Hvem kan få startlån? Vilkårene kommunen vurderer, steg for steg

Du kan få startlån hvis du ikke får nok lån i banken, problemet er langvarig, du har spart det du kunne, du klarer å betale lånet over tid og boligen er nøktern. Barnefamilier og noen andre kan få lån selv om de to midterste kravene ikke er oppfylt.

Du kan få startlån fra kommunen hvis du ikke får lån, eller ikke får stort nok lån, i en vanlig bank – og hvis kommunen mener at problemet ditt er langvarig, at du har spart det du realistisk kunne, og at du klarer å betjene lånet over tid. I tillegg må boligen du vil kjøpe være egnet og nøktern. Det er ingen aldersgrense, ingen inntektsgrense i forskriften og intet krav om norsk statsborgerskap. Men ingen har rett på startlån: kommunen gjør en samlet vurdering, og den kan si nei.

Reglene står i forskrift om lån fra Husbanken §§ 5-2 til 5-4. Husbanken har i tillegg en veileder til kommunene som forklarer hvordan reglene skal brukes. Under går vi gjennom vilkårene i den rekkefølgen en saksbehandler typisk vurderer dem.

Oversikt: de seks stegene

Steg 1: Du får ikke nok lån i banken

Startlån er for dem som står utenfor det vanlige lånemarkedet. Forskriften § 5-2 andre ledd sier at kommunen kan gi startlån «til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner». Husbanken skriver i veilederen at målgruppen er husstander som ikke får lån eller nok lån i bank, «verken nå eller i løpet av de nærmeste årene». Har du inntekt og egenkapital nok til banklån, skal du ifølge Husbanken ikke ha startlån.

Bankene må følge utlånsforskriften: de kan som hovedregel låne ut høyst 90 prosent av boligens verdi, samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger inntekten, og du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng (minst 7 prosent rente). Klarer du ikke disse kravene, får du nei eller et lavere beløp – og det er et typisk utgangspunkt for startlån.

Kommunen vil i utgangspunktet se dokumentasjon fra banken, for eksempel et avslag eller et lånetilbud på et lavere beløp. Husbanken skriver at dette ikke er nødvendig når det klart er usannsynlig at du får banklån. Forskriften krever ikke avslag fra et bestemt antall banker. Se må du ha fått avslag i banken før du søker startlån?

Steg 2: Problemet er langvarig

Det første kravet i behovsprøvingen er at du «forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig» (§ 5-4 første ledd bokstav a). Husbanken skriver at fem år «i mange tilfeller» kan være et riktig tidsperspektiv, men at det skal vurderes individuelt.

Dette er grunnen til at en 25-åring med fast jobb og god lønn ofte får nei: hun mangler egenkapital i dag, men kan trolig spare opp nok eller få banklån om få år. En aleneforsørger med lav inntekt, en ufør eller en storfamilie med én inntekt har derimot ofte et langvarig problem. Unge er likevel ikke utelukket – Husbanken skriver at unge med liten egenkapital, som over tid ikke har mulighet til å spare opp nok selv, oppfyller vilkårene. Se hva «langvarige boligfinansieringsproblemer» betyr.

Steg 3: Du har spart det du kunne

Det andre kravet er at du «har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir» (§ 5-4 første ledd bokstav b). Saksbehandleren regner ut sparepotensialet: inntekt etter skatt minus boutgifter og nødvendig livsopphold. Er det penger til overs som ikke er spart, «bør kommunen oppfordre lånsøkeren til å spare», skriver Husbanken. Er inntekten lav og utsiktene til å spare små, kan kommunen gi startlån med en gang.

Kravet handler altså ikke om et bestemt beløp på konto, men om at du har gjort det som var mulig. «Spart innenfor sine muligheter» viser hvordan kommunen regner. Hele vurderingen under steg 2 og 3 kalles behovsprøving, og den er forklart i behovsprøvingen: slik vurderer kommunen søknaden din.

Unntakene: når steg 2 og 3 kan hoppes over

Forskriften § 5-4 andre ledd gir kommunen adgang til å gi startlån selv om kravene om langvarige problemer og sparing ikke er oppfylt:

«Selv om vilkårene i første ledd ikke er oppfylt kan kommunen gi startlån i alle disse situasjonene a. husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det b. husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin c. boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av det lokale næringslivet d. lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger.»

I praksis betyr det:

• Barnefamilier som ikke bor egnet eller trenger stabilitet, kan ifølge Husbanken få startlån umiddelbart, også om sparepotensialet ikke er brukt. Familier med oppsagt leiekontrakt eller mange flyttinger kan få lån med en gang. Barnets beste skal være et grunnleggende hensyn, og Sivilombudet har kritisert en klagenemnd for ikke å ha vurdert hensynet til barna (sak 2022/2782).
• Særlige sosiale eller helsemessige utfordringer omfatter for eksempel personer med nedsatt funksjonsevne, lav inntekt og små muligheter til å endre boligsituasjonen selv.
• Fare for å miste boligen: Refinansiering kan omfatte alle typer gjeld, også skattegjeld og bidragsgjeld, men du må eie boligen, og samlet lån kan ikke overstige boligens verdi.
• Arbeidskraft: Alle kommuner kan bruke unntaket for å rekruttere eller beholde folk.
• Kommunal bolig: Leier du en kommunal bolig, kan du få startlån til å kjøpe en egen, slik at den kommunale blir ledig til andre.

