Hva er startlån? Kommunens boliglån forklart

Startlån er et boliglån du får fra kommunen når banken ikke vil låne deg nok. Kommunen låner pengene fra Husbanken, vurderer behovet ditt og kan gi hele lånet eller bare toppen – men det er ingen rettighet.

Startlån er et boliglån fra kommunen til folk som ikke får lån, eller ikke får stort nok lån, i en vanlig bank. Kommunen låner selv pengene fra Husbanken og låner dem videre til deg. Formålet står i forskrift om lån fra Husbanken § 5-1: lånet skal hjelpe personer med langvarige problemer med å finansiere bolig, slik at de kan skaffe seg en egnet bolig og bli boende i den. Startlånet kan dekke hele kjøpet eller bare den delen banken ikke vil ta, men kommunen vurderer hver søknad for seg, og ingen har krav på å få det.

Resten av siden forklarer hvem lånet er for, hva det kan brukes til, hva det koster, hvordan du søker – og hva startlån ikke er.

Startlån med én setning – og med lovteksten

Et startlån er et vanlig nedbetalingslån med pant i boligen, men långiveren er kommunen og ikke en bank. Reglene står i kapittel 5 i forskrift om lån fra Husbanken (FOR-2019-11-18-1546), som har gjeldt siden 1. januar 2020. Den gamle «forskriften om startlån» fra 2014 ble opphevet da, så eldre tekster som viser til den, er utdaterte.

«Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den.»

Tre ord i den setningen styrer nesten alt kommunen gjør. Langvarige betyr at problemet ikke går over av seg selv om et år eller to; Husbanken skriver i veilederen til kommunene at fem år «i mange tilfeller» kan være et riktig tidsperspektiv. Egnet betyr at boligen skal passe husstanden – størrelse, tilgjengelighet og pris. Og beholde betyr at startlån også kan brukes for å bli boende, for eksempel når en familie står i fare for å miste boligen.

Ordningen er ikke ny. Ifølge Husbankens årsrapport for 2025 har om lag 150 000 husstander fått utbetalt startlån siden oppstarten i 2003. Tankegangen bak ordningen – at formålet med kommunale startlån er en varig løsning, ikke en mellomstasjon – preger fortsatt hvordan kommunene vurderer søknadene.

Hvem lånet er for

Forskriften § 5-2 sier at kommunen kan gi startlån til personer «som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner». Det er altså ikke nok at banken gir deg en dårligere rente – du må mangle tilgang til nok lån. Kommunen skal deretter gjøre en behovsprøving (§ 5-4): en vurdering av om du har langvarige finansieringsproblemer, og om du har spart det du med rimelighet kunne spare ut fra inntekt og nødvendige utgifter.

Forskriften åpner for fire unntak der kommunen kan gi startlån selv om kravene om langvarige problemer og sparing ikke er oppfylt:

• husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og en trygg og stabil bosituasjon raskt er viktig
• husstanden sliter med boutgiftene, og refinansiering kan gjøre at den blir boende
• boligsituasjonen hindrer noen i å beholde en jobb, eller hindrer utviklingen av næringslivet lokalt
• lånet frigjør en kommunal utleiebolig

Ett krav har ingen unntak: du må ha betjeningsevne, det vil si klare å betale renter og avdrag over tid og fortsatt ha nok igjen til å leve av (§ 5-2 tredje ledd). Kommunen regner ikke slik banken gjør – betjeningsevnen for startlån måles mot det du faktisk trenger å leve av, ikke mot bankenes stresstest.

Forskriften har ingen aldersgrense, ingen inntektsgrense og intet krav om norsk statsborgerskap. Husbanken skriver i veilederen at søkeren må ha oppholdstillatelse, men ikke må være norsk statsborger, og at en aldersgrense i kommunale retningslinjer vil være i strid med likestillings- og diskrimineringsloven. I praksis er søkerne svært ulike: Husbankens årsrapport viser at 61 prosent av husstandene som fikk startlån i 2025, var barnefamilier. Husbanken oppga barnefamilier og utviklingshemmede som prioriterte målgrupper for 2025, og regjeringen foreslår de samme gruppene i statsbudsjettet for 2027. Vil du teste din egen situasjon, kan du bruke verktøyet Kan jeg få startlån?, og vilkårene er gjennomgått punkt for punkt under hvem som kan få startlån.

To ordninger: ordinært startlån og startlån til førstegangsetablerere

Fra 1. juli 2024 finnes det to varianter, og det er lett å blande dem.

Forsøket bygger på § 1-3 i forskriften. Husbanken har 2 milliarder kroner til ordningen i 2026, og ifølge årsrapporten utbetalte kommunene 235 slike lån i 2025. Om din kommune er med, ser du på Husbankens side om å søke startlån – lista endres fra år til år.

Hva startlånet kan brukes til

Forskriften § 5-3 gir fire formål: kjøp av bolig, utbedring og tilpasning av bolig, oppføring av ny bolig og refinansiering av dyre lån når det gjør at husstanden kan bli boende. Boligen skal være «egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet». Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud. Det finnes ingen fast kvadratmetergrense i forskriften; kravet om nøktern og egnet bolig vurderes ut fra husstanden og prisene der du bor.

Ifølge Husbankens veileder kan startlånet ikke brukes til fritidsbolig, husbåt eller mobile mikrohus, ikke som byggelån (det utbetales først når boligen har ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse), ikke til generell oppussing og ikke til å refinansiere forbruksgjeld for noen som ikke eier bolig. Husbanken har heller ikke lagt til rette for at startlån brukes til deleie.

