Selveierleilighet, rekkehus og enebolig med startlån

Ja, du kan kjøpe selveierleilighet, rekkehus eller enebolig med startlån – forskriften skiller ikke mellom eierformer. Men som selveier betaler du dokumentavgift, du har mer av vedlikeholdet selv, og kommunen tar med disse kostnadene når den regner på om du klarer lånet.

Ja, startlånet kan brukes til å kjøpe en selveierbolig – en leilighet i et eierseksjonssameie, et rekkehus, en tomannsbolig eller en enebolig. Forskrift om lån fra Husbanken sier bare at kommunen kan gi lån til «kjøp av bolig», og at boligen skal være «egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet» (§ 5-3). Eierformen er ikke et vilkår.

Det som skiller selveier fra en borettslagsbolig, er pengene rundt kjøpet og ansvaret etterpå. Du betaler dokumentavgift på 2,5 prosent av verdien. Du eier selv bygningen eller seksjonen og har mer av vedlikeholdet. Og regningene for kommunale gebyrer og eiendomsskatt kommer ofte rett til deg, ikke gjennom en felles husleie. Kommunen regner med alt dette når den vurderer om du kan betjene lånet.

Tre slags selveier – og hva du faktisk eier

«Selveier» brukes om flere ulike eierformer, og forskjellen betyr noe for budsjettet ditt.

• Eierseksjon i et sameie. Leiligheten er en seksjon i et eierseksjonssameie etter eierseksjonsloven. Du har enerett til å bruke din bruksenhet (§ 25) og eier sammen med de andre resten av bygningen og tomta. Sameiet har et styre, et årsmøte og felleskostnader. Mange rekkehus og tomannsboliger er også seksjonert slik.
• Rekkehus eller tomannsbolig på egen tomt. Er boligen fradelt som egen eiendom, eier du hus og tomt alene, men deler kanskje vei, avkjørsel eller vannledning med naboene etter avtale.
• Enebolig. Du eier hus og tomt, og alt vedlikehold er ditt. Ligger huset på festet tomt, eier du huset, men leier tomta mot en årlig festeavgift.

For kommunen er spørsmålet det samme i alle tre: Er boligen nøktern og egnet for husstanden, og er de samlede boutgiftene noe dere klarer over tid? Men svaret på den siste delen avhenger mye av hvilken av de tre du kjøper.

Dokumentavgiften – den største forskjellen ved kjøpet

Ved kjøp av selveier tinglyses et skjøte, og da utløses dokumentavgift. Kartverket skriver at avgiften er 2,5 prosent av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet. Ved kjøp av andel i borettslag betales det ikke dokumentavgift. I tillegg kommer tinglysingsgebyret, som i 2026 er 545 kroner per dokument – for skjøtet og for hvert pantedokument.

Den gode nyheten er at et ordinært startlån kan dekke dette. Husbanken skriver i veilederen at startlånet kan dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger, og at omkostningene omfatter tinglysingsgebyr, dokumentavgift og etableringsgebyr. Det gjelder ikke innbo eller flytting.

Renten i eksemplet er Husbankens flytende rente på 4,131 prosent fra 1. november 2026 pluss kommunens høyeste påslag på 0,25 prosentpoeng. Dokumentavgiften alene utgjør rundt 400 kroner av terminbeløpet hver måned i 30 år. Gebyret kommunen tar for å opprette lånet, varierer fra kommune til kommune og er ikke tatt med. Du kan regne på din egen bolig i omkostningskalkulatoren, og hele oversikten over kjøpskostnader står under omkostninger ved boligkjøp med startlån.

Er dere to som kjøper, og en bank gir et grunnlån mens kommunen gir resten, blir det to pantedokumenter og dermed 1 635 kroner i tinglysing.

Vedlikeholdet: hvem betaler for hva i et sameie?

I et eierseksjonssameie er ansvaret delt i loven. Sameiet skal etter eierseksjonsloven § 33 holde fellesarealene, «inkludert bygningen og felles installasjoner», forsvarlig ved like. Du har ansvaret for din egen bruksenhet etter § 32. Paragrafen ramser opp hva som er ditt:

«Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a. inventar b. utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c. apparater, for eksempel brannslukningsapparat d. skap, benker, innvendige dører med karmer e. listverk, skillevegger, tapet f. gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g. vegg-, gulv- og himlingsplater h. rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i. vinduer og ytterdører.»

Samme paragraf sier at du skal vedlikeholde våtrommet slik at lekkasjer unngås, og at plikten omfatter reparasjon og utskifting – men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører, og ikke tak, bjelkelag eller bærende vegger. Vedtektene kan legge mer av ansvaret på sameiet. To ting er verdt å vite før du byr:

• Etter et eierskifte har du som ny eier plikt til å gjøre vedlikeholdet, «selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren» (§ 32 siste ledd). Et gammelt bad du overtar, er ditt problem.
• Store fellesprosjekter – nytt tak, fasade, drenering – betales gjennom felleskostnadene. Sameiet fordeler kostnadene etter sameiebrøken, og årsmøtet kan vedta at akontobeløpet også skal dekke sparing til framtidig vedlikehold (§ 29). Spør om vedlikeholdsplan og om det er vedtatt store arbeider.

