Deleie og startlån – hvorfor de sjelden går sammen

Som hovedregel kan du ikke bruke startlån til å kjøpe en del av en bolig. Husbanken skriver at systemet ikke er tilrettelagt for deleie, og i forsøket for førstegangsetablerere er deleie uttrykkelig utelukket. Deleie er et eget alternativ, med egne regler fra 2026.

Nei, i praksis kan du ikke kombinere startlån og deleie. Husbanken skriver i veilederen til kommunene: «Husbanken har ikke system som er tilrettelagt for at startlån kan benyttes til deleie, eller lignende boligkjøpsmodeller, hvor låntaker ikke eier hele boligen.» I forsøket med startlån til førstegangsetablerere er deleie uttrykkelig utelukket. Forskriften har ikke et eget forbud, men startlånet bygger på at kommunen får pant i boligen, og det er vanskelig når du bare eier en del av den.

Det betyr ikke at deleie er et dårlig valg. Det betyr at deleie og startlån er to ulike veier til egen bolig, for to ulike grupper. Her er hvordan deleie fungerer, hva den nye loven fra 2026 sier, og hvordan du vurderer hvilken vei som passer for deg.

Hva er deleie?

Ved deleie eier du en del av boligen, og en aktør – typisk et boligbyggelag eller et selskap – eier resten. Du bor i hele boligen, betaler lån på din del og leie eller vederlag for den andre delen, og har rett til å kjøpe deg opp over tid.

Fra 1. januar 2026 er deleie definert i burettslagslova § 4-3 a andre ledd:

«Med deleige er det i denne lova meint avtale om delt eigarskap av ein bustad mellom ein juridisk person og ein eller fleire fysiske personar, der den eller dei fysiske personane har rett til å kjøpe heile bustaden. Den eller dei fysiske personane må eige minst 50 prosent av bustaden og ha ein eksklusiv bruksrett til heile bustaden.»

Loven ble endret ved lov 19. desember 2025 nr. 114 for å legge til rette for slike modeller i borettslag. Blant annet kan forkjøpsretten ikke brukes når en deleier kjøper ut resten etter avtalen (§ 4-12 tredje ledd), og reglene om sameie i andel er ikke til hinder for deleie (§ 5-2 femte ledd). Departementet kan gi forskrift om at deleieaktører kan eie inntil halvparten av boligene i et lag. Den forskriften er bare foreslått: Kommunal- og distriktsdepartementet sendte et høringsnotat 1. juli 2026 med høringsfrist 16. oktober 2026, og per 19. oktober 2026 er ingenting vedtatt.

Hvorfor startlånet ikke passer inn

Startlånet er laget for å finansiere en hel bolig. Forskriften sier at kommunen kan bruke startlånet «til å fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering» (§ 5-3 tredje ledd), og at lånet som hovedregel skal ha første prioritets pant i eiendommen (§ 7-5). Med deleie er det flere problemer på en gang:

• Du eier bare en del av boligen, så kommunen kan bare ta pant i din del.
• Den andre eieren har rettigheter i den samme boligen, og avtalen mellom dere bestemmer hva som skjer ved salg og mislighold.
• Kommunen bærer selv tap på de første 25 prosent av restgjelden (§ 7-5 siste ledd), og får ikke tapsdeling med staten for den delen av lånet som ikke var godt nok sikret.

Det er derfor Husbanken har valgt å ikke tilrettelegge for det. Kommunen kan i teorien gjøre en egen vurdering, men du bør ikke legge planene dine på at den sier ja.

Ordinært startlån kan finansiere hele boligen

Her ligger poenget mange overser: Kvalifiserer du for et ordinært startlån, trenger du sjelden deleie. Det ordinære startlånet har ikke noe egenkapitalkrav i forskriften og kan dekke hele kjøpesummen med omkostninger. Husbanken skriver at «Det er ikke krav om egenkapital for å få startlån». Da kan du eie hele boligen fra første dag, uten å betale leie på en del du ikke eier. Hvordan det fungerer, er forklart under startlån uten egenkapital.

