Selge boligen når du har startlån

Du kan selge boligen når du vil – startlånet innfris av salgssummen i oppgjøret. Dekker salget ikke lånet, skylder du fortsatt resten. Skal du kjøpe ny bolig, må kommunen enten overføre lånet eller behandle en ny søknad.

Ja, du kan selge boligen selv om den er kjøpt med startlån. Du har samme rett til å råde over boligen som andre eiere, og du trenger ikke kommunens tillatelse for å legge den ut for salg. Det kommunen har, er pant i boligen. Ved salget brukes salgssummen til å betale ut startlånet, og kommunens pant slettes. Det er to situasjoner der kommunen blir en aktiv part: når salgssummen ikke dekker lånet, og når du vil ta med deg lånet til en ny bolig.

Under går vi gjennom selve oppgjøret, salg med tap, fastrente, ny bolig etterpå og hva som skjer med et eventuelt kommunalt tilskudd.

Slik foregår oppgjøret

Når boligen er solgt, betaler kjøperen kjøpesummen inn til eiendomsmegleren eller oppgjørsforetaket. Derfra betales panthaverne i rekkefølgen pantene har i grunnboken – hvis du har både banklån og startlån, er det ofte banken som har første prioritet og kommunen som står etter. Hva prioritet betyr i praksis, er forklart under første- og annenprioritet i pantet. Det som er igjen når alle pant er innfridd og salgskostnadene er betalt, går til deg.

Kommunen skal sørge for at pantet slettes når lånet er betalt (finansavtaleloven § 2-12). Sletting av pantedokument koster 0 kroner i tinglysingsgebyr i 2026. Mange kommuner bruker en ekstern låneforvalter, og det er gjerne den som gir megleren opplysninger om restgjeld og innfrielsesbeløp per oppgjørsdato.

Når salget ikke dekker lånet

Startlån kan dekke hele kjøpesummen med omkostninger. Har boligprisene falt, eller har du hatt avdragsfrihet de første årene, kan restgjelden derfor være høyere enn det boligen innbringer – særlig etter at megler og andre salgskostnader er betalt.

Husbanken er tydelig på hvem som har ansvaret: «Dersom du velger å selge boligen, men får en pris som er lavere enn boliglånet, er du fortsatt ansvarlig for å betale all gjelden du skylder kommunen.» Den delen av lånet som ikke blir dekket, blir en usikret restgjeld – en gjeld uten pant i bolig.

Et tenkt eksempel: Et par selger rekkehuset etter et samlivsbrudd. Restgjelden på startlånet er 2 800 000 kroner. Salget gir 2 650 000 kroner når salgskostnadene er trukket fra. Da mangler det 150 000 kroner. For at kjøperen skal få boligen uten heftelser, må kommunen gå med på at pantet slettes selv om lånet ikke er betalt fullt ut. Det kalles pantefrafall. De 150 000 kronene skylder paret fortsatt, men nå uten sikkerhet i en bolig.

Hvordan kommunen håndterer dette, står ofte i de lokale retningslinjene. Vennesla kommune skriver i sine retningslinjer (vedtatt av kommunestyret 23. mai 2024) at pantefrafall kan innvilges når salget går via eiendomsmegler og boligen har vært ute på det åpne markedet, og at megleren må bekrefte at budet er det beste som kan oppnås. Restlånet blir da et usikret lån med gjeldsbrev. Andre kommuner kan ha andre rutiner; spør din kommune.

Får du ikke betjent restgjelden, bør du snakke med kommunen om en nedbetalingsplan før det går til inkasso. Nav-kontoret i kommunen gir gratis råd om økonomi og gjeld. Står du i fare for et tvangssalg, er et frivillig salg nesten alltid bedre; forskjellen er forklart under mislighold og tvangssalg.

Fastrente: overkurs ved salg

Har du bundet renten, blir fastrenteavtalen brutt når lånet innfris ved salg. Er renten for nye kunder da lavere enn din bundne rente, kan kommunen kreve overkurs hvis låneavtalen gir rett til det (finansavtaleloven § 2-10). Er den høyere, skal du godskrives underkurs. Overkurs kan ikke kreves når skyldig beløp er 50 000 kroner eller mindre.

