Flergenerasjonsbolig og storfamilier – kan dere kjøpe sammen med startlån?

Ja, flere generasjoner kan i utgangspunktet søke startlån sammen, men alle må oppfylle vilkårene og ingen av dere kan få nok lån i banken. Noen kommuner, blant dem Bergen og Trondheim, tillater ikke at andre familiemedlemmer søker sammen.

Ja, det går an å kjøpe en bolig for flere generasjoner med startlån. Husbanken skriver i veilederen til kommunene at også andre enn gifte og samboere «i utgangspunktet» kan søke sammen, og nevner nettopp personer som vil bo sammen i en generasjonsbolig. Men det er to betingelser som stopper mange: Ingen av søkerne kan få tilstrekkelig lån i vanlig bank, og alle må ellers oppfylle vilkårene for startlån. I tillegg har flere store kommuner lokale regler som stenger for at andre familiemedlemmer enn partnere søker sammen. Svaret avhenger derfor mye av hvilken kommune dere bor i.

Her går vi gjennom hva regelverket sier, hvordan kommunen ser på en større husstand og en bolig med utleiedel, og hvilke risikoer dere bør snakke om før dere signerer noe sammen.

Det nasjonale utgangspunktet: flere kan søke sammen

Startlån gis av kommunen etter forskrift om lån fra Husbanken kapittel 5. Forskriften sier ikke noe om hvem som kan stå sammen på en søknad. Det står i Husbankens veileder, som kommunene skal følge når de vurderer søknader. Der står det at kommunen bare kan gi startlån til privatpersoner, men at flere personer kan søke sammen. Forutsetningen er at ingen av søkerne får tilstrekkelig lån i privat bank, og at alle søkerne ellers oppfyller vilkårene.

Det betyr i praksis at en flergenerasjonsløsning ikke kan brukes til å «låne» kredittverdighet fra et familiemedlem som klarer seg fint i banken. Har bestemor nedbetalt bolig og god pensjon, eller har sønnen fast jobb og egenkapital, er det sannsynlig at banken vil låne dem penger – og da faller de utenfor startlånet. Startlån er en ordning for langvarige boligfinansieringsproblemer (§ 5-1), ikke et supplement for familier der én av partene er sterk. Ønsker en sterk part å hjelpe, er det andre verktøy for det, som du kan lese om under medlåntaker eller kausjonist.

Der flergenerasjonsboligen passer best, er når alle parter har begrensede muligheter hver for seg, men sammen kan bære én egnet bolig. Tenk på en enslig mor med to barn og en mor med lav pensjon som i dag betaler husleie hver for seg. Ingen av dem får banklån, men de to husleiene til sammen er kanskje høyere enn hva et startlån på en større bolig ville kostet.

Lokale regler: her kan det stoppe

Kommunene kan ha egne retningslinjer for startlån, «i samsvar med forskriften» (§ 9-1). Flere har brukt dette til å begrense hvem som kan søke sammen:

• Bergen kommune skriver på sin startlånsside: «Venner eller andre familiemedlemmer kan ikke søke sammen.»
• Trondheim kommune har samme formulering: venner eller andre familiemedlemmer kan ikke søke sammen.

Begge kommunene krever samtidig at ektefeller, samboere og registrerte partnere søker sammen. Dette er strengere enn utgangspunktet i Husbankens veileder. Husbanken skriver at alle som søker har krav på å få søknaden vurdert individuelt, og at kommunale retningslinjer ikke kan stenge for grupper av søkere som forskriften åpner for. Om en bestemt kommunes regel holder, er en rettslig vurdering vi ikke tar stilling til her. Men det er et godt argument å ha med seg dersom dere får avslag bare fordi dere er mor og datter og ikke et par – se klage på avslag om startlån.

Hvordan kommunen regner på en storfamilie

Når flere voksne søker sammen, ser kommunen på husstanden som helhet: all inntekt, all gjeld og alle faste utgifter. Hver voksen må samtidig oppfylle vilkårene, og hver låntaker blir kredittvurdert.

