Borettslagsbolig med startlån

Startlån kan brukes til å kjøpe andel i borettslag. Kommunen regner kjøpesum og andel fellesgjeld som det samlede finansieringsbehovet, du slipper dokumentavgift, og felleskostnadene blir en fast utgift i budsjettet. Før du flytter inn, må styret godkjenne deg, og andre kan ha forkjøpsrett.

Ja, startlån kan brukes til å kjøpe en borettslagsandel, og mange startlånskjøpere ender i borettslag. Kommunen regner da kjøpesummen pluss andelen av fellesgjelden som det boligen faktisk koster. Du slipper dokumentavgift, men får felleskostnader hver måned som skal dekke både lagets drift og renter og avdrag på fellesgjelden. Selve kjøpet har også noen trinn du ikke møter ved selveierboliger: styret kan måtte godkjenne deg, andelseiere med forkjøpsrett kan ta over handelen, og borettslaget har pant i andelen foran kommunen.

Slik regner kommunen på en borettslagsbolig

Husbanken skriver i veilederen at kommunen ved boliger i borettslag legger både kjøpesum og andel fellesgjeld til grunn for det samlede finansieringsbehovet. Samlet lån – fellesgjeld og startlån – skal ikke overstige totalprisen for boligen inkludert omkostninger.

Tenk deg en treroms med prisantydning 2 000 000 kroner og 1 000 000 kroner i andel fellesgjeld. Totalprisen er 3 000 000 kroner. Har du ingen egenkapital og får ordinært startlån som fullfinansiering, låner du kjøpesummen og omkostningene av kommunen, mens fellesgjelden blir liggende i borettslaget. Felleskostnadene betaler renter og avdrag på din del av den.

Felleskostnadene kommer i tillegg til de 10 000 kronene. Det er summen av de to kommunen vurderer opp mot inntekten din.

I kommuner med prisgrense regnes fellesgjelden ofte med. Bergen oppgir sine veiledende tak som «maks lån- og kjøpesum (inkl. fellesgjeld)». I forsøket med startlån til førstegangsetablerere skal egenkapitalen på minst 5 prosent regnes av kjøpesummen inkludert andel fellesgjeld – i eksempelet over 150 000 kroner, ikke 100 000. Se prisgrenser for boliger med startlån.

Borettslag eller selveier – hva er forskjellen for deg?

Dokumentavgiften er den store forskjellen ved kjøpet: på en selveierbolig til 3 000 000 kroner er den 75 000 kroner. Startlånet kan dekke dokumentavgiften, men den øker lånet ditt. Mer om selveiersiden står i selveierleilighet, rekkehus og enebolig med startlån.

Felleskostnadene i budsjettet

Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned (burettslagslova § 5-19 tredje ledd). Kostnadene fordeles etter verdiforholdet mellom boligene eller andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen. Hva som ligger i beløpet, varierer: renter og avdrag på fellesgjelden, bygningsforsikring, kommunale avgifter, vedlikehold, forretningsfører – og i noen lag også oppvarming, TV og internett.

For kommunen er felleskostnadene en boutgift på linje med terminbeløpet. To leiligheter med samme totalpris kan derfor gi helt ulikt svar fra kommunen. Spør megleren hva felleskostnadene dekker, og om lagets lån har avdragsfrihet eller flytende rente. Det er her de fleste overraskelsene ligger – det er utdypet i høy fellesgjeld – fellen for startlånskjøpere.

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd pålegger megleren å gi deg skriftlig, før handel, blant annet lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene, en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode, opplysninger om laget har sikring mot tap av felleskostnader, og vesentlige opplysninger om lagets budsjett og regnskap. Send disse opplysningene til saksbehandleren sammen med salgsoppgaven.

Godkjenning i styret

Mange borettslag har vedtekter om at ny andelseier skal godkjennes av laget. Burettslagslova § 4-5 setter rammene: godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn, og har du ikke fått melding om nekting senest 20 dager etter at laget mottok søknaden, regnes godkjenningen som gitt. Du har ikke rett til å bruke boligen før godkjenningen er gitt. Selgeren hefter sammen med deg for felleskostnadene fram til godkjenningen er på plass.

