Løse ut tidligere partner med startlån – verdi, gjeld og et regneeksempel

Startlån kan brukes til å betale ut den tidligere partneren og overta det felles lånet. Det avgjørende er om du klarer hele gjelden alene – og husk at banken regner startlånet med når den måler gjeldsgraden din.

Ja, du kan bruke startlån til å løse ut en tidligere ektefelle eller samboer og bli boende. Å kjøpe den andres andel er et kjøp av bolig etter forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 bokstav a, og å innfri det felles lånet slik at du kan bli boende, faller inn under refinansiering etter bokstav d. Bergen kommune skriver det rett ut: du kan søke startlån «til å innfri boliglån og/eller betale ut tidligere ektefelle/samboer». Men lånebeløpet blir fort større enn folk tror, fordi du skal ta over hele gjelden og i tillegg betale ut den andres egenkapital. Denne artikkelen viser hvordan du regner, og hvor det vanligvis stopper.

Den bredere gjennomgangen av rettighetene etter et brudd – ekteskapsloven, husstandsfellesskapsloven, barn og bidrag – står i artikkelen om startlån etter samlivsbrudd.

Trinn 1: Finn verdien av boligen

Alt starter med hva boligen er verdt. Er dere enige, kan dere bruke en verdivurdering fra en eiendomsmegler eller en takst. Er dere gift og uenige, avgjøres verdien ved skiftetakst, som skal svare til omsetningsverdien (ekteskapsloven § 69). Samme regel gjelder samboere som har rett til å overta etter husstandsfellesskapsloven § 3. Både banken og kommunen vil uansett vurdere verdien selv, fordi lånet skal sikres med pant i boligen og en kredittyter skal sørge for en verdivurdering av sikkerheten (finansavtaleloven § 5-2).

Bor dere i borettslag, er «verdien» det samme som andelens pris. Andel fellesgjeld følger med boligen og må tas med når du regner på hva du kan bære – den betales gjennom felleskostnadene.

Trinn 2: Regn ut egenkapitalen i boligen

Egenkapitalen er verdien minus lånet med pant i boligen. Hvordan den deles, avhenger av om dere er gift eller samboere:

• Gifte: Utgangspunktet er likedeling av samlet formue etter fradrag for gjeld (§ 58), med mulighet for skjevdeling av verdier fra før ekteskapet, arv og gaver (§ 59). Boligen er bare én del av oppgjøret – bil, sparing og annen gjeld inngår også.
• Samboere: Ingen likedeling. Hver eier det de eier. Står dere som halvt eiere hver, er utgangspunktet halvparten av nettoverdien til hver, men en samboerkontrakt eller ulike innskudd kan endre det.

Har dere annen felles gjeld, må også den fordeles. Gjeld som blir værende hos deg, regner kommunen som en fast utgift når den vurderer om du klarer startlånet.

Trinn 3: Summer det du må låne

Lånebehovet ditt er det felles lånet du skal overta, pluss det du skal betale den andre, pluss omkostninger.

Tenk deg et ektepar som eier en selveierleilighet med verdi 4 000 000 kroner og et felles boliglån på 2 600 000 kroner. Egenkapitalen er 1 400 000 kroner. For enkelhets skyld har de ingen annen formue eller gjeld, og ingen skjevdeling.

I tillegg kommer tinglysingsgebyr på 545 kroner per dokument i 2026 (skjøte og pantedokumenter) og eventuelt etableringsgebyr. Dokumentavgiften på 2,5 prosent faller bort ved skifte av felleseie etter separasjon eller skilsmisse, ifølge Kartverket. For samboere er det fritak for felles bolig når dere har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år eller har eller venter barn sammen. Borettslagsandeler har ingen dokumentavgift.

Trinn 4: Hva sier banken?

Banken må følge utlånsforskriften. Tre krav er viktigst:

• lånet kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi (§ 7) – her er belåningsgraden 82,5 prosent, så det går
• samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekten (§ 6)
• du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, minst 7 prosent rente (§ 5)

Det er gjeldsgraden som oftest stopper en utløsning. Har den som vil overta, en inntekt på 520 000 kroner, kan samlet gjeld være høyst 2 600 000 kroner. Det dekker bare det felles lånet – ikke de 700 000 kronene til den andre.