Livsopphold. Husbanken anbefaler kommunene å ta utgangspunkt i husstandens faktiske forbruk, med SIFOs referansebudsjett som referanse. Veilederen sier at SIFO-tallene skal tilpasses husstanden, og at store familier kan få et tillegg på 12 prosent på mat og livsopphold. Beløpet til livsopphold kan uansett ikke være lavere enn de statlige veiledende satsene for økonomisk sosialhjelp. Fra 1. januar 2026 er de 8 300 kroner i måneden for en enslig og 13 800 kroner for ektepar eller samboere, pluss 4 050–5 400 kroner per barn etter alder. Satsene dekker ikke bolig og strøm.

Faste utgifter. Barnehage, SFO, studielån, bilkostnader og annen gjeld trekkes fra. Ved flere generasjoner kommer gjerne utgifter som ikke finnes i en vanlig familie, for eksempel egenandeler eller transport for en eldre forelder. Få dem med i budsjettet; kommunen vil uansett se dem. Hvordan et slikt budsjett settes opp, står under budsjettet i startlånssøknaden.

Inntekten til den eldste. Alderspensjon og uføretrygd er stabile inntekter, men de endrer seg over tid – uføretrygd gis fram til 67 år, og deretter er det alderspensjon. Hva det betyr for en eldre søker, står i artikkelen om startlån som pensjonist. Det er ingen øvre aldersgrense for startlån; Husbanken skriver at «Det er ingen aldersgrense oppad».

Et tenkt regneeksempel

Tenk deg en husstand med to voksne, tre barn og en bestemor. I dag leier familien en treroms for 16 000 kroner i måneden, og bestemoren leier en liten leilighet for 9 000 kroner. Til sammen betaler de 25 000 kroner i husleie. De vurderer en enebolig med fem soverom som koster 3,5 millioner kroner inkludert omkostninger.

Tallene er terminbeløp på et annuitetslån med månedlige terminer, før kommunale avgifter, forsikring, strøm og vedlikehold – som er høyere i en enebolig enn i to leiligheter. Husbanken anbefaler i veilederen at kommunen tester om husstanden tåler en høyere rente, med styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng som utgangspunkt. Med styringsrenten på 4,5 prosent fra 24. september 2026 blir det 7 prosent. I eksemplet ligger det stresstestede terminbeløpet ganske nær husleiene familien betaler i dag. Da blir det avgjørende hva familien har til livsopphold etter at alt er trukket fra. 50 års nedbetalingstid gis bare i særlige tilfeller, blant annet ved varig lav inntekt (§ 8-5), og hjelper mindre enn mange tror når renten stresstestes.

Regn på deres egne tall med boligbudsjettet, og se hvor mye du kan få i startlån for hvordan kommunen kommer fram til et beløp.

Hvilken bolig godtar kommunen?

Forskriften § 5-3 andre ledd sier at boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet. For en storfamilie trekker disse kravene i hver sin retning. Boligen må være stor nok – Husbanken skriver at en egnet bolig er tilpasset søkers behov «både med tanke på antall husstandsmedlemmer og tilgjengelighet». Samtidig må den ikke være dyrere enn nødvendig.

Noen kommuner har veiledende prisgrenser som øker med husstandens størrelse. Ulstein kommune skriver for eksempel i retningslinjene fra 11. desember 2025 at boligen «bør normalt ikkje koste meir enn kr 2 900 000 for ein husstand på inntil 3 personar eller kr 3 800 000 for ein husstand på meir enn 3 personar». Ordet «normalt» er viktig: Husbanken sier at slike grenser må tilpasses lokale priser og åpne for unntak. Bor det en eldre med nedsatt bevegelighet i husstanden, er tilgjengelighet en del av hva som er «egnet» – et bad og et soverom på inngangsplanet kan være et saklig behov, ikke luksus. Mer om kravene står under hvilken bolig kommunen godtar og hvor stor bolig du kan kjøpe.

Bolig med utleiedel eller to boenheter

Mange flergenerasjonsboliger er eneboliger med en sokkelleilighet eller tomannsboliger. Husbanken skriver i veilederen at «En bolig med utleieenhet kan være både nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet», og at kommunen må vurdere det i hver sak ut fra markedet og hvilke andre boliger som er aktuelle. Det er altså ikke et nei i utgangspunktet.

