Samfinansiering – når banken og kommunen deler boliglånet

Samfinansiering betyr at banken gir et grunnlån og kommunen et startlån som topplån, gjerne med pant etter banken. Kommunen skal alltid vurdere om det er mulig. Det finnes ingen nasjonal fordelingsnøkkel – den varierer med kommunen og banken.

Samfinansiering betyr at boligkjøpet finansieres med to lån: et grunnlån fra en bank og et startlån fra kommunen som dekker resten. Du får to långivere, to pantedokumenter og to terminbeløp hver måned. Forskrift om lån fra Husbanken sier at kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås før den eventuelt finansierer hele kjøpet alene. Hvor stor del banken tar, er ikke fastsatt nasjonalt. Det avhenger av hva banken vil låne deg, og av kommunens egne retningslinjer.

Hva forskriften sier

«Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås.»

Legg merke til ordvalget. Kommunen skal vurdere samfinansiering – det er en plikt til å undersøke, ikke en plikt til å velge den. Den kan fortsatt fullfinansiere. Husbanken skriver i veilederen: «For søkere som ikke har egenkapital, kan kommunen fullfinansiere med startlån.» Og der en bank vil gi grunnfinansiering, «kan kommunen vurdere å kun gi toppfinansiering». Forskjellen mellom de to modellene er forklart i topplån eller hele lånet.

Hvorfor kommunen spør om banken først

Startlån er for personer som ikke får lån eller «tilstrekkelig lånebeløp» i ordinære kredittinstitusjoner (§ 5-2). Ordet tilstrekkelig er nøkkelen her: Har banken sagt ja til to tredjedeler av kjøpesummen, er det bare resten du mangler. Kommunen har en begrenset ramme med startlånsmidler hvert år, og et topplån gjør at pengene rekker til flere husstander. Derfor vil mange kommuner be deg om å snakke med en bank før du søker, og noen ber om skriftlig svar. Hva som kreves der, er gjennomgått under avslag i banken før startlån og samtalen med banken.

Hvordan lånet deles

Man hører ofte at banken «typisk» tar 85 prosent og kommunen resten. Det finnes ingen slik nasjonal regel, og vi har ikke funnet tall som viser at det er vanlig praksis. Fordelingen bestemmes av to ting:

• Hvor mye banken vil låne deg. Banken kredittvurderer deg etter finansavtaleloven § 5-2 og må holde seg innenfor utlånsforskriften, eventuelt med sin fleksibilitetskvote.
• Kommunens retningslinjer. Noen kommuner har et tak for topplånet. Ulstein kommune skriver i sine retningslinjer (vedtatt i 2025) at topplån normalt er høyst 15 prosent. Andre kommuner, som Vennesla, sier bare at startlån gis som fullfinansiering eller samfinansiering med bank.

Det finnes også en grense oppover. Husbanken skriver i veilederen at startlånet som hovedregel ikke skal overstige boligens verdi, med unntak for omkostninger og nødvendig utbedring, og at kommunen ved samfinansiering kan godta lavere eller sidestilt prioritet når samlet lån med pant i boligen ikke overstiger boligens verdi.

Bankens egne krav er nærmere forklart under bankens egenkapitalkrav.

Et regneeksempel

Tenk deg en familie som skal kjøpe en selveierleilighet til 3 000 000 kroner uten egenkapital. Dokumentavgiften er 2,5 prosent, altså 75 000 kroner. Ved samfinansiering tinglyses tre dokumenter (skjøte og to pantedokumenter) til 545 kroner hver i 2026. Vi antar at banken låner ut 85 prosent av kjøpesummen – et tenkt tall, ikke en regel – til SSBs snittrente for nye boliglån i august 2026 (5,31 prosent). Startlånet har Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 med fullt kommunalt påslag (4,381 prosent). Begge lån går over 30 år som annuitetslån, uten gebyrer.

Eksempelet viser noe som sjelden blir sagt høyt: Med rentene høsten 2026 kan samfinansiering gi høyere månedskostnad for deg enn et fullt startlån, fordi Husbankens rente ligger under bankenes snitt. Den enkelte bank kan tilby en annen rente, og Husbankens rente følger markedet med noen måneders forsinkelse. Men samfinansiering er først og fremst en måte å fordele kommunens midler på – ikke en garanti for billigere lån. Kommunen skal vurdere betjeningsevnen din ut fra den finansieringen du faktisk får. Prøv gjerne egne tall i startlånskalkulatoren, og se omkostninger ved boligkjøp for hva som kommer i tillegg.

Hvem du betaler til

Du får to låneavtaler og betaler til to steder: banken for grunnlånet, og kommunen for startlånet. Mange kommuner bruker en ekstern låneforvalter, så fakturaen eller avtalegiroen for startlånet kan komme derfra. De to lånene har hver sin rente, hver sine gebyrer og ofte ulik løpetid.

Det er noen praktiske følger av å ha to långivere:

• Avdrag i banken. Når belåningen er over 60 prosent, skal banken kreve avdrag på minst 2,5 prosent av lånet per år eller det et 30-årig annuitetslån gir, om det er lavere (utlånsforskriften § 9). Avdragsfrihet er derfor lettere å få på startlånet enn på banklånet. Startlånet kan gis med inntil åtte års avdragsfrihet (forskriften § 8-5).
• Betalingsproblemer. Får du problemer, må du snakke med begge. Banken følger sine regler, kommunen sin praksis.
• Endringer. Vil du endre noe i lånet, for eksempel øke det for å pusse opp, må den som har pant bak ofte godta det.

Prioriteten: hvem som får betalt først

Ved samfinansiering har banken som regel første prioritet og kommunen annen prioritet. Hovedregelen i forskriften er egentlig at lån skal sikres med første prioritets pant (§ 7-5), men Husbanken skriver i veilederen at kommunen ved samfinansiering kan godta lavere eller sidestilt prioritet. Ved et salg eller tvangssalg får banken betalt først, og kommunen tar det som er igjen. Dette er utdypet under første- og annenprioritet i pantet.

Samfinansiering i forsøket for førstegangsetablerere

I forsøksordningen med startlån til førstegangsetablerere er samspillet med banken bygget inn fra starten. Husbanken skriver at søkeren må ha fått avslag eller for lite lån i vanlig bank, dokumentert med et finansieringsbevis som viser det høyeste beløpet banken vil låne med 5 prosent egenkapital. Startlånet dekker så det som mangler, og egenkapitalen på minst 5 prosent av kjøpesummen inkludert fellesgjeld er et krav uten unntak. Lånet i kommunen varer i høyst ti år og skal deretter refinansieres i bank. Her er altså målet fra dag én at banken skal overta hele lånet.

Også for det ordinære startlånet kan kommunens retningslinjer si noe om prioritet og sikkerhet. Vennesla kommune krever for eksempel første prioritets pant som hovedregel, men godtar andre prioritet ved samfinansiering, og godtar ikke kausjon eller annen tilleggssikkerhet for startlånet. Det er lokale regler; les din kommunes retningslinjer eller spør saksbehandleren.

Senere: banken kan ta over toppen

Samfinansiering kan gjøre det lettere å komme over i bank senere. Når grunnlånet er nedbetalt og boligen har steget i verdi, kan banken øke sitt lån og betale ut startlånet. Fordeler og fallgruver ved en slik overgang står i artikkelen om å innfri startlånet. Husk at utlånsforskriften § 10 gir banken rom for å refinansiere et lån som ikke blir større, med pant i samme bolig, selv om du ikke oppfyller alle kravene – men det er bankens valg.