Startlån når du har eid bolig før

Ja, du kan få ordinært startlån selv om du har eid bolig før. Forskriften stiller ikke krav om å være førstegangskjøper. Det er bare forsøket med startlån til førstegangsetablerere som som hovedregel krever at du ikke har eid før.

Ja, du kan få startlån selv om du har eid bolig før. Det ordinære startlånet er ikke et førstegangslån. Forskrift om lån fra Husbanken § 5-1 sier at startlån skal hjelpe personer med langvarige boligfinansieringsproblemer med å «skaffe seg en egnet bolig og beholde den» – det står ingenting om at du aldri skal ha eid. Mange som søker, har nettopp eid før: etter et samlivsbrudd, etter et tvangssalg, etter en gjeldsordning, eller fordi boligen de har, ikke lenger passer. Det som avgjør, er de samme vilkårene som for alle andre: at banken ikke vil låne deg nok, at problemet er langvarig, at du har spart det du kunne, og at du kan betjene lånet.

Ett unntak må du kjenne til. Startlån til førstegangsetablerere, forsøksordningen som finnes i en del kommuner fra 2024, er som hovedregel for dem som ikke har eid bolig før. Mer om det lenger ned.

Ordinært startlån eller forsøket – to ulike regler

Siden 1. juli 2024 har startlån vært to ordninger. Det er viktig å vite hvilken du søker, for reglene om tidligere boligeie er forskjellige.

I forsøket skriver Husbanken at kommunen unntaksvis kan gi lån til søkere som har eid før og «må etablere seg på nytt etter en livskrise. Det kan for eksempel være etter samlivsbrudd, dødsfall eller tap av arbeidsevne.» Har du eid før og ikke har vært gjennom noe slikt, er det det ordinære startlånet som er aktuelt. Forskjellen på ordningene er gjennomgått i vilkårene for startlån.

Etter samlivsbrudd

Dette er den vanligste situasjonen der en tidligere eier søker startlån. Ofte vil en av partene bli boende med barna, men klarer ikke å få banklån alene til å løse ut den andre. Forskriften har ingen egen regel for brudd, men saken passer inn i § 5-3: å kjøpe ut eksen er kjøp av en andel av boligen, og å innfri det felles lånet kan være refinansiering for å bli boende. Har husstanden barn, kan kommunen dessuten bruke unntaket i § 5-4 annet ledd bokstav a, der hensynet til «en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid» kan veie tyngre enn kravene til langvarige problemer og sparing.

Flere kommuner sier dette rett ut. Trondheim kommune skriver at du kan søke om startlån og boligtilskudd «for å overta bolig etter samlivsbrudd». Bergen kommune har et eget punkt der du kan søke startlån «til å innfri boliglån og/eller betale ut tidligere ektefelle/samboer», og ber blant annet om en skifteavtale signert av begge med avtalt kjøpesum, bekreftelse på separasjon eller brudd, og bidragsavtale hvis du betaler eller mottar bidrag.

Har dere allerede et startlån sammen, kan kommunen ifølge Husbanken overføre lånet til den som blir boende, «etter en ny økonomisk vurdering», og eventuelt gi tilleggslån. Den som går ut av lånet, må normalt frigjøres formelt. Gifte og samboere har ulike regler for hvem som kan kreve å overta boligen: ektefeller når «særlige grunner» taler for det (ekteskapsloven § 67), samboere når «sterke grunner» taler for det (husstandsfellesskapsloven § 3). Mer om dette under startlån etter samlivsbrudd og løse ut tidligere partner.

Etter tvangssalg

Å ha mistet en bolig ved tvangssalg stenger ikke for startlån. Verken forskriften eller Husbankens veileder har en karantenetid. Men et tidligere tvangssalg etterlater ofte to ting kommunen må se nøye på.

Det første er restgjeld. Dekket ikke salgssummen hele lånet, består resten som usikret gjeld. På søsternettstedet vårt om tvangssalg er det forklart hvordan restgjeld etter tvangssalg kan håndteres. For startlånet er poenget dette: Husbanken skriver at en søker med «mye ubetjent og uavklart gjeld» ikke bør få startlån før gjelden er ryddet opp i, ved nedbetaling eller innvilget gjeldsordning – og at kommunen da må tilby gjeldsrådgivning.

Det andre er betalingsanmerkninger. De skal vektlegges, men Husbanken skriver at en kommunal regel om betalingsanmerkninger «kan derfor ikke være absolutt». Kommunen skal se på hvorfor kravene ble stående ubetalt, og om du nå følger en plan. Se startlån med betalingsanmerkning.