For en flergenerasjonsfamilie er «utleiedelen» ofte ikke til utleie i det hele tatt, men leiligheten der bestemor skal bo. Si det tydelig i søknaden. Da er hele boligen en del av husstandens behov, og kommunen kan vurdere den som én bolig for én husstand.

Skal dere leie ut en del til noen utenfor familien, må dere vite to ting:

• Kommunen kan ikke forby deg å leie ut. Husbanken skriver at kommunen ikke har adgang til å sette som vilkår i vedtaket at boligen ikke kan leies ut.
• Hvordan kommunen regner med framtidig leieinntekt i betjeningsevnen, sier verken forskriften eller veilederen noe uttrykkelig om. Spør kommunen. Regn uansett med at en leieinntekt som ikke finnes ennå, er usikker – den kan falle bort i måneder når en leietaker flytter.

Eierskap: hvem skal stå på skjøtet?

Husbanken skriver at låntakerne skal være registrert som eiere av eiendommen, men at det kan være aktuelt med unntak når det er flere låntakere. Gjør kommunen et slikt unntak, skal den forsikre seg om at den som er låntaker uten å være eier, forstår hva det innebærer: Du har ansvar for et lån på en bolig du ikke eier.

Det vanlige er derfor at alle låntakerne også står som eiere, i et sameie. Etter sameigelova § 2 regnes sameierne for å eie like store deler når det ikke er grunnlag for noe annet. Har dere skutt inn ulikt, eller skal én del av huset tilhøre én av dere, bør det skrives ned. Loven gjelder bare så langt ikke noe annet følger av avtale (§ 1).

Også lånet bør være tydelig. Når flere tar opp lån sammen, kalles de samskyldnere. Finansavtaleloven § 5-17 sier at avtalen skal angi hvor stor del av lånet långiveren kan kreve fra hver enkelt, og at hver samskyldner skal kredittvurderes for sin del. Les låneavtalen og spør kommunen hva den betyr for akkurat dere.

Risikoen dere bør snakke om før dere kjøper

En flergenerasjonsbolig er like mye et familieprosjekt som et boligkjøp. Disse situasjonene er de vanligste å tenke gjennom:

Når noen dør. Husbanken skriver at kommunen ved samlivsbrudd eller dødsfall kan overføre startlånet til gjenværende husstandsmedlem etter en ny økonomisk vurdering, og eventuelt vurdere tilleggslån eller tilskudd. Det er en mulighet, ikke en garanti. Den eldste generasjonens inntekt forsvinner, mens lånet står. Arven etter den som døde skal i tillegg fordeles etter arveloven, og arvinger som ikke bor i huset kan ha krav på sin del. Se også beholde boligen når partneren dør.

Når noen vil ut. Etter sameigelova § 15 kan hver sameier kreve sameiet oppløst:

«Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst.»

Kan boligen ikke deles, skal den selges. En voksen sønn som flytter ut etter fem år, kan i verste fall tvinge fram et salg. Dere kan avtale noe annet, for eksempel forkjøpsrett til en avtalt pris og en frist for utløsning. En sameieavtale med hjelp fra advokat koster lite sammenlignet med en konflikt om huset senere.

Når behovene endrer seg. Bestemor kan få behov for sykehjemsplass, eller barna flytter ut. Da kan huset bli for stort og dyrt for dem som er igjen. Dere kan selge boligen som andre eiere, men Husbanken minner om at du fortsatt er ansvarlig for all gjelden til kommunen hvis salgsprisen blir lavere enn lånet.

Ved betalingsproblemer. Kommunen kan avtale betalingsutsettelse, avdragsfrihet eller lengre nedbetalingstid. Husbanken råder låntakere til å kontakte kommunen så tidlig som mulig. Se når du ikke klarer å betale startlånet.

Når én av generasjonene trenger tilpasning

Startlån kan også gis til «utbedring og tilpasning av bolig» (§ 5-3 bokstav b). Kjøper dere et hus der det trengs rampe, bredere dører eller et tilgjengelig bad for en eldre eller et barn med nedsatt funksjonsevne, kan dette tas med i finansieringsplanen. Nav kan gi tilskudd til ombygging i stedet for trappeheis eller rampe, og kommunen kan ha tilskudd til tilpasning etter bustøttelova § 15 – men ikke alle kommuner har det. Det er omtalt under startlån til tilpasning av boligen.