Startlån til tilpasning av boligen – ved nedsatt funksjonsevne og når du blir eldre

Kommunen kan gi startlån til å tilpasse boligen når du eller noen i husstanden har nedsatt funksjonsevne, eller når du blir eldre og vil bo hjemme lenger. Lånet kan kombineres med Navs tilskudd til ombygging og kommunalt tilskudd til tilpasning – men ikke alle kommuner gir tilskudd.

Ja, startlån kan brukes til å bygge om boligen slik at den passer for noen med nedsatt funksjonsevne. Forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 første ledd bokstav b sier at kommunen kan gi lån til «utbedring og tilpasning av bolig». Husbanken nevner som eksempler å få alle nødvendige rom på ett plan, bredere døråpninger uten terskler, et mer tilgjengelig bad og forsterkede vegger for håndtak. Lånet kan kombineres med Navs tilskudd til ombygging og, der kommunen har en slik ordning, kommunalt tilskudd til tilpasning. Som for alle startlån gjelder det at du ikke får finansieringen i vanlig bank, og at du kan betjene lånet.

Under går vi gjennom hva som kan finansieres, hvem som kan få, hvordan de ulike ordningene spiller sammen, og et tenkt eksempel på en finansieringsplan.

Hva tilpasning betyr

Tilpasning er ombygging av en bolig slik at den blir egnet for husstanden når funksjonsevnen endrer seg. Husbanken gir i veilederen for kommunene disse eksemplene:

• ombygging eller påbygg for å få tilgjengelig inngangsparti og alle nødvendige rom på ett plan
• utvide døråpninger og fjerne terskler
• gjøre badet mer tilgjengelig, med romslig dusj og plass rundt toalett og servant
• forsterke vegger for å montere håndtak, sete eller armstøtte

Lista er eksempler, ikke en fasit. Det avgjørende er om tiltaket er nødvendig for at boligen skal bli egnet for den som bor der. Husbanken anbefaler at kommunen setter søkeren i kontakt med fysio- og ergoterapitjenesten i kommunen og med Nav hjelpemiddelsentral, som kan vurdere hvilke tilpasninger som er nødvendige og hensiktsmessige. Den vurderingen er også nyttig dokumentasjon i søknaden.

Tilpasning er noe annet enn utbedring av en bolig som er i dårlig stand. Gjelder det tak, vinduer eller et ødelagt bad, se startlån til utbedring og oppussing.

Hvem kan få startlån til tilpasning

Grunnvilkårene er de samme som for andre startlån: Du får ikke lån eller nok lån i vanlig bank (§ 5-2 andre ledd), og du må kunne betjene lånet og fortsatt ha nok å leve av (§ 5-2 tredje ledd). Kommunen gjør også en behovsprøving etter § 5-4 første ledd – men her finnes et viktig unntak.

Etter § 5-4 andre ledd bokstav a kan kommunen gi startlån selv om du ikke har langvarige finansieringsproblemer eller ikke har spart, når husstanden har «særlige sosiale eller helsemessige utfordringer», og hensynet til en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det. Husbanken nevner som eksempel personer med nedsatt funksjonsevne «som har lav inntekt og små muligheter for å påvirke sin egen boligsituasjon de nærmeste årene».

Husbanken skriver også at personer med utviklingshemming er en prioritert målgruppe sammen med barnefamilier – veilederen sier det gjelder for 2025, og regjeringen foreslår den samme prioriteringen for 2027 i statsbudsjettforslaget. Prioriteringene for 2026 har vi ikke funnet i en primærkilde.

Når du blir eldre

Startlån til tilpasning gjelder også eldre. Husbanken skriver at kommunen kan gi startlån til eldre som trenger en mer tilpasset bolig for å kunne bo hjemme lenger, så lenge de ikke får finansiering i privat bank. Startlånet skal da finansiere varige løsninger som gjør det lettere å bli boende selv om funksjonsevnen blir dårligere. Kommunalt tilskudd til tilpasning kan også gis til eldre med tanke på framtidig behov (bustøttelova § 15).

I tillegg har Husbanken en egen statlig ordning, tilskudd til aldersvennlig oppgradering, for husstander der noen er over 62 år. Den dekker 25 prosent av kostnadene, høyst 75 000 kroner, for prosjekter som koster minst 40 000 kroner, og kan bare gis én gang per bolig. Prosjektet kan ikke være påbegynt før du søker. Ordningen er ikke startlån og har ikke krav om at du er vanskeligstilt. Om det er bedre å bygge om eller å flytte, er drøftet i bytte til mer egnet bolig når du blir eldre.

Navs tilskudd til ombygging

Nav hjelpemiddelsentral låner ut hjelpemidler, men kan også gi penger til å bygge om boligen i stedet for å installere for eksempel rampe, trappeheis eller løfteplattform. Ifølge Nav må du fylle vilkårene for slike hjelpemidler, blant annet ved redusert gangfunksjon, funksjonsnedsettelsen må vare i over to år, og du må være medlem av folketrygden.