Hvis det var et startlån du mistet

Forskriften § 7-7 annet ledd sier at søknaden kan avslås dersom søkeren tidligere ikke har oppfylt avtaler med Husbanken eller kommunene. Det gjelder tilsvarende for kommunens startlån (§ 5-2 annet ledd). Ordet er «kan», ikke «skal»: kommunen må vurdere saken konkret. Har situasjonen din endret seg – ny jobb, varig trygd, gjelden ordnet – bør du forklare det i søknaden. Har du gitt uriktige opplysninger i en tidligere søknad, er det noe annet: da sier § 7-7 første ledd at søknaden skal avslås ved forsettlig eller grovt uaktsomt feilaktige opplysninger.

Etter konkurs eller gjeldsordning

Heller ikke en tidligere konkurs eller gjeldsordning utløser noen sperrefrist i regelverket. Det inngår i kredittvurderingen. Husbanken skriver at registrert konkurs og offentlig gjeldsordning er blant momentene kredittopplysningsforetakene bruker, men at kommunen ikke kan basere seg på en kredittscore alene.

Er du under gjeldsordning, gjelder egne regler. Kommunen kan gi startlån, men ikke i gjeldsforhandlingsperioden uten namsfogdens samtykke, og ikke hvis gjeldsordningen sier at du ikke kan ta opp ny gjeld. Husbanken antyder at det der boligbehovet ikke er akutt, kan være aktuelt å vente til ordningen er fullført eller til andre halvdel av perioden. Se startlån under og etter gjeldsordning.

Du eier i dag, men boligen passer ikke

Startlån kan også være aktuelt for deg som eier nå. Forskriften § 5-1 nevner en egnet bolig, og § 5-3 åpner for kjøp, utbedring og tilpasning og refinansiering. Typiske tilfeller:

• Boligen er blitt uegnet fordi noen i husstanden har fått nedsatt funksjonsevne, eller fordi en eldre ikke lenger klarer trappene. Startlån kan gå til tilpasning av boligen du har, eller til kjøp av en ny – se startlån til tilpasning.
• Familien er blitt for stor for boligen. Startlån kan ikke brukes til generell oppussing eller utvidelse fordi familien vokser, men til kjøp av en større, nøktern bolig når banken ikke vil låne nok.
• Du står i fare for å miste boligen på grunn av høye boutgifter eller annen gjeld. Da kan startlån brukes til refinansiering etter § 5-3 bokstav d og § 5-4 annet ledd bokstav b. Husbanken skriver at refinansieringen kan omfatte alle typer gjeld, men at samlet lån ikke kan overstige boligens verdi. Se refinansiering for å bli boende.
• Du skal flytte til en annen bolig. Har du startlån fra før, kan kommunen overføre det til den nye boligen med nytt pant – Husbanken nevner at det er særlig aktuelt ved fastrente der innfrielse gir overkurs. Ved flytende rente er det som regel enklere å søke nytt startlån og innfri det gamle ved salget.

Skal du kjøpe før den gamle boligen er solgt, trenger du mellomfinansiering. Kommunen «kan vurdere» det når du ikke får slikt lån i banken, men Husbanken advarer om at det kan bli dyrt og risikabelt hvis den gamle boligen ikke selges til antatt pris.

Egenkapitalen fra salget

Selger du en bolig med overskudd, har du egenkapital. Ordinært startlån har intet egenkapitalkrav i forskriften, men kommunen kan kreve at deler av egenkapitalen brukes i det nye kjøpet. Den kan ikke kreve at du bruker alt: Husbanken anbefaler at du i hvert fall får holde av et beløp tilsvarende to netto månedslønner til innbo og uforutsette utgifter. Eier du en annen eiendom du skal beholde, for eksempel en hytte, skal utgiftene til den regnes med i betjeningsevnen. Kommunen kan ha en hovedregel om at du ikke skal eie annen eiendom, men den må åpne for unntak.

Dette spør kommunen om når du har eid før

Saksbehandleren vil prøve å forstå hva som skjedde med den forrige boligen, fordi det sier noe om risikoen framover. Vær forberedt på spørsmål som disse:

1. Hvorfor eier du ikke lenger – salg, brudd, tvangssalg eller dødsfall?
2. Hva ble oppgjøret? Ha salgsoppgjøret fra megler eller namsfogden klart, og en oversikt over eventuell restgjeld.
3. Hvem du skylder penger, og om gjelden betales etter en avtale. Kommunen sjekker gjeldsregisteret og kredittopplysninger.
4. Hvordan økonomien din er nå sammenlignet med da du mistet eller solgte boligen – og hvorfor du tror den holder.
5. Ved brudd: skifteavtale, eventuell bidragsavtale og hvem som skal bo i boligen.

Kommunen har plikt til å forklare deg vilkårene og vurderingen før vedtak (finansavtaleloven § 5-1), og den kan hente inn opplysninger med hjemmel i husbankloven § 10. Ærlige og fullstendige svar er det som gir deg best sjanse; uriktige opplysninger fører til avslag. Hvordan du forbereder søknaden, står i hvordan søke om kommunalt startlån.