Aksjeleilighet og startlån

Verken forskriften eller Husbankens veileder sier noe om aksjeleiligheter. Det er derfor kommunen som avgjør, og spørsmålet er pantet: kommunen kan ikke tinglyse pant i boligen, bare ta pant i aksjen din. Avklar med kommunen før du byr.

Det korte svaret er at det kan gå, men at du ikke kan regne med det. Forskrift om lån fra Husbanken gir kommunen adgang til å gi startlån til «kjøp av bolig» (§ 5-3), og det står ingenting om at boligen må være selveier eller borettslag. Men forskriften sier også at lånet som hovedregel skal være sikret med pant i «den bebygde eiendommen» (§ 7-5), og Husbanken skriver i veilederen at startlånet skal ha pant i boligen. I en aksjeleilighet eier du ikke boligen. Du eier en aksje i selskapet som eier huset. Kommunen må derfor ta pant i aksjen – og det er en annen og svakere sikkerhet.

Vi har ikke funnet noe i forskriften, i veilederen eller i kommunale retningslinjer vi har lest som regulerer aksjeleiligheter særskilt. Det betyr at det er opp til kommunen å vurdere om den godtar sikkerheten. Spør derfor før du går på visning, ikke etter at du har vunnet budrunden. Hvem du skal kontakte, finner du i oversikten over startlån i din kommune.

Hva er en aksjeleilighet?

En aksjeleilighet ligger i et boligaksjeselskap. Selskapet eier tomta og bygningen. Hver aksjonær eier en eller flere aksjer, og knyttet til aksjene følger retten til å bruke en bestemt leilighet. Formen ligner borettslaget, men det juridiske er annerledes: en borettslagsandel registreres i grunnboken, mens aksjen er et verdipapir i et aksjeselskap.

Nye boligaksjeselskaper kan ikke opprettes. Burettslagslova § 1-4 første ledd sier:

«Det kan ikkje stiftast aksjeselskap eller allmennaksjeselskap med same føremål som burettslag.»

De aksjeleilighetene som finnes, er altså fra før loven kom. For disse selskapene bestemmer § 1-4 andre ledd at enkelte av borettslagsreglene likevel gjelder: forbudet mot diskriminering (§ 1-5), § 4-2, hele kapittel 5 om bruken av boligen og reglene om omdanning (§ 13-5). Kapittel 5 inneholder blant annet regelen om at laget har panterett for felleskostnader foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger grunnbeløpet (§ 5-20) – 273 098 kroner med grunnbeløpet fra 1. mai 2026. Etter ordlyden gjelder den også her.

Hvorfor pantet er det vanskelige punktet

Når du kjøper selveier eller borettslag med startlån, tinglyser kommunen et pantedokument i grunnboken. Det gir kommunen sikkerhet som alle kan se, og som gjelder foran senere kreditorer. Med en aksjeleilighet er det ingen eiendom eller andel i grunnboken å tinglyse pant i.

Pant i aksjer reguleres i panteloven § 4-2 a. Aksjer som ikke er registrert i en verdipapirsentral, «kan pantsettes med mindre noe annet er fastsatt i selskapets vedtekter», og panteretten får rettsvern ved at selskapet får melding om pantsettelsen. For kommunen betyr det tre ting:

• Den må sjekke vedtektene. Står det at aksjene ikke kan pantsettes, går det ikke.
• Den må sende melding til selskapet og følge med på at den faktisk er registrert.
• Ved mislighold er det aksjen som må selges. Kjøperkretsen kan være mindre enn for en vanlig leilighet, særlig hvis vedtektene krever at styret godkjenner nye aksjonærer.

Dette henger sammen med tapsdelingen. Kommunen bærer selv tapet på de første 25 prosent av restgjelden på et startlån, og staten resten (§ 7-5 siste ledd). Men Husbanken skriver i veilederen at kommunen ikke får tapsdeling dersom lånet ikke var godt nok sikret med pant på utlånstidspunktet. En kommune som er usikker på verdien av pantet, har derfor en god grunn til å være forsiktig. Det er ikke uvilje mot deg, men et spørsmål om hvem som bærer risikoen.

Hva kommunen ellers ser på

Utover pantet gjelder de vanlige kravene. Boligen skal være «egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet» (§ 5-3 andre ledd), og du må kunne betjene lånet over tid. Fordi et boligaksjeselskap kan ha lån på bygningen, slik et borettslag har fellesgjeld, bør du regne med at kommunen ser på totalprisen – kjøpesummen pluss din andel av selskapets gjeld – og på de månedlige felleskostnadene. Husbanken skriver at kommunen ved borettslag legger kjøpesum og andel fellesgjeld til grunn for finansieringsbehovet, og at samlet lån ikke skal overstige totalprisen inkludert omkostninger. Det er naturlig å regne på samme måte her. Hvorfor høy gjeld i fellesskapet er en felle, er forklart under høy fellesgjeld.