Hele lånet eller bare toppen

Kommunen kan bruke startlånet på to måter (§ 5-3 tredje ledd): til å fullfinansiere boligen, eller som topplån der en bank eller Husbanken gir grunnlånet. Det siste kalles samfinansiering, og kommunen har plikt til å vurdere om det er mulig. Grunnen er enkel: jo mer banken tar, jo mer startlånsmidler har kommunen igjen til andre søkere.

Ved samfinansiering har banken som regel førsteprioritet i pantet, og kommunen ligger bak med annenprioritet – den får betalt etter banken hvis boligen må selges. Banken må da bruke sin fleksibilitetskvote, fordi utlånsforskriften ellers setter et tak på 90 prosent belåning for alle lån med pant i boligen samlet. Fordeler og ulemper ved de to modellene er gjennomgått i topplån eller hele lånet.

Ordinært startlån har intet egenkapitalkrav i forskriften, og Husbanken skriver at startlånet kan dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger. Det betyr ikke at kommunen ser bort fra pengene du har: den kan kreve at du bruker en del av sparepengene, men Husbanken anbefaler at du får beholde minst to netto månedslønner. Regneeksempler med null og fem prosent egenkapital finner du under startlån uten egenkapital.

Lånebeløp, rente og nedbetaling i hovedtrekk

Beløp: Forskriften har ingen øvre grense. Det er betjeningsevnen, kravet om nøktern bolig og kommunens egne startlånsmidler som setter taket. Noen kommuner har veiledende maksbeløp i sine retningslinjer, tilpasset lokale boligpriser. Gjennomsnittlig startlån til kjøp var 2,43 millioner kroner i 2025, ifølge Husbankens årsrapport. Mer om dette i den eldre artikkelen hvor mye du kan få i startlån.

Rente: Renten er Husbankens rente pluss et påslag fra kommunen på inntil 0,25 prosentpoeng til administrasjon (§ 8-2). Dokumenterer kommunen at kostnadene er høyere, kan den i tillegg kreve gebyr for det overskytende. Kommunen kan også gi lavere rente. Husbankens flytende rente er 4,025 prosent fram til 30. oktober 2026 og 4,131 prosent fra 1. november 2026 (månedlige terminer). Med fullt påslag blir startlånsrenten da inntil 4,381 prosent. Husbankens rente følger markedsrentene, men med noen måneders forsinkelse – både opp og ned. Hvordan renten fastsettes, er forklart under renten på startlån.

Nedbetaling: Løpetiden er inntil 30 år, i særlige tilfeller inntil 50 år, og lånet kan ha inntil åtte års avdragsfrihet (§ 8-5). Femti år krever blant annet at du har varig lav inntekt, og Husbanken understreker at lånet ikke skal ha lengre løpetid enn nødvendig.

Slik søker du

1. Snakk gjerne med banken først. Kommunen vil normalt se dokumentasjon på at du ikke får (nok) lån der, med mindre det er åpenbart.
2. Søk digitalt på Husbankens søknadsside startlan.husbanken.no med BankID, Buypass eller Commfides. Mange opplysninger hentes automatisk fra blant annet Folkeregisteret og Skatteetaten.
3. Søknaden går til kommunen du velger. Du kan søke i alle kommuner, men mange gir bare lån til folk som bor der.
4. Kommunen behandler søknaden, kredittsjekker og skal forklare deg lånet i en samtale før vedtak.
5. Får du ja, får du et finansieringsbevis (forhåndsgodkjenning) med begrenset gyldighet – den varierer mellom kommunene.

Mangler du elektronisk ID eller trenger hjelp, skal kommunen hjelpe deg. Den eldre artikkelen om hvordan du søker om kommunalt startlån og oversikten over startlån i din kommune viser hvor du henvender deg.

Hva startlån ikke er

Ikke et lån fra Husbanken. Husbanken låner ut til kommunen. Husbanken skriver selv at hvis du får ja, «har du derfor lånet ditt i kommunen og ikke i Husbanken». De fleste kommuner bruker et eksternt firma, en låneforvalter, til å sende terminvarsler og håndtere innbetalinger.

Ikke en rettighet. Forskriften sier at kommunen «kan» gi startlån. Den kan si nei fordi du ikke oppfyller vilkårene, fordi betjeningsevnen er for svak – eller fordi årets startlånsmidler er brukt opp. Men et avslag er et enkeltvedtak som skal begrunnes, og du kan klage innen tre uker. Hvordan, står i klage på avslag om startlån.

Ikke et forbrukslån. Startlånet er et boliglån med pant i boligen. Det kan ikke brukes til bil, møbler eller ferie, og det er ikke en måte å samle forbruksgjeld på – med mindre refinansiering er nødvendig for at du skal få beholde boligen du eier.

Ikke et lån uten risiko. Kommunen og staten deler et eventuelt tap seg imellom (§ 7-5), men det gjelder bare forholdet mellom dem. Husbanken skriver at du selv fortsatt er ansvarlig for all gjelden til kommunen hvis boligen selges for mindre enn lånet. Betaler du ikke, kan boligen til slutt bli tvangssolgt.

Ikke bankenes «startlån». Noen banker kaller sine egne lån til unge for «startlån». Det er vanlige banklån som følger utlånsforskriften med 10 prosent egenkapital, og de har ingenting med kommunens ordning å gjøre.