyere felleskostnadene. Felleskostnadene selv kan kommunen ikke endre. Se når du ikke klarer å betale startlånet. Bostøtte kan også være aktuelt for boligeiere med lav inntekt. Hva borettslagskjøpet ellers innebærer, står i borettslagsbolig med startlån, og hvordan prisgrensene behandler fellesgjelden i prisgrenser for boliger med startlån.