Søker du startlån til førstegangsetablerere – forsøket som bare finnes i noen kommuner – må du ha minst 5 prosent egenkapital av kjøpesummen inkludert andel fellesgjeld. Husbanken sier at kravet «gjelder alltid».

Kostnadene ved kjøpet er lavere

Dokumentavgiften på 2,5 prosent utløses når et skjøte på fast eiendom tinglyses. Når du kjøper en aksjeleilighet, er det aksjen som skifter eier, ikke hjemmelen til eiendommen, og da tinglyses det ikke noe skjøte. Det gir normalt ingen dokumentavgift, slik det heller ikke er dokumentavgift på borettslagsandeler. Be megleren bekrefte omkostningene i salgsoppgaven.

Til gjengjeld kan det komme andre kostnader, som gebyr til selskapet ved eierskifte. Og har du spart på BSU, kan pengene brukes: Skatteetaten regner kjøp av aksjeleilighet til eget bruk som godkjent bruk av BSU-midlene. Se BSU i 2026.

Et tenkt regneeksempel

Tenk deg to leiligheter med samme totalpris, 3 000 000 kroner. Den ene er en aksjeleilighet med kjøpesum 2 400 000 kroner og 600 000 kroner i andel av selskapets gjeld. Den andre er en selveierleilighet til 3 000 000 kroner. Renten er 4,381 prosent – Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 pluss kommunens høyeste påslag – og lånene er annuitetslån over 30 år.

Aksjeleiligheten ser billigere ut per måned, men forskjellen spises langt på vei opp av at felleskostnadene også betjener selskapets lån. Kommunen ser på summen: terminbeløp pluss felleskostnader pluss strøm, forsikring og livsopphold. Sammenlign derfor alltid totalpris og samlede månedlige utgifter, ikke prisantydningen alene.

Dette bør du avklare før du byr

1. Spør kommunen om eierformen. Har du allerede et finansieringsbevis, skriv til saksbehandleren og spør om kommunen godtar pant i aksjer. Husbanken skriver at kommunen skal godkjenne boligen før bud, så dette må uansett avklares. Om finansieringsbeviset og gyldigheten kan du lese mer under forhåndsgodkjent startlån.
2. Be om vedtektene. Se etter om aksjene kan pantsettes, om styret må godkjenne ny aksjonær, om det er forkjøpsrett, og om det er begrensninger på utleie.
3. Be om selskapets regnskap og låneavtaler. Hvor stor er gjelden, når starter avdragene, og hvordan fordeles den på aksjene?
4. Spør om bygningen er forsikret. Kommunen krever at boligen er fullverdiforsikret og innhenter forsikringsattest. I et aksjeselskap er det normalt selskapet som forsikrer bygningen – få det dokumentert.
5. Spør banken også, hvis dere skal samfinansiere. Kommunen skal vurdere om en bank kan ta en del av lånet (§ 5-3 tredje ledd). Banken har sine egne regler for hva den godtar som sikkerhet.

Hei. Jeg har finansieringsbevis for startlån datert [dato], saksnummer [nummer]. Jeg vurderer å by på en aksjeleilighet i [adresse], eid av [selskapets navn]. Kan kommunen gi startlån med pant i aksjene? Vedtektene og salgsoppgaven ligger ved. Visningen er [dato], og jeg ønsker svar før jeg eventuelt legger inn bud. Vennlig hilsen [navn, telefon]

Hvis kommunen sier nei

Et avslag på å finansiere en bestemt bolig er ikke det samme som et avslag på startlånet. Finansieringsbeviset gjelder fortsatt for andre boliger. Det naturlige alternativet er en tilsvarende leilighet i et borettslag eller en selveierleilighet, der pantet kan tinglyses på vanlig måte.

Mener du at kommunen har lagt vekt på noe som ikke er saklig, kan du be om en skriftlig begrunnelse. Er avgjørelsen et enkeltvedtak – for eksempel et avslag på søknad om lån til en konkret bolig – kan den påklages innen tre uker etter forvaltningsloven § 29. Det er kommunens egen klageinstans som avgjør klagen. Hva du ellers bør tenke på i budrunden, står under visning, bud og forbehold om finansiering.

På søsternettstedet vårt Økonomihjelpen finnes en gjennomgang av aksjeleilighet, obligasjonsleilighet, tomtefeste og andre sjeldne eierformer, med vekt på salg og banklån.