Deleie er derimot ofte rettet mot folk som har grei inntekt, men som mangler egenkapital til bankens krav på 10 prosent – og som ikke har de langvarige finansieringsproblemene startlånet er ment for (§ 5-1). Husbanken beskriver selv de private modellene slik: de «er ofte rettet mot unge i etableringsfasen og kommunen er ikke involvert».

Slik fungerer deleie i praksis

Vi beskriver her én modell som eksempel, ikke som anbefaling. Vilkårene er hentet fra OBOS' egen side om OBOS Deleie 19. oktober 2026 og kan endres.

• Du kjøper minst 50 prosent av boligen, og kan velge 50, 60, 70, 80 eller 90 prosent.
• For den delen OBOS eier, betaler du et beløp som tilsvarer markedsleie, i tillegg til felleskostnadene for hele boligen.
• Du kan kjøpe deg opp etter overtakelse, til en pris justert etter Eiendom Norges prisindeks, men ikke lavere enn opprinnelig pris.
• Modellen gjelder nye boliger i borettslag, krever medlemskap og at boligen er din primærbolig.

OBOS' eget eksempel: En bolig til 4 000 000 kroner, der du kjøper 50 prosent, krever 200 000 kroner i egenkapital – 10 prosent av din halvdel på 2 000 000. Banken gir lån på resten av din del.

Startlånsrenten er Husbankens flytende rente på 4,131 prosent fra 1. november 2026 pluss kommunens høyeste påslag på 0,25 prosentpoeng. Bankrenten er satt til 5,3 prosent, omtrent SSBs gjennomsnitt for nye boliglån i august 2026; din bank kan ha en annen. Felleskostnader kommer i tillegg i begge kolonnene. Vi har ikke tall for markedsleien, fordi den avhenger av boligen og stedet.

Risikoen du tar med deleie

Deleie gir deg en vei inn, men avtalen styrer mye av økonomien din i mange år. Les den med disse spørsmålene i hodet:

1. Hva koster det å kjøpe resten? Opp-kjøp til indeksjustert pris betyr at du betaler mer for de neste prosentene når boligprisene stiger. Verdiøkningen på den delen du ikke eier, tilfaller den andre eieren.
2. Hvordan reguleres leien? Leien på den delen du ikke eier, er en løpende utgift som kan endres. Den teller med når banken vurderer betjeningsevnen din.
3. Hva skjer når du vil selge? Les hvordan salgssummen fordeles, og om aktøren har rett til å kjøpe tilbake.
4. Hva skjer hvis du ikke klarer å betale? Som i alle borettslag har laget panterett for felleskostnader foran alle andre heftelser, inntil to ganger grunnbeløpet (burettslagslova § 5-20) – 273 098 kroner med grunnbeløpet fra 1. mai 2026.
5. Har du kjøpsrett til hele boligen? Etter § 4-3 a skal du ha rett til å kjøpe hele boligen for at det skal være deleie i lovens forstand.

Hvilken vei passer for deg?

Et grovt skille, uten at det erstatter en vurdering av din egen økonomi:

• Har du lav eller usikker inntekt, og vil du ikke kunne spare opp egenkapital de nærmeste årene? Da er det ordinære startlånet laget for deg. Husbanken bruker fem år som et tidsperspektiv som i mange tilfeller er riktig for «langvarige» problemer. Se hvem som kan få startlån.
• Har du stabil inntekt, men mangler egenkapital? Da kan deleie, en bank som bruker fleksibilitetskvoten, foreldres tilleggssikkerhet eller startlån til førstegangsetablerere i en forsøkskommune være aktuelt. Forsøkslånet krever minst 5 prosent egenkapital og kan ikke brukes til deleie.
• Leier du av kommunen, og vil du kjøpe på sikt? Spør om kommunen har en leie til eie-ordning. Den kan kombineres med startlån når du skal kjøpe.

En samlet oversikt over veiene står under alternativer til startlån, og forholdet til boligbyggelagene er forklart under boligbyggelag og forkjøpsrett.