Alle unntakene forutsetter fortsatt at du ikke får lån i bank (steg 1), og ingen av dem fritar fra betjeningsevnen (steg 4).

Steg 4: Du klarer å betjene lånet

Dette er kravet uten unntak. Forskriften § 5-2 tredje ledd sier at søkeren «må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold». Ordet er «må», ikke «kan».

Kommunen regner annerledes enn banken. Husbanken skriver at kravet til betjeningsevne for startlån ikke er det samme som bankenes krav etter utlånsforskriften. Utgangspunktet er inntekt etter skatt, minus livsopphold, andre faste utgifter (forbruksgjeld, studielån, barnehage og SFO, bidrag) og antatt vedlikehold av boligen. Livsopphold settes ut fra ditt faktiske forbruk, gjerne sammenlignet med SIFOs referansebudsjett, men aldri lavere enn statens veiledende satser for økonomisk sosialhjelp – 8 300 kroner i måneden for en enslig fra 1. januar 2026. Kommunen tester også budsjettet med en rente på styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng, altså 7 prosent fra 24. september 2026.

Husleien du har klart å betale over tid, regnes som en god indikasjon på hva du klarer. Trygd teller som inntekt: Husbanken kaller uføretrygd «en fast stabil lav inntekt». Ved midlertidige ytelser som AAP må kommunen vurdere hvilken inntekt du får senere, og kan ikke ha en regel om å avvise alle med midlertidig inntekt. Detaljene står i betjeningsevne: hvor mye må du tjene for å få startlån?

Steg 5: Boligen er egnet, nøktern og rimelig

Startlånet skal finansiere en bolig som er «egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet» (§ 5-3 andre ledd). Egnet betyr at den passer antallet personer og eventuelle behov for tilgjengelighet. Nøktern betyr normal standard, med boutgifter som er rimelige sammenlignet med leie og tilsvarende boliger i området. Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud.

Mange kommuner har veiledende prisgrenser. Ulstein skriver for eksempel i retningslinjene fra 11. desember 2025 at boligen normalt ikke bør koste mer enn 2 900 000 kroner for inntil tre personer og 3 800 000 kroner for større husstander. Startlån kan ikke brukes til hytte, husbåt eller mobile mikrohus, og ikke som byggelån. Ved refinansiering for å bli boende er nøkternhetskravet mildere.

Steg 6: Andre forhold kommunen ser på

• Opphold: Du trenger ikke være norsk statsborger, men du må ha oppholdstillatelse. Husbanken skriver at kommunen ikke kan stille absolutte krav til antall år i Norge eller kreve permanent oppholdstillatelse, men noen kommuner, som Bergen, krever varig oppholdstillatelse. Se startlån uten norsk statsborgerskap.
• Bosted: Kommunen kan kreve inntil ett års folkeregistrert botid, men må åpne for unntak. Se må du bo i kommunen?
• Alder: Ingen øvre grense. Kommunen kan ikke kreve en bestemt alder utover myndighetsalder. Se aldersgrenser for startlån.
• Tidligere boligeie: Ordinært startlån krever ikke at du er førstegangskjøper. Se startlån når du har eid bolig før.
• Gjeld og betalingsanmerkninger: Anmerkninger utelukker ikke automatisk, men mye uavklart gjeld bør ryddes opp i først. Under gjeldsforhandling kreves samtykke fra namsfogden.
• Riktige opplysninger: Etter § 7-7 skal søknaden avslås hvis du forsettlig eller grovt uaktsomt har gitt feil opplysninger eller holdt noe tilbake. Kommunen kan hente opplysninger selv og sjekke gjeldsregisteret.
• Kommunens midler: Er årets startlånsmidler brukt opp, kan kommunen avslå og be deg søke igjen neste år.

Flere kan søke sammen, også andre enn ektefeller og samboere – for eksempel en voksen datter og moren hennes som vil bo i samme bolig. Alle søkerne må oppfylle vilkårene. Selvstendig næringsdrivende kan få startlån etter en individuell vurdering. Har du verge, må statsforvalteren samtykke til låneopptaket.

Egne vilkår i forsøksordningen for førstegangsetablerere

I kommuner som deltar i Husbankens forsøk med startlån til førstegangsetablerere, gjelder andre vilkår. Ordningen er for dem som er noe bedre stilt enn vanlige startlånssøkere. Du skal som hovedregel ikke ha eid bolig før (unntak etter livskriser som samlivsbrudd eller dødsfall), du skal ha fått avslag eller for lite lån i bank, og du må ha minst 5 prosent egenkapital av kjøpesummen inkludert fellesgjeld – uten unntak. Lånet varer i høyst ti år og skal da refinansieres i bank. Kommunen vurderer deg først for ordinært startlån.

Typetilfeller: slik kan vurderingen falle ut

Eksemplene er tenkte og forenklet. Utfallet avhenger alltid av hele økonomien og kommunens praksis.

Får du avslag, er vedtaket et enkeltvedtak som skal begrunnes. Du kan klage innen tre uker til kommunens egen klageinstans.