Startlån uten egenkapital – går det?

Ja, et ordinært startlån kan finansiere hele boligkjøpet, også dokumentavgift og tinglysing. Men kommunen kan forvente at du har spart det du kunne, og startlån til førstegangsetablerere krever alltid minst 5 prosent egenkapital.

Ja, du kan få startlån uten egenkapital. Forskrift om lån fra Husbanken stiller ikke krav om egenkapital for det ordinære startlånet, og Husbanken skriver i veilederen til kommunene at startlånet kan dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger. Men det er to viktige forbehold. Kommunen vurderer om du har spart det du med rimelighet kunne, og kan be deg bruke noe av pengene du har. Og den nyere ordningen startlån til førstegangsetablerere, som bare finnes i noen kommuner, krever minst 5 prosent egenkapital – uten unntak.

Her får du reglene, tre regneeksempler med null og fem prosent egenkapital, og fellene som gjør at søknader uten egenkapital stopper opp.

Det forskriften faktisk sier

Grunnlaget er § 5-3 tredje ledd i forskrift om lån fra Husbanken:

«Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås.»

Legg merke til to ting. Ordet er «kan» – kommunen har lov til å fullfinansiere, men må ikke. Og kommunen skal vurdere samfinansiering, altså om en bank kan ta en del av lånet. Husbanken skriver i veilederen: «For søkere som ikke har egenkapital, kan kommunen fullfinansiere med startlån.» Der en bank er villig til å gi et grunnlån, kan kommunen nøye seg med å gi toppen.

Hvorfor slipper kommunen bankenes egenkapitalkrav? Kravet om 10 prosent egenkapital står i utlånsforskriften § 7, og den gjelder for finansforetak – banker og kredittforetak – ikke for kommuner. Husbanken sier det rett ut i veilederen: bankenes krav om stresstest, 10 prosent egenkapital og gjeld under fem ganger inntekten «kreves ikke for startlån». Hva banken krever og hvorfor, er gjennomgått under bankens egenkapitalkrav.

Ordinært startlån og forsøksordningen – to ulike svar

Spørsmålet «trenger jeg egenkapital?» har to svar, avhengig av hvilken ordning du søker.

Forsøksordningen er hjemlet i forskriftens § 1-3 og startet i 2024. Den retter seg mot folk som ikke får nok lån i banken, men som ifølge Husbanken er «noe bedre økonomisk stilt» enn dem som får ordinært startlån. Lånet står maks ti år i kommunen og skal deretter refinansieres i bank. Skriver en kommune eller et nettsted at «startlån krever ikke egenkapital», gjelder det altså det ordinære lånet.

Uten egenkapital betyr ikke uten sparing

Her ligger den vanligste misforståelsen. Selv om det ikke finnes et egenkapitalkrav, har forskriften et sparekrav. Når kommunen gjør behovsprøvingen, skal den etter § 5-4 første ledd bokstav b legge vekt på om søkeren «har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir».

I praksis regner saksbehandleren ut hva du har til overs hver måned etter skatt, boutgifter og nødvendig livsopphold. Viser regnestykket at du kunne ha lagt til side penger uten å gjøre det, skriver Husbanken at kommunen «bør» oppfordre deg til å spare. Det kan bety at du får beskjed om å spare en periode og søke igjen. Hva som ligger i kravet, er utdypet i «spart innenfor sine muligheter».

Kravet slår ikke likt ut for alle. Er inntekten lav og mulighetene for sparing og høyere inntekt små, kan kommunen ifølge veilederen gi startlån med en gang. Og § 5-4 andre ledd åpner for at barnefamilier og husstander med særlige sosiale eller helsemessige utfordringer kan få lån selv om sparepotensialet ikke er brukt, når hensynet til en trygg og stabil bosituasjon taler for det.

Har du sparepenger, kan kommunen be deg bruke dem – men ikke alt

Har du penger på konto, i fond eller på BSU, kan kommunen kreve at en del brukes i kjøpet. Men Husbanken anbefaler at du får beholde et beløp tilsvarende minst to netto månedslønner utenfor boligfinansieringen. Det er ment som en buffer mot en ødelagt vaskemaskin eller en uventet regning det første året. Tjener du 31 000 kroner i måneden etter skatt, betyr det at kommunen etter Husbankens anbefaling bør la deg beholde minst 62 000 kroner. Det er Husbankens råd til kommunene, ikke en regel i forskriften, så kommunens egne retningslinjer kan formulere det annerledes.

Tre regneeksempler: 0 og 5 prosent egenkapital

Tenk deg en selveierleilighet til 2 800 000 kroner som kommunen har godkjent som nøktern og egnet. Renten på startlånet er satt til 4,381 prosent – Husbankens flytende rente på 4,131 prosent fra 1. november 2026 pluss kommunens maksimale påslag på 0,25 prosentpoeng. Banklånet i eksempel B er regnet med 5,3 prosent, omtrent SSBs gjennomsnitt for nye boliglån med pant i bolig i august 2026; din bank kan ha en annen rente. Alle lån er annuitetslån over 30 år. Kommunens etableringsgebyr varierer og er ikke tatt med.

Eksempel A er fullfinansiering: startlånet dekker kjøpesummen og omkostningene. Det er den rimeligste varianten per måned så lenge Husbankens rente er lavere enn bankens.

