Topplån eller hele lånet – to måter å bruke startlån på

Kommunen kan bruke startlånet til å finansiere hele boligkjøpet, eller som topplån bak et grunnlån i banken. Forskriften krever at kommunen vurderer samfinansiering – men den sier ikke at banklån alltid skal komme først.

Startlånet kan brukes på to måter. Enten gir kommunen hele lånet – det kalles fullfinansiering – eller så gir banken et grunnlån og kommunen bare toppen, et topplån. Når bank og kommune låner ut sammen, kalles det samfinansiering. Begge deler står i forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 tredje ledd, og kommunen har plikt til å vurdere om samfinansiering er mulig. Det betyr ikke at du alltid må til banken først: Husbanken skriver i veilederen at kommunen kan fullfinansiere for søkere som ikke har egenkapital, og at kommunen kan vurdere å bare gi toppfinansiering der en bank vil gi grunnlånet.

For deg som søker er forskjellen større enn mange tror. Et topplån sparer kommunen for penger, men gjør som regel lånet ditt dyrere i måneden, fordi bankrenten er høyere enn husbankrenten.

Hva forskriften faktisk sier

«Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås.»

Første setning gir kommunen to likestilte muligheter. Andre setning er en plikt, men en plikt til å vurdere – ikke en plikt til å velge samfinansiering. Kommunen må altså undersøke om en bank kan ta en del av lånet, og kan ikke uten videre fullfinansiere alle. Men hvis banken ikke vil, eller hvis et banklån vil gjøre økonomien din for trang, kan kommunen gi hele lånet.

Husbanken utdyper i veilederen at det kan være saker der en bank vil gi grunnfinansiering ved å bruke fleksibilitetskvoten sin, og at kommunen «i slike saker» kan vurdere å kun gi toppfinansiering. Ordlyden er «kan vurdere». Om kommunen har gjort samfinansiering til hovedregel, står i så fall i kommunens egne retningslinjer – og retningslinjene må fortsatt åpne for å vurdere hver sak. Hva kommunene kan bestemme selv, er forklart i kommunens egne retningslinjer.

Den eldre artikkelen om formålet med kommunale startlån på dette nettstedet beskriver samfinansieringsplikten riktig: kommunen må vurdere den før den gir fullt startlån.

To modeller side om side

Raden om bankens krav er lett å overse. Utlånsforskriften § 7 tredje ledd sier at «alle lån med pant i boligen» skal med når banken beregner belåningsgraden. Et startlån med pant i samme bolig teller altså med. Når grunnlån og topplån til sammen dekker hele kjøpet, er belåningen over 90 prosent, og banken kan bare gi lånet innenfor fleksibilitetskvoten – inntil 10 prosent av utlånene per kvartal, i Oslo 8 prosent eller 15 millioner kroner. Det er bankens eget valg om den vil bruke kvoten på deg. Startlånet teller også som gjeld når banken tester gjeldsgrad og betjeningsevne. Hvordan pantene rangeres, står i første- og annenprioritet i pantet.

Regneeksempel: samme bolig, to finansieringer

Tenk deg en selveierbolig til 3 000 000 kroner. Omkostningene er 75 000 kroner i dokumentavgift og 2 × 545 kroner i tinglysingsgebyr for 2026. Begge lånene er tenkte annuitetslån over 30 år med månedlige terminer. I samfinansieringen gir banken et grunnlån på 75 prosent av kjøpesummen med 5,31 prosent rente, som var snittet for nye boliglån i august 2026 ifølge SSB. Startlånsrenten er 4,381 prosent: Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 pluss fullt påslag. Etablerings- og termingebyrer er holdt utenfor.

Med disse tallene koster samfinansieringen deg om lag 1 270 kroner mer i måneden og rundt 456 000 kroner mer over 30 år. For kommunen er regnestykket omvendt. Har kommunen tenkt 30 millioner kroner igjen til startlån, rekker det til ni fullfinansieringer av denne typen – eller til 36 topplån.

Regnestykket er følsomt for renten. Får du en bankrente under snittet, eller stiger husbankrenten mer enn bankrentene, krymper forskjellen. Husbankens flytende rente endres annenhver måned og følger markedet med noen måneders forsinkelse, så forskjellen mellom de to rentene varierer over tid. Du kan legge inn dine egne tall i startlånskalkulatoren.

