Avdragsfrihet på startlån – når og hvor lenge?

Kommunen kan gi inntil åtte års avdragsfrihet på et ordinært startlån, enten fra start eller senere ved betalingsproblemer. Det gir lavere terminbeløp nå, men høyere senere – og et lån på 2,5 millioner med fem avdragsfrie år koster rundt 170 000 kroner mer i renter.

Ja, et ordinært startlån kan ha inntil åtte års avdragsfrihet. Det følger av forskrift om lån fra Husbanken § 8-5 første ledd bokstav c: «Lån kan gis med inntil åtte års avdragsfrihet.» I den avdragsfrie perioden betaler du bare renter (og eventuelle gebyrer), ikke ned på selve lånet. Kommunen avgjør om du får det, og hvor lenge. Det er ingen rettighet, men kommunen kan heller ikke ha en regel om at den aldri gir avdragsfrihet.

Avdragsfrihet kan være et godt verktøy når en utgift snart faller bort eller inntekten snart øker. Men det er ikke gratis. Lånet blir ikke mindre mens du venter, de samlede rentene øker, og terminbeløpet hopper når avdragene starter. Her er reglene, regnestykkene og fellene.

To situasjoner: ved innvilgelse og underveis

Husbanken skiller i veilederen til kommunene mellom avdragsfrihet som avtales når lånet gis, og avdragsfrihet som gis senere fordi du får problemer med å betale.

Avdragsfrihet når lånet innvilges

Husbanken skriver at det «i noen tilfeller» kan være hensiktsmessig å gi en avdragsfri periode i starten av låneforholdet, og gir tre eksempler:

• du har faste utgifter som snart tar slutt, for eksempel annen gjeld som er nesten nedbetalt,
• du har utgifter til barnepass som opphører, for eksempel når det yngste barnet begynner på skolen,
• det er gode utsikter til økt inntekt i nærmeste framtid.

Felles for alle tre er at budsjettet ditt skal bli bedre om en stund. Kommunen regner betjeningsevnen både for den avdragsfrie perioden og for tiden etterpå. Avdragsfriheten må ligge innenfor de samlede rammene i § 8-5: inntil 30 års løpetid som hovedregel, inntil 50 år i særlige tilfeller. De avdragsfrie årene kommer altså ikke i tillegg – fem avdragsfrie år på et 30-årslån betyr at lånet betales ned over de siste 25 årene.

Avdragsfrihet ved betalingsproblemer

Får du problemer med å betale et startlån du allerede har, kan kommunen blant annet avtale avdragsfri periode, betalingsutsettelse, lengre nedbetalingstid eller legge avdrag til lånet. Husbanken skriver i veilederen at kommunen kan avtale avdragsfri periode ved betalingsproblemer «også dersom åtte års avdragsfri periode (maksimal periode) etter forskriftens § 8-5 er brukt opp».

Om og hvordan kommunen hjelper, er kommunens avgjørelse, og det er låneforvalteren eller kommunen du tar kontakt med. Ta kontakt tidlig – før terminene blir ubetalt. Mer om dette i betalingsutsettelse og midlertidig avdragsfrihet og når du ikke klarer å betale startlånet.

Avdragsfrihet mens annen gjeld betales ned

En tredje situasjon gjelder startlån til refinansiering når du står i fare for å miste boligen. Husbanken nevner i veilederen muligheten for å la startlånet løpe avdragsfritt i en periode mens du betaler ned usikret gjeld. Tanken er at pengene skal gå til den dyreste gjelden først.

Hva avdragsfrihet koster – regneeksempel

Tenk deg et startlån på 2 500 000 kroner med 30 års samlet løpetid som annuitetslån. Renten er Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 (4,131 prosent) pluss 0,25 prosentpoeng i kommunalt påslag, altså 4,381 prosent. Vi forutsetter uendret rente og ser bort fra gebyrer.

Den avdragsfrie perioden sparer deg for 3 364 kroner i måneden sammenlignet med et vanlig annuitetslån. Men se på kolonnen «etterpå»: etter fem avdragsfrie år øker terminbeløpet fra 9 127 til 13 727 kroner – et hopp på 4 600 kroner i måneden, eller rundt 50 prosent. Etter åtte år er hoppet over 5 600 kroner.

Med rentefradraget på 22 prosent blir de ekstra rentene noe lavere etter skatt. Fem avdragsfrie år koster da rundt 132 000 kroner etter skatt i stedet for 169 000.

Et tenkt eksempel: når en annen utgift snart faller bort

Tenk deg en enslig mor med to barn som får startlån på 2,5 millioner kroner. Hun betaler 3 400 kroner i måneden på et billån som er ferdig nedbetalt om to år. Kommunen regner på to varianter:

Med avdragsfrihet blir de samlede utgiftene til lån nesten like store hele veien – rundt 12 500 til 12 900 kroner i måneden. Uten avdragsfrihet er de første to årene over 3 000 kroner dyrere enn resten av løpetiden. Prisen er 65 575 kroner mer i renter over 30 år, og 435 kroner høyere terminbeløp fra år tre. For en husstand der de to første årene avgjør om budsjettet går opp, kan det være en god handel. Det er denne typen situasjon Husbanken har i tankene når veilederen nevner «annen gjeld» som snart avsluttes.

