Kjøpe nybygg med startlån

Ja, du kan kjøpe ny bolig fra en utbygger med startlån. Problemene er tiden og forskuddet: startlånet utbetales først når boligen er ferdig, finansieringsbeviset gjelder ofte bare noen måneder, og et forskudd må enten dekkes av egne penger eller sikres med garanti.

Ja, startlånet kan brukes til å kjøpe en ny bolig fra en utbygger. Forskrift om lån fra Husbanken nevner både «kjøp av bolig» og «oppføring av ny bolig» som formål (§ 5-3 første ledd), og nybygg er ikke unntatt. De vanlige kravene gjelder: boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenlignet med prisnivået på stedet, og du må klare å betjene lånet over tid.

Men et nybygg passer dårligere inn i den vanlige startlånsrytmen enn en brukt bolig. Du signerer gjerne kontrakt lenge før boligen står ferdig. Utbyggeren vil ofte ha et forskudd. Og kommunen betaler ikke ut lånet før boligen kan tas i bruk. Det er tre ulike problemer, og alle må løses før du skriver under.

Problem 1: Finansieringsbeviset gjelder kortere enn byggetiden

Husbanken skriver i veilederen at finansieringsbeviset «er ofte gyldig i minimum tre måneder», at kommunen bestemmer lengden og at den om nødvendig kan forlenge det. Lokale regler varierer: Froland kommune oppgir tre måneder, og Ulstein kommune skriver at tilsagnet gjelder seks måneder. Et boligprosjekt kan ta ett eller to år fra salgsstart til innflytting.

Det betyr ikke at du må vente til boligen er ferdig med å søke. Men du må få en avtale med kommunen om hvordan perioden fram til overtakelse skal håndteres. Det vanlige er at kommunen vurderer den konkrete boligen og kontrakten, og at saken tas opp igjen når overtakelsen nærmer seg. Forskriften § 7-3 gir kommunen rett til å kreve nye opplysninger og dokumentasjon, og den vil ofte be om oppdatert inntekt og gjeld før utbetaling. Hva som skjer hvis økonomien din endrer seg i mellomtiden, står under når noe endrer seg etter at du har fått tilsagn.

Problem 2: Forskuddet

Mange utbyggere vil ha en del av kjøpesummen før boligen er ferdig. Startlånet kan ikke brukes til dette, fordi det ikke utbetales før boligen er ferdig (se problem 3). Har du ikke egne penger, må forskuddet enten avtales bort eller sikres på en måte du kan leve med.

Loven beskytter deg her. Bustadoppføringslova gjelder når du kjøper ny bolig fra en entreprenør og arbeidet ikke er fullført når avtalen inngås (§ 1 første ledd bokstav b). Den gjelder også for nye eierseksjoner og, etter § 1a, for nye borettslagsboliger. Loven kan ikke fravikes til skade for deg (§ 3). Om forskudd sier § 47 andre ledd:

«Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan det berre avtalast forskotsbetaling etter første ledd dersom betalinga skal skje etter at forbrukaren har fått overført heimelen til eigedomen utan andre hefte enn dei som forbrukaren skal overta, eller det er stilt garanti som nemnd i tredje ledd.»

Garantien i tredje ledd er en selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon. Forskuddet ditt er altså sikret mot at utbyggeren går konkurs før du får boligen. Men pengene må fortsatt komme fra et sted. Kommunen kan ikke betale ut startlånet tidligere, og et forbrukslån til forskuddet er gjeld som svekker betjeningsevnen din – og som kommunen vil se i gjeldsregisteret.

Har du spart opp noe, kan forskuddet være en god bruk av pengene, men husk Husbankens anbefaling om at du bør kunne beholde minst to netto månedslønner utenfor boligfinansieringen. Er du usikker, still spørsmålet om forskudd til kommunen før du signerer, ikke etter.

Problem 3: Startlånet kommer først ved ferdigattest

Husbanken skriver i veilederen at startlån ikke kan brukes som byggelån, og at det ikke kan utbetales «før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er på plass». Ved kjøp av nybygg fra en utbygger er det som regel uproblematisk, fordi utbyggeren finansierer byggingen og du betaler ved overtakelse. Veilederen sier at du må ha byggelån i bank i byggeperioden, «dersom utbygger ikke står for byggingen gjennom en totalentreprise hvor utbygger ikke skal ha betalt før bygget står ferdig».