Tilskuddet tilsvarer det hjelpemiddelet ville ha kostet. For ramper er det per oktober 2026 høyst 29 700 kroner pluss merverdiavgift (37 125 kroner) ved høydeforskjell opptil 40 centimeter, og 53 000 kroner pluss merverdiavgift (66 250 kroner) over 40 centimeter. For heis tilsvarer tilskuddet hva heisen ville kostet. Nav skriver at tilskuddet «kan inngå i ein felles finansieringsplan saman med middel frå Husbanken, kommunen og/eller privat bank». Husbanken skriver det samme fra sin side: Tilskuddet kan ses i sammenheng med startlån til tilpasning, og gir ofte bedre og mer varige løsninger enn utlån av hjelpemidler.

Kommunalt tilskudd til tilpasning

Tilskudd til tilpasning var tidligere en Husbanken-ordning. Fra 2020 er pengene lagt inn i kommunenes rammetilskudd, og hjemmelen står i bustøttelova § 15:

«Kommunen kan etter søknad gje tilskot som kan bidra til at personar med behov for tilpassa bustad no eller i framtida, kan finansiere nødvendig tilpassing.»

Tilskuddet kan være økonomisk behovsprøvd og kan også dekke hjelp til prosjektering og utredning. Kommunen bestemmer selv hvor mye penger den setter av, og Husbanken skriver: «Merk: Ikke alle kommuner tilbyr tilskudd.» Startlånet vurderes alltid før tilskudd. Kommunen kan gi tilskuddet som en nedskrivning eller som et rente- og avdragsfritt lån som betales tilbake ved salg. Trondheim nedskriver for eksempel tilskudd til tilpasning med ti prosent i året, mens Froland ikke har noen lokal tilskuddsordning. I elleve kommuner i Finnmark har det fra 2025 også vært et eget statlig tilskudd til tilpasning og etablering; regjeringen har foreslått å avvikle det fra 2027. Status i 2026 står i tilskudd til etablering og tilpasning.

Et tenkt eksempel på finansieringsplan

Tenk deg en mann i 50-årene som er ufør og har begynt å bruke rullestol. Han eier en enebolig med trapp opp til inngangen og et lite bad. Ergoterapeuten og Nav hjelpemiddelsentral anbefaler ombygging av inngangspartiet, bredere døråpninger og et nytt, tilgjengelig bad. Prosjektet er beregnet til 420 000 kroner. Han får ikke lån i banken.

Med Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 (4,131 prosent) og kommunens påslag på 0,25 prosentpoeng gir et startlån på 303 750 kroner et terminbeløp på omtrent 1 518 kroner i måneden over 30 år. Fordi han har varig lav inntekt, kan kommunen vurdere inntil 50 års løpetid; da blir terminen omtrent 1 249 kroner (annuitet før gebyrer, regnet ut av oss). Husbanken skriver at lånet ikke skal ha lengre løpetid enn 30 år hvis økonomien tilsier at det kan nedbetales på 30 år.

Lånet må sikres med pant i boligen, og Husbanken skriver at kommunen må holde lånet innenfor 100 prosent av boligens verdi etter at tilpasningen er ferdig. For større prosjekter bør kommunen betale ut lånet i deler etter hvert som arbeidene er gjort og kostnadene dokumentert.

Kjøpe en annen bolig i stedet

Noen ganger er det billigere og bedre å kjøpe en bolig som allerede er tilgjengelig, enn å bygge om den du har. Startlån kan også brukes til det. Husbanken skriver at en egnet bolig skal være tilpasset husstandens behov «både med tanke på antall husstandsmedlemmer og tilgjengelighet». Ved kjøp gjelder kravet om nøktern og rimelig bolig. Mer om valget står i bolig og startlån ved nedsatt funksjonsevne og livsløpsstandard og startlån.

Når søkeren har verge

Har søkeren verge, må statsforvalteren samtykke til låneopptaket. Husbanken skriver at kommunen kan gi finansieringsbevis med forbehold om dette samtykket, og at kommunens forklaringsplikt overfor låntakeren da gjelder vergen. Mangler søkeren BankID, skal kommunen hjelpe til med søknaden.

Lokal praksis kan gå lenger

Noen kommuner har retningslinjer som utfyller forskriften. Ulstein kommune gir for eksempel startlån til garasje når behovet er knyttet til dokumentert og relevant funksjonshemming, og åpner for høyere inntekt enn den vanlige inntektsgrensen når husstanden har en funksjonshemmet person. Det er Ulsteins tolkning, ikke en nasjonal regel. Kommunale retningslinjer må samtidig være i samsvar med forskriften og åpne for individuelle vurderinger – en retningslinje kan ikke stenge ute en hel gruppe.

Får du avslag, kan du klage innen tre uker til kommunens klageinstans – kommunestyret, formannskapet eller en klagenemnd. Se klage på avslag om startlån. Oversikten over alle formålene startlånet kan brukes til, står i startlån til andre ting enn boligkjøp, og om startlån når inntekten er uføretrygd, i startlån med uføretrygd.