Eksempelet forutsetter at billånet faktisk er nedbetalt etter to år, og at hun ikke tar opp ny gjeld. Husbanken minner låntakere om at de ikke må øke gjelden etter at de har fått finansieringsbevis eller startlån, fordi kommunen har regnet ut lånet ut fra inntektene og utgiftene som var.

Risikoen du tar

Avdragsfrihet betyr at du ikke bygger opp egenkapital i boligen gjennom nedbetaling. Etter fem avdragsfrie år skylder du fortsatt hele beløpet på 2,5 millioner kroner. Med vanlig nedbetaling ville gjelden vært rundt 2 275 000 kroner. Hvis boligprisene faller, eller du må selge på grunn av samlivsbrudd, sykdom eller flytting, kan du bli sittende med restgjeld. Husbanken skriver til låntakerne at du «fortsatt er ansvarlig for å betale all gjelden du skylder kommunen» hvis salget ikke dekker lånet.

Den andre risikoen er at forutsetningen svikter. Avdragsfrihet fordi barnehageutgiften faller bort om to år, er et trygt grunnlag. Avdragsfrihet fordi du «sannsynligvis» får fast jobb, er det ikke. Hvis inntekten ikke øker, står du med et høyere terminbeløp enn du ville hatt uten avdragsfrihet.

En tredje, mindre kjent effekt gjelder bostøtte. Både renter og avdrag på boliglån regnes med i boutgiftene i bostøtteberegningen. Lavere boutgifter i en avdragsfri periode kan derfor gi mindre bostøtte. Se bostøtte når du eier bolig med startlån.

Når kommunen sier nei

Kommunen kan si nei til avdragsfrihet i din sak. Ordlyden i forskriften er «kan», og veilederen beskriver avdragsfrihet som noe som er hensiktsmessig «i noen tilfeller». Vanlige grunner til nei er at det ikke finnes noen konkret utgift som faller bort, at budsjettet ikke tåler terminbeløpet etter perioden, eller at lånet allerede har lang løpetid.

Men kommunen kan ikke ha en generell regel om at den aldri gir avdragsfrihet. Husbanken skriver at retningslinjer som sier at kommunen aldri gir nedbetalingstid på inntil 50 år, fastrentelån eller avdragsfrihet, er i strid med forskriften. En bestemmelse om at kommunen «som hovedregel» ikke gir avdragsfrihet, er derimot i orden så lenge den åpner for unntak. Les mer om kommunale retningslinjer.

Startlån til førstegangsetablerere: ingen avdragsfrihet fra start

I forsøksordningen med startlån til førstegangsetablerere er reglene strengere. Husbanken skriver i veilederen for forsøket: «Kommunen kan ikke gi avdragsfrihet når lånet innvilges.» Kommunen kan likevel gi avdragsfrihet senere i låneperioden hvis det oppstår «en ekstraordinær situasjon», og det er et reelt behov i en midlertidig periode. Det henger sammen med at lånet skal refinansieres i bank etter høyst ti år, og at du bør ha betalt ned en del før det.

Avdragsfrihet i startlån og i bank – forskjellen

Banker er bundet av utlånsforskriften § 9: Er lånet over 60 prosent av boligens verdi, skal banken kreve årlige avdrag på minst 2,5 prosent av lånet, eller det et 30-årig annuitetslån ville gitt hvis det er lavere. Banken kan gi avdragsutsettelse når betalingsevnen midlertidig er svekket. Utlånsforskriften gjelder finansforetak, ikke kommuner, så den regelen gjelder ikke startlånet. For startlån er det § 8-5 i forskrift om lån fra Husbanken som setter rammen på åtte år.

Har du både banklån og startlån, kan reglene altså være ulike for de to delene. Et avdragsfritt startlån kan ligge ved siden av et banklån med avdrag.

Slik søker du om avdragsfrihet

1. Ved søknaden: Forklar i søknaden eller i samtalen med saksbehandleren hvilken utgift som faller bort eller hvilken inntektsøkning du venter, og når. Legg ved dokumentasjon, for eksempel nedbetalingsplanen for annen gjeld eller barnehageavtalen.
2. Underveis: Kontakt låneforvalteren eller kommunen så snart du ser at du ikke klarer terminbeløpet. Husbanken råder låntakere til å be kommunen om hjelp «så tidlig som mulig».
3. Få avtalen skriftlig: Be om ny nedbetalingsplan som viser hvor lenge perioden varer og hva terminbeløpet blir etterpå.

Vurder også alternativene. Lengre nedbetalingstid gir et jevnere terminbeløp enn avdragsfrihet, men koster mer over tid. Et annuitetslån har allerede lav avdragsandel de første årene.