Grunnene til at kommunen ser etter samfinansiering

Det er flere grunner til at kommunen leter etter en bank som kan ta grunnlånet.

Pengene rekker lenger. Kommunen får en begrenset sum fra Husbanken. Husbanken skriver at en av avslagsgrunnene den ser, er at kommunen ikke har mer startlånsmidler for året. Hver fullfinansiering binder opp mye mer enn et topplån.

Mindre risiko for kommunen. Kommunen bærer tap på de første 25 prosent av gjenstående hovedstol på startlånet (§ 7-5 siste ledd). Er startlånet bare 826 090 kroner, er kommunens maksimale andel av tapet også mindre. Mot dette står at kommunen med annenprioritet får betalt etter banken hvis boligen selges.

Det er forskriftens system. Startlånet er ment for dem som ikke får lån eller nok lån i bank (§ 5-2). Hvis en bank kan ta en del, er det i tråd med ordningen at den gjør det.

Når fullfinansiering er riktig

Husbanken skriver at kommunen kan fullfinansiere søkere som ikke har egenkapital. I praksis er fullfinansiering aktuelt når ingen bank vil gi grunnlån – for eksempel fordi inntekten er for lav for bankens gjeldsgrad eller stresstest – eller når et banklån vil gjøre de samlede terminene så høye at betjeningsevnen ikke holder.

Fullfinansiering kan også gjøre det mulig å bruke virkemidler som bare finnes i startlånet. Kommunen kan gi inntil åtte års avdragsfrihet og i særlige tilfeller inntil 50 års nedbetalingstid (§ 8-5). Husbanken beskriver også en modell den kaller «eie først», der barnefamilier kan få startlån og eventuelt tilskudd, og der startlånet kan løpe avdragsfritt til familien har økonomi til å betale avdrag. Med et banklån i bunnen er slike løsninger vanskeligere å få til, fordi banken følger sine egne krav. Mer om dette under avdragsfrihet på startlån.

Pantet når bank og kommune låner sammen

Hovedregelen i forskriften er at lånet skal sikres med førsteprioritets pant (§ 7-5 første ledd). Ved samfinansiering kan kommunen godta lavere eller sidestilt prioritet, så lenge de samlede lånene med pant ikke overstiger boligens verdi, ifølge Husbankens veileder. I praksis betyr det at banken står først og kommunen som nummer to. Kjøper du i borettslag, står borettslagets lovbestemte pant for felleskostnader foran begge, begrenset til 2G – 273 098 kroner fra 1. mai 2026.

Pantet har betydning for tapsdelingen. Det gis ingen tapsdeling for den delen av et startlån som ikke var sikret med pant da lånet ble gitt. Det er en grunn til at kommunen ser nøye på boligens verdi også når den bare gir topplånet.

Topplån og forsøksordningen for førstegangsetablerere

I kommunene som er med i forsøket med startlån til førstegangsetablerere, er oppsettet et annet. Du må ha minst 5 prosent egenkapital av kjøpesummen inkludert andel fellesgjeld, uten unntak. Søknaden skal ha med et finansieringsbevis fra bank som viser det høyeste lånebeløpet banken vil gi med 5 prosent egenkapital, og startlånet kan dekke resten av kjøpesummen og omkostningene. Lånet varer i høyst ti år og skal da refinansieres i bank. Kjøperforsikring kan ikke dekkes av lånet. Forskjellen på de to ordningene er satt opp i en tabell i hva er startlån.

Senere: når du vil bli kvitt topplånet

Med samfinansiering kan det være lettere å komme seg helt over i banken senere. Når inntekten øker, eller avdrag og prisstigning har gitt deg egenkapital, kan du søke banken om å refinansiere og innfri startlånet. Banken vil da vurdere hele lånet etter utlånsforskriften. Hvordan du går fram, står under innfri startlånet og gå over til vanlig bank. Har du fullfinansiering, er veien den samme, men lånet som skal over i banken, er større.

Vil du flytte, må både banken og kommunen være med. Startlånet kan overføres til en ny bolig etter en ny vurdering i kommunen, ifølge Husbankens veileder.