Skal du derimot selv kjøpe tomt og inngå kontrakt med en husleverandør, er det du som byggherre som må finansiere byggeperioden. Da gjelder en annen oppskrift, som er beskrevet under bygge egen bolig med startlån.

Garantien du har krav på

Utbyggeren skal stille garanti for at avtalen blir oppfylt (bustadoppføringslova § 12). Ved kjøp av bolig med tomt skal garantien gjelde fram til fem år etter overtakelsen og dekke minst 5 prosent av vederlaget, men for krav som gjøres gjeldende før overtakelsen kan den være 3 prosent. Ved nye borettslagsboliger regnes garantien av summen av kontantvederlaget og andelen fellesgjeld. Til garantien er dokumentert, har du rett til å holde tilbake hele vederlaget.

Blir boligen forsinket, kan du kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer, som hovedregel 1 promille av vederlaget (minst 0,75 promille når avtalen omfatter tomta), i inntil 100 dager (§ 18). For deg som startlånskjøper er en forsinkelse mer enn et irritasjonsmoment: Den kan bety at leiekontrakten din går ut før du får flytte inn, og at kommunen må forlenge tilsagnet på nytt.

Er et nybygg «nøkternt»?

Nye boliger koster ofte mer per kvadratmeter enn brukte i samme område. Det gjør dem ikke uaktuelle, men kommunen sammenligner med prisnivået på stedet og med hva det koster å leie tilsvarende. Har kommunen en veiledende prisgrense, gjelder den også for nybygg – se prisgrenser for boliger med startlån.

To ting er spesielle for nybygg:

• Tilvalg øker prisen. Et kjøkken- eller baderomstilvalg kan løfte totalprisen over det kommunen har godkjent. Avklar med kommunen hva den godkjenner, og bestill ikke tilvalg før du vet at det er dekket.
• Fellesgjeld med avdragsfrihet. I nye borettslag er fellesgjelden ofte høy, og felleskostnadene kan stige når en avdragsfri periode på fellesgjelden går ut. Kommunen legger kjøpesum og andel fellesgjeld til grunn for finansieringsbehovet. Se høy fellesgjeld.

Lavere vedlikehold de første årene kan til gjengjeld tale for et nybygg. Kommunen tar med «antatt vedlikehold» når den regner betjeningsevne, og det er normalt lavere i en ny bolig enn i et eldre hus.

Omkostninger og rente fram mot overtakelse

Ved selveier betales dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet, ifølge Kartverket. Når skjøtet tinglyses – før eller etter at boligen er ferdig – kan derfor ha betydning for beløpet. Spør megleren hva som er beregnet i ditt prosjekt. I nye borettslag er det ingen dokumentavgift. Et ordinært startlån kan dekke dokumentavgift, tinglysingsgebyr og etableringsgebyr.

Renten du ser i dag, er ikke nødvendigvis renten ved overtakelse. Husbankens flytende rente er 4,131 prosent fra 1. november 2026 (månedlige terminer), og kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng. Endringer i markedsrenten slår inn i Husbankens flytende rente med noen måneders forsinkelse. Med en kjøpesum på 3 500 000 kroner og fullfinansiering over 30 år gir ett prosentpoeng høyere rente rundt 2 200 kroner mer i terminbeløp per måned. Kommunen tester derfor betjeningsevnen din med en høyere rente enn dagens – Husbanken kaller det rentestresstest.

Hvis du bare trenger et topplån

Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås (§ 5-3 tredje ledd). Ved nybygg kan det være lettere å få en bank med på grunnlånet, fordi verdien er tydelig og standarden kjent. Da vil banken og kommunen samordne utbetalingen ved overtakelse. Hvordan det fungerer, står under samfinansiering med startlån og banklån. Hva som skjer på overtakelsesdagen, er beskrevet under utbetaling og overtakelse.

Søker du startlån til førstegangsetablerere i en forsøkskommune, kan lånet brukes til kjøp og oppføring, men ikke som byggelån, og du må ha minst 5 prosent egenkapital – inkludert andel fellesgjeld.