Husbanken beskriver nettopp dette: «Det kan være saker hvor en ordinær bank vil gi grunnfinansiering til søker. Da bruker banken sin fleksibilitetskvote til å innvilge lån utover krav i utlånsforskriften. I slike saker kan kommunen vurdere å kun gi toppfinansiering.» Sier banken nei til slik samfinansiering, kan kommunen i stedet fullfinansiere hele beløpet med startlån (§ 5-3 tredje ledd). Kommunen skal uansett vurdere om samfinansiering kan oppnås.

Trinn 5: Klarer du det alene?

Startlån er ikke bundet av bankenes forskrift. Husbanken skriver at «Kravet til betjeningsevne for startlån er ikke det samme som bankenes krav til betjeningsevne etter utlånsforskriften». Det finnes ingen femgangersregel for kommunen. Men kravet til betjeningsevne i forskriften § 5-2 tredje ledd gjelder fullt ut: du må klare lånet over tid og ha nok igjen til livsopphold.

*5,31 % er SSBs gjennomsnitt for nye nedbetalingslån med pant i bolig i august 2026. Din bank kan ha en annen rente.

Kommunens rentetest bruker styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng, som gir 7,0 prosent med styringsrenten på 4,5 prosent fra 24. september 2026. I tillegg kommer kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold, som du nå bærer alene. Kommunen trekker fra livsopphold for deg og eventuelle barn, bidrag du betaler, barnehage og SFO.

Holder det ikke, finnes det verktøy:

• Avdragsfrihet i inntil åtte år (§ 8-5), for eksempel mens annen gjeld fra bruddet betales ned.
• Lengre nedbetalingstid – inntil 50 år i særlige tilfeller. Kravet om varig lav inntekt kan fravikes når husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen, og inntekten er lav og forutsigbar (§ 8-5 andre ledd).
• Kommunalt tilskudd, der kommunen har en slik ordning. Trondheim nevner boligtilskudd for å overta bolig etter samlivsbrudd.
• En pantesikret fordring til den andre. Overtar en ektefelle boligen etter ekteskapsloven §§ 66 eller 67, kan den andre måtte nøye seg med en fordring med pant i boligen, som kan sies opp med seks måneders varsel (§ 70). Det kan gi deg tid, men fordringen er gjeld og må med i regnestykket.

Prøv dine egne tall i startlånskalkulatoren.

Er boligen for dyr for én?

Forskriften krever at boligen er «nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet» (§ 5-3 andre ledd). En familiebolig for to voksne kan være mer enn kommunen ville godkjent for en enslig med ett barn. Husbanken skriver likevel at kravet i refinansieringssaker der husstanden kan miste boligen, er «ikke … like strengt som ved kjøp», fordi det koster mye å skaffe en ny bolig. Har du barn som går på skolen i nærheten, er det et argument for å bli boende. Om det holder, er kommunens skjønn – og kommunen kan konkludere med at det beste er å selge og kjøpe noe mindre. Kravet om nøktern og egnet bolig vurderes alltid konkret.

Når dere allerede har startlån sammen

Har dere startlån fra før, trenger du kanskje ikke søke helt nytt. Husbanken skriver at kommunen ved samlivsbrudd kan overføre startlånet til den som blir boende «etter en ny økonomisk vurdering», og at kommunen også kan vurdere tilleggslån og tilskudd. Oslo kommune har et eget skjema for overføring av lån til ny låntaker ved skilsmisse eller samlivsbrudd, der den som går ut, må signere at hen ønsker å bli frigjort, og det skal legges ved en avtale om fordeling av eiendeler og gjeld.

Rekkefølgen som unngår ulykker

1. Verdivurdering og oversikt over all gjeld.
2. Skriftlig svar fra banken om hva du kan låne alene.
3. Søknad om startlån med utkast til oppgjør. Bergen ber blant annet om skifteavtale signert av begge med avtalt kjøpesum, og separasjons- eller skilsmissebekreftelse eller brudderklæring.
4. Signer endelig oppgjør når finansieringen er klar – eller gjør oppgjøret betinget av finansiering.
5. Skjøte og pantedokumenter tinglyses, banken eller kommunen innfrir det gamle lånet, og den andre får sin del.

Søknaden sendes digitalt via Husbankens søknadsløsning. Kommunen er forpliktet til å hjelpe deg; se hvordan kommunen kan hjelpe med søknaden.