Betaler du ikke felleskostnadene, har de andre seksjonseierne panterett i seksjonen din for kravet, begrenset til to ganger grunnbeløpet per bruksenhet (§ 31) – 273 098 kroner med grunnbeløpet fra 1. mai 2026. Den panteretten går foran kommunens pant for startlånet.

I rekkehus og enebolig er nesten alt ditt

Eier du huset alene, er taket, drenering, fasade og fyringsanlegg ditt ansvar. Husbanken skriver i veilederen at kommunen i betjeningsevnen tar utgangspunkt i inntekt etter skatt minus livsopphold, andre faste utgifter og «antatt vedlikehold». En eldre enebolig til samme pris som en nyere leilighet kan derfor gi et dårligere regnestykke. Et konkret tips: be om tilstandsrapporten tidlig, og gå gjennom de punktene som har tilstandsgrad 2 og 3 sammen med saksbehandleren. Hva kommunen ser etter i rapporten, er beskrevet under boligens tilstand og takst.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt

I et borettslag er mye av de løpende kostnadene samlet i én månedlig felleskostnad. Som selveier – særlig i rekkehus og enebolig – får du ofte egne regninger for vann og avløp, avfall og feiing, og eiendomsskatt hvis kommunen har det. Disse kravene er sikret med legalpant foran alle andre heftelser (panteloven § 6-1), så de går foran både bankens og kommunens pant.

Beløpene varierer mye mellom kommunene, og vi har ikke grunnlag for å gi et typisk tall. Be megleren om de faktiske kostnadene for akkurat denne boligen, og få dem med i budsjettet du sender kommunen. Hvordan avgiftene og eiendomsskatten fungerer, er forklart under kommunale avgifter og eiendomsskatt.

Hva kommunen vurderer når du vil kjøpe selveier

Kravene er de samme som for andre boliger, men noen av dem slår annerledes ut.

1. Nøktern og rimelig. Husbanken skriver at boutgiftene skal være rimelige sammenlignet med leie og tilsvarende eierboliger i området, og standarden normal. Mange kommuner har veiledende prisgrenser. Ulstein kommune skriver for eksempel i retningslinjene fra desember 2025 at boligen normalt ikke bør koste mer enn 2 900 000 kroner for en husstand på inntil tre personer, og 3 800 000 kroner for større husstander. Slike grenser må åpne for unntak. Se prisgrenser for boliger med startlån.
2. Egnet for husstanden. Antall personer, behov for tilgjengelighet og avstand til skole og jobb. En enebolig kan være riktig for en stor familie; for en enslig er det sjelden der kommunen ser det nøkterne valget. Les om kravet om nøktern og egnet bolig.
3. De samlede boutgiftene. Terminbeløp, felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, strøm og vedlikehold. Det er denne summen kommunen legger inn i betjeningsevnen.
4. Pantesikkerheten. Forskriften § 7-5 sier at lånet som hovedregel skal være sikret med første prioritets pant i «den bebygde eiendommen». Ved selveier tinglyses pantet direkte på eiendommen eller seksjonen. Husbanken skriver at kommunen bør bruke takst og tilstandsrapport for å vurdere pantet, og at lånet som hovedregel ikke skal overstige boligens verdi, med unntak av omkostningene.
5. Forsikring. Boligen må være fullverdiforsikret, og kommunen innhenter forsikringsattest. Eier du huset alene, er det du som må tegne husforsikringen. I et sameie må du avklare hvordan bygningen er forsikret og hva du selv må dekke.

Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud. Husbanken sier det rett ut til søkerne: «Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud.» Send salgsoppgaven til saksbehandleren så snart du har funnet noe aktuelt.

Grensetilfellene: festetomt og useksjonerte boliger

Festet tomt. Forskriften har en egen regel i § 7-5: «Er tomta festet, godtar Husbanken prioritet etter tre års forfalt festeavgift», festekontrakten skal vare minst like lenge som lånet pluss fem år, og festeretten skal ikke kunne sies opp uten samtykke. Regelen er skrevet for Husbankens egne lån, men kapittel 7 gjelder tilsvarende for kommunens startlån med mindre annet er fastsatt (§ 5-2 andre ledd). Be om festekontrakten tidlig, så kommunen kan sjekke den, og regn festeavgiften inn i boutgiftene.

Ideell sameieandel. Noen eldre tomannsboliger og bygårder er aldri seksjonert. Da eier du en brøkdel av hele eiendommen, og bruken av «din» leilighet følger av en avtale mellom eierne. Forskriften og veilederen omtaler ikke denne formen særskilt. Om kommunen godtar pant i en slik andel, må du avklare med kommunen før du byr.

Topplån eller hele lånet?

Kommunen skal etter § 5-3 tredje ledd vurdere om samfinansiering kan oppnås – altså om en bank kan gi en del av lånet. Ved selveier betyr det ofte at banken tar førsteprioritet og kommunen gir et startlån med pant etter banken. Husbanken godtar det så lenge samlet lån med pant i boligen ikke overstiger boligens verdi. Hvordan rekkefølgen i pantet fungerer, står under første- og annenprioritet, og hvor stort lånet kan bli, finner du i hvor mye du kan få i startlån.

Gjelder søknaden startlån til førstegangsetablerere – forsøket som bare finnes i noen kommuner – må du ha minst 5 prosent egenkapital. Lånet kan da dekke resten av kjøpesummen, tinglysingsgebyr, dokumentavgift og etableringsgebyr.