At du har startlån, er ikke en saklig grunn til å nekte. Som hovedregel kan bare fysiske personer eie andeler, og hver kan bare eie én andel (§ 4-1), med unntak i loven. Gebyret for eierskiftet og godkjenningen kan laget bare kreve av selgeren, med inntil fire ganger rettsgebyret – det kan ikke avtales at kjøperen skal betale det (§ 4-6).

Forkjøpsrett: når budaksepten ikke er siste ord

Forkjøpsrett gjelder bare hvis vedtektene sier det (burettslagslova § 4-11). Mange borettslag tilknyttet et boligbyggelag har forkjøpsrett for lagets medlemmer. Det betyr at selv om budet ditt er akseptert, kan en med forkjøpsrett overta handelen til samme pris. Fristen for å bruke forkjøpsretten er 20 dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet med pris og vilkår, eller fem hverdager hvis laget har fått forhåndsvarsel (§ 4-15).

For deg som har finansieringsbevis med begrenset gyldighet, er dette viktig. Mister du boligen til forkjøpsretten, må du lete videre – og beviset løper. Sjekk salgsoppgaven, og spør kommunen om forlengelse hvis du er nær slutten av perioden. Forkjøpsrett kan ikke brukes når andelen går til ektefelle, nær slekt, søsken eller husstandsmedlem (§ 4-12), og fra 1. januar 2026 heller ikke når en leietaker eller deleier bruker kjøpsretten sin i en leie til eie- eller deleieavtale. Les mer om medlemskap i boligbyggelag og forkjøpsrett.

Legalpant og kommunens sikkerhet

Borettslaget har panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, «framfor alle andre hefte» (burettslagslova § 5-20 første ledd). Pantet er begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden – 273 098 kroner med grunnbeløpet fra 1. mai 2026 – og krever ikke tinglysing.

Kommunen får pant i andelen for startlånet, men alltid bak lagets legalpant. Er startlånet et topplån bak et banklån, ligger kommunen enda lenger bak. Husbanken skriver at startlånet som hovedregel skal ha førsteprioritet, men at kommunen ved samfinansiering kan godta lavere prioritet når samlet lån med pant ikke overstiger boligens verdi. Se første- og annenprioritet: pantet bak startlån og banklån.

IN-ordning, leie til eie og deleie

Noen borettslag har ordning for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN), der du kan betale ned din andel og få lavere felleskostnader. Ordningen er ikke lovregulert og finnes bare i noen lag. Hvordan den virker, forklarer vi på søsternettstedet vårt Økonomihjelpen i artikkelen om IN-ordning og individuell nedbetaling av fellesgjeld. Startlån kan etter forskriften § 5-3 gis til kjøp, utbedring og tilpasning, oppføring og refinansiering for å bli boende – en IN-innbetaling er ikke nevnt, så spør kommunen før du regner med det.

Fra 1. januar 2026 har burettslagslova regler om leie til eie og deleie i borettslag (§ 4-3 a). Utfyllende forskrifter er bare foreslått. Husbanken skriver at systemet for startlån ikke er tilrettelagt for deleie eller lignende modeller der låntakeren ikke eier hele boligen. Leie til eie, der du kjøper hele boligen etter en leieperiode, er en annen sak – se leie til eie: fra leietaker til boligeier og deleie og startlån.

Steg for steg

1. Få finansieringsbevis fra kommunen, se forhåndsgodkjent startlån.
2. Be om salgsoppgave, tilstandsrapport, budsjett og opplysninger om fellesgjelden.
3. Regn ut totalpris og månedlige kostnader: terminbeløp på startlånet pluss felleskostnader, også etter en eventuell avdragsfri periode.
4. Sjekk om laget har forkjøpsrett og krav om styregodkjenning.
5. Få boligen godkjent av kommunen før du byr.
6. Etter aksept: vent på avklaring av forkjøpsrett og styrets godkjenning før du regner handelen som sikker.