Alternativer til startlån – full oversikt over veiene til egen bolig

Startlån er laget for dem som over tid ikke får nok lån i bank. Mange har andre veier: banklån med hjelp fra familien, BSU, deleie og boligbyggelag – eller leie med bostøtte. Her er alle samlet, med hvem de passer for.

Det finnes mange alternativer til startlån, men de løser ulike problemer. Mangler du egenkapital, men har god nok inntekt, er det ofte banken – kanskje med hjelp fra familien – som er veien. Er det inntekten som ikke strekker til, hjelper verken BSU eller ungdomslån, og da står valget gjerne mellom startlån, kommunal utleiebolig og privat leie med bostøtte. Det første du bør finne ut, er derfor hva som faktisk stopper deg.

Under finner du alle veiene samlet i én tabell, og deretter en kort forklaring av hver – med reglene som gjelder i oktober 2026 og fellene folk går i.

Hvorfor startlånet ikke passer for alle

Ordinært startlån er etter forskrift om lån fra Husbanken § 5-1 for «personer med langvarige boligfinansieringsproblemer». Kommunen kan gi lånet til den som ikke får lån eller nok lån i en vanlig bank (§ 5-2), og den skal gjøre en behovsprøving: Er problemene langvarige, og har du spart det inntekten din gjorde mulig (§ 5-4)? Husbanken skriver i veilederen til kommunene at personer med tilstrekkelig inntekt og egenkapital for banklån ikke skal ha startlån. Hvordan ordningen henger sammen, står i hva startlån er.

To typiske situasjoner gir derfor avslag hos kommunen. Den ene er at du har god inntekt, men bare mangler egenkapitalen – da regner kommunen med at du kan spare deg opp eller få banklån om noen år. Den andre er at inntekten er så lav at du heller ikke klarer å betjene et startlån. Startlån er ingen rettighet, og kommunen kan også si nei fordi årets midler er brukt opp. For begge gruppene finnes det andre veier.

Alle alternativene i én tabell

Når problemet er egenkapitalen

Vanlig boliglån og fleksibilitetskvoten

Bankene følger utlånsforskriften. Lånet kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi (§ 7), altså må du ha 10 prosent egenkapital – det kravet har gjeldt siden 31. desember 2024. Samlet gjeld kan ikke være mer enn fem ganger årsinntekten (§ 6), og du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, men minst 7 prosent rente (§ 5). I borettslag regnes fellesgjelden med, så 10 prosent beregnes av totalprisen.

Hvert kvartal kan en bank likevel gi lån som bryter ett eller flere krav, for inntil 10 prosent av utlånene sine (8 prosent i Oslo), etter § 12. Det er bankens skjønn. Ligger du nær grensene, er det verdt å spørre. Hva som kan vippe en slik søknad, står i vanlig boliglån når du nesten oppfyller kravene.

Ungdomslån

Mange banker markedsfører egne lån til unge og førstegangskjøpere, gjerne med en lavere rente. Det er vanlige boliglån med andre prisvilkår – de må følge de samme forskriftskravene. Et ungdomslån gir altså ikke lån til den som ikke har 10 prosent egenkapital, med mindre banken bruker fleksibilitetskvoten. Forskjellen fra startlån er forklart i ungdomslån og førstehjemslån i bankene.

BSU

Boligsparing for ungdom gir 10 prosent skattefradrag på det du sparer. I 2026 kan du spare inntil 27 500 kroner i året og 300 000 kroner totalt, og du kan spare til og med det året du fyller 33 (Skatteetaten). Fradraget kan ikke bli større enn skatten din, så med lav inntekt får du lite igjen. Merk at pengene som står på BSU-kontoen ikke teller som egenkapital i bankens beregning før de tas ut og brukes i kjøpet.

Hjelp fra foreldre eller andre

Det finnes fire hovedmåter, og de har svært ulik risiko. En gave blir din egenkapital, og det har ikke vært arveavgift siden 2014. Et lån fra foreldrene er gjeld og teller med i gjeldsgraden og stresstesten, så det hjelper lite. Med tilleggssikkerhet stiller foreldrene pant i egen bolig eller kausjon, og banken kan legge det til boligens verdi (utlånsforskriften § 8) – men du må fortsatt klare gjeldsgraden og stresstesten selv. Som medlåntaker blir en annen person selv låntaker.

Pant i foreldrenes bolig er en realkausjon. Den har ikke tiårsgrensen som gjelder for vanlig kausjon (finansavtaleloven § 6-7 fjerde ledd), og betaler du ikke, kan banken til slutt kreve pantet realisert. Les om tilleggssikkerhet i foreldrenes bolig før noen skriver under.

Startlån til førstegangsetablerere

Siden 2024 har Husbanken et forsøk med startlån til førstegangsetablerere i utvalgte kommuner, med 2 milliarder kroner i 2026. Det passer for deg som har minst 5 prosent egenkapital, men ikke får nok lån i bank og heller ikke kvalifiserer for ordinært startlån. Kravet om 5 prosent gjelder uten unntak, og lånet skal refinansieres i bank etter høyst ti år. Om kommunen din er med, ser du på Husbankens side for startlån.