Husbanken skriver i veilederen at kommunen kan velge å ikke kreve overkurs ved brudd på fastrenteavtalen, «for eksempel ved salg av boligen». Krever kommunen overkurs, anbefaler Husbanken at lånet kan overføres til ny bolig uten krav om overkurs når du har et nødvendig behov for å flytte. Be om en beregning før du aksepterer et bud.

Kjøpe ny bolig: overføre lånet eller søke på nytt?

Mange selger fordi boligen ikke lenger passer – familien har blitt større, noen må ut av en bolig med trapper, eller et brudd gjør boligen for dyr. Da er neste spørsmål om du kan ha startlån på den nye boligen også. Husbanken beskriver to veier i veilederen:

Ingen av delene er en rett. Kommunen gjør en ny økonomisk vurdering, og den nye boligen må være egnet, nøktern og rimelig (forskriften § 5-3 andre ledd). At du har eid bolig før, utelukker deg ikke fra ordinært startlån – se startlån når du har eid bolig før. For forsøksordningen med startlån til førstegangsetablerere er hovedregelen derimot at du ikke har eid bolig før.

Gevinsten fra salget blir som regel en del av egenkapitalen i neste kjøp. Husbanken skriver i veilederen at kommunen kan kreve at deler av egenkapitalen brukes, men ikke all; Husbanken anbefaler at du kan holde minst to netto månedslønner utenfor. Har salgsgevinsten blitt stor, kan resultatet være at banken nå vil låne deg nok – og da skal du ikke ha startlån. Det er i så fall en god nyhet.

Kjøpe før du har solgt

Noen trenger å kjøpe den nye boligen før den gamle er solgt, og må ha mellomfinansiering. Husbanken skriver at kommunen kan vurdere dette når du ikke får mellomfinansiering i vanlig bank, men advarer om at det kan bli dyrt og innebære ekstra risiko, blant annet fordi det ikke er sikkert at den gamle boligen blir solgt til antatt pris. Regn med at kommunen vil se på hva som skjer hvis salget trekker ut. Et finansieringsbevis har ofte en gyldighet på minst tre måneder, men det varierer – se finansieringsbeviset og gyldigheten.

Samlivsbrudd: selge eller overta

Ved samlivsbrudd er det ikke alltid riktig å selge. Husbanken skriver at kommunen kan overføre startlånet til den som blir igjen i boligen etter en ny økonomisk vurdering, og eventuelt gi tilleggslån eller tilskudd. Det kan gjøre det mulig for den ene å bli boende med barna. Hvordan det vurderes, er gjennomgått under startlån etter samlivsbrudd.

Kommunalt tilskudd må kanskje betales tilbake

Fikk du tilskudd til etablering fra kommunen sammen med startlånet, kan salget utløse et krav om tilbakebetaling. Tilskuddene er kommunale ordninger etter bustøttelova §§ 14–15, og kommunen bestemmer vilkårene. Husbanken skriver at kommunen kan gi tilskuddet som et rente- og avdragsfritt lån som betales tilbake ved salg. I Vennesla avskrives tilskudd til etablering med 5 prosent per fullførte år, og et restbeløp blir ved salg eller fraflytting gjort om til et ordinært nedbetalingslån som skal innfris sammen med startlånet. Sjekk vedtaket ditt; mer om ordningene står under tilskudd til etablering og tilpasning.

Leie ut i stedet for å selge?

Noen vurderer å beholde boligen og leie den ut når de flytter. Husbanken sier i veilederen at kommunen ikke kan sette utleieforbud som vilkår, men flere kommuner har egne regler for lånet ved utleie og fraflytting. Det er gjennomgått i artikkelen om å flytte til en annen kommune med startlån. Vil du heller betale ut lånet og flytte det til bank uten å selge, se innfri startlånet.