Eksempel B er samfinansiering. Banken gir et grunnlån og har førsteprioritet i pantet; kommunen tar toppen med annenprioritet. Fordi utlånsforskriften regner med alle lån med pant i boligen, kommer samlet belåning her over 90 prosent, og banken må bruke sin fleksibilitetskvote – en begrenset andel lån bankene hvert kvartal får gi utenfor de vanlige kravene. Hvor stor andel banken skal ta, varierer: Kristiansand kommune skriver i sin orientering at banken som hovedregel skal yte minst 85 prosent grunnfinansiering. Samfinansiering gjør månedsbeløpet litt høyere i eksemplet, men sparer kommunens startlånsmidler. Mer om modellen i samfinansiering med startlån og banklån og om rekkefølgen i pantet under første- og annenprioritet.

Eksempel C er forsøksordningen. Du må ha 140 000 kroner selv. Terminbeløpet er satt som om lånet skulle nedbetales over 30 år, men lånet skal refinansieres i bank etter ti år. Med disse tallene står det om lag 2 179 000 kroner igjen etter ti år, rundt 78 prosent av kjøpesummen. Holder boligen seg i verdi, er det innenfor bankenes grense på 90 prosent – men inntekten din må også tåle bankens stresstest da.

Omkostningene – det mange glemmer

Kjøpesummen er ikke hele regningen. For selveierboliger betaler du 2,5 prosent dokumentavgift av markedsverdien når skjøtet tinglyses – 70 000 kroner på en bolig til 2 800 000. Kartverkets tinglysingsgebyr er 545 kroner per dokument i 2026, og et startlån pluss et banklån betyr to pantedokumenter. Søsternettstedet vårt om skatt har en grundig gjennomgang av dokumentavgiften og fritakene, blant annet hvorfor gave- og familiekjøp beregnes av full markedsverdi.

Ordinært startlån kan etter Husbankens veileder dekke tinglysingsgebyr, dokumentavgift og etableringsgebyr, men ikke innbo eller flytteutgifter. Disse kostnadene må du ha midler til selv – også når du ikke har egenkapital til selve kjøpet. Du kan regne på din egen bolig i omkostningskalkulatoren, og alle postene er forklart i omkostninger ved boligkjøp med startlån.

Borettslag: ingen dokumentavgift, men fellesgjeld

Kartverket tar ikke dokumentavgift ved overføring av borettslagsandeler. Til gjengjeld har mange borettslag fellesgjeld, og den teller. Tenk deg en andel med prisantydning 1 900 000 og fellesgjeld 900 000 – totalprisen er 2 800 000. I forsøksordningen er 5 prosent egenkapital da 140 000 kroner, ikke 95 000, fordi Husbanken sier at kravet «inkluderer eventuell andel fellesgjeld». Også ved ordinært startlån regner Husbanken kjøpesum pluss fellesgjeld som finansieringsbehovet, og felleskostnadene inngår i budsjettet ditt. Høy fellesgjeld er derfor en klassisk felle for startlånskjøpere.

Feller når du ikke har egenkapital

Forbrukslån er ikke egenkapital. Et lån du tar for å «stille med» egenkapital, er gjeld. Kommunen skal kredittsjekke deg og kan hente opplysninger fra gjeldsregisteret ved behandling av startlån (gjeldsinformasjonsloven § 12). Forbruksgjeld trekkes fra i betjeningsevnen din, og forbrukslån skal etter utlånsforskriften § 13 nedbetales innen fem år – det gir høye terminer. Søknaden blir svakere, ikke sterkere. Hvorfor dette sjelden går, står i forbrukslån som egenkapital.

Ingen buffer mot prisfall. Lånes hele kjøpesummen og omkostningene, er gjelden større enn boligens verdi fra første dag. Må du selge tidlig, kan salgssummen bli lavere enn lånet. Husbanken skriver at du da fortsatt er ansvarlig for å betale all gjelden du skylder kommunen.

Bud før godkjenning. Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud. Et bud uten godkjenning kan gi deg en bindende avtale uten finansiering.

Nye lån etter vedtaket. Husbanken skriver at du ikke må ta opp mer lån etter at du har fått finansieringsbevis eller startlån. Et billån eller en ny kredittkortramme kan endre regnestykket kommunen bygde vedtaket på.

Slik vurderer kommunen søknaden din uten egenkapital

Når søknaden ikke har egenkapital, ser saksbehandleren særlig på dette:

1. Har banken sagt nei, eller bare nei til hele beløpet? Gir banken et grunnlån, vil kommunen ofte bare ta toppen.
2. Kunne du ha spart? Sparepotensialet i budsjettet ditt sammenlignes med det du faktisk har spart.
3. Tåler budsjettet renta? Både dagens rente og rentestresstesten.
4. Er boligen nøktern? Uten egenkapital er det ingen margin for en dyr bolig; prisen må stå i forhold til lokale priser og behov.
5. Har kommunen midler igjen? Husbanken nevner selv at kommunen kan ha brukt opp årets startlånsmidler.

Hvor mye du kan få totalt, avhenger mest av betjeningsevnen – den eldre artikkelen om hvor mye du kan få i startlån forklarer de indirekte grensene. Hvis du er usikker på hva startlån er og hvem det er for, begynner du best med hva startlån er.