Eie en del, eller leie før du kjøper

Deleie

Fra 1. januar 2026 har burettslagslova en egen definisjon av deleie i § 4-3 a: du eier minst 50 prosent av boligen sammen med en juridisk person, har eksklusiv bruksrett til hele boligen og rett til å kjøpe resten. Du trenger da egenkapital og lån bare for din andel, men betaler leie for den andre delen. Husbanken har ikke system som er lagt til rette for deleie med startlån, og forsøksordningen utelukker det uttrykkelig. Deleie er altså et alternativ til startlån, ikke noe du kombinerer med det. Mer i deleie og startlån.

Leie til eie

Ved leie til eie leier du først og får rett til å kjøpe boligen innenfor en tidsbestemt periode (burettslagslova § 4-3 a første ledd). Utfyllende forskrifter om slike modeller i borettslag var på høring med frist 16. oktober 2026 og er ikke vedtatt. Hos private aktører går leien som regel ikke til nedbetaling av boligen – Bonord skriver for eksempel at husleien er ordinær leie. Husbanken beskriver også kommunale varianter, men skriver at husstander som kan bli eiere med en gang med startlån, ikke bør gå veien om å leie først. Se leie til eie.

Boligbyggelag

Et medlemskap i et boligbyggelag gir forkjøpsrett til borettslagsboliger når vedtektene sier det, og jo lengre ansiennitet, desto foran i køen. OBOS oppgir at medlemskapet koster 200 kroner i året og en engangs andelskapital på 300 kroner (obos.no, oktober 2026). Flere boligbyggelag har egne modeller for unge, som deleie og kjøp til redusert pris med tilbakekjøpsrett. Hvordan ansiennitet og forkjøpsrett fungerer, står i boligbyggelag og forkjøpsrett.

Når problemet er inntekten

Viser regnestykket at du ikke klarer å betjene et lån over tid, hjelper det lite med flere kroner i egenkapital. Da er spørsmålet hvordan du kan bo trygt og rimelig – og om situasjonen kan endre seg.

Kommunal utleiebolig

Kommunene disponerte 116 819 utleieboliger per 1. januar 2025 (Prop. 1 S (2026–2027) for Kommunal- og distriktsdepartementet). Boligene er for vanskeligstilte på boligmarkedet, tildelingen styres av kommunens egne retningslinjer, og det er ofte venteliste. Leiekontrakten er som regel tidsbestemt. Bor du i kommunal bolig og ikke får banklån, kan kommunen gi deg startlån for å frigjøre boligen, selv om de vanlige kravene om langvarige problemer og sparing ikke er oppfylt (forskriften § 5-4 andre ledd bokstav d). Les hvem som får kommunal utleiebolig.

Privat leie med bostøtte

Bostøtte er en statlig ordning som skal «sikre personar med låge inntekter og høge buutgifter ein høveleg bustad» (bustøttelova § 1). Den gis både til leietakere og til dem som eier, også med startlån. Det finnes ingen fast inntektsgrense; støtten beregnes ut fra boutgifter, inntekt og husstand. Fristen er den 25. hver måned, og utbetalingen kommer den 20. måneden etter. Søknaden sendes til Husbanken, og kommunen kan hjelpe deg.

Leie er ikke et nederlag. For mange er det det tryggeste valget i en periode, særlig når inntekten er usikker. Et ærlig regnestykke finner du i leie eller eie.

Alternativene kan kombineres – med noen unntak

Startlån og banklån brukes ofte sammen. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås (§ 5-3 tredje ledd), og der en bank gir grunnlånet, kan kommunen gi bare toppen. Husbanken skriver i veilederen at banken da bruker fleksibilitetskvoten. Kommunen kan også gi tilskudd til etablering etter bustøttelova § 14, men ikke alle kommuner har det, og startlån vurderes alltid først. Bostøtte kan komme på toppen når du har kjøpt.

Det som ikke går, er å kombinere startlån med deleie. Og BSU-midler, gaver og tilleggssikkerhet hjelper deg i banken, men endrer ikke kommunens vurdering av om du kan betjene et lån.

Tre eksempler

Tenk deg en sykepleier på 29 år med 560 000 kroner i årsinntekt, ingen annen gjeld og 120 000 kroner på BSU. Hun ønsker en leilighet til 2 800 000 kroner. Gjeldsgraden gir rom for 2 800 000 kroner i lån, så inntekten er ikke problemet – egenkapitalen er det: hun trenger 280 000 kroner. Her er banken, BSU og eventuelt hjelp fra foreldre eller tilleggssikkerhet de naturlige veiene. Startlån er neppe aktuelt, fordi hun med jevn sparing vil kunne få banklån om få år.

Tenk deg en enslig far med to barn og 430 000 kroner i inntekt som leier dyrt og har flyttet tre ganger på to år. Med fem ganger inntekten kan han låne høyst 2 150 000 kroner i en bank, og tenk deg at en egnet bolig for tre koster mer der han bor. Det vil ikke endre seg på mange år. Her er ordinært startlån det naturlige første spørsmålet, og § 5-4 andre ledd bokstav a gir kommunen et særlig grunnlag når det bor barn i husstanden.

Tenk deg en ung ufør med lav, men varig inntekt. Kommunen kan gi startlån med inntil 50 års løpetid når blant annet inntekten er varig lav (forskriften § 8-5), men betjeningsevnen må være der. Strekker den ikke til, kan kommunal utleiebolig eller privat leie med bostøtte være det beste – i alle fall for en tid.

Eksemplene er tenkte og forenklede. Kommunen og banken gjør alltid en individuell vurdering.