Startlån for å beholde boligen i en krise

Ja, kommunen kan gi startlån for at du skal bli boende – også når du ikke oppfyller de vanlige kravene til sparing. Men du må eie boligen, klare de nye terminene og samlet lån kan ikke bli større enn boligens verdi.

Ja, startlån kan brukes til å beholde en bolig du allerede eier. Forskrift om lån fra Husbanken sier i § 5-1 at startlånet skal hjelpe folk med langvarige boligfinansieringsproblemer til å skaffe seg en egnet bolig «og beholde den». Står du i fare for å miste boligen – fordi gjelden har vokst deg over hodet, fordi du må løse ut en tidligere partner, eller fordi inntekten har falt etter dødsfall eller sykdom – kan kommunen samle lånene dine i ett startlån med lavere terminer. Men kommunen må ikke, og tre krav står fast: du må eie boligen, du må klare å betjene det nye lånet, og samlet lån skal ikke bli større enn det boligen er verdt.

Her får du reglene, de fire vanligste krisene, et regneeksempel og en liste over hva du bør gjøre allerede i dag.

Unntaket i § 5-4: når sparekravet ikke gjelder

Vanligvis gjør kommunen en behovsprøving: den vurderer om du har langvarige problemer med å finansiere bolig, og om du har spart det du kunne. For den som holder på å miste boligen sin, har forskriften et eget unntak:

«b. husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin»

Bestemmelsen står sammen med § 5-3 bokstav d, som lar kommunen gi lån til «refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen». Refinansiering betyr at et nytt lån betaler ut de gamle. I Husbankens veileder til kommunene står det at slik refinansiering kan omfatte alle typer lån og gjeld, for eksempel skattegjeld og bidragsgjeld.

Unntaket fritar deg fra kravene om langvarige problemer og sparing. Det fritar deg ikke fra kravet om betjeningsevne i § 5-2 – altså at du må kunne betale terminene over tid og fortsatt ha nok igjen til å leve. Det er dette kravet de fleste refinansieringssaker står og faller på.

Tre grenser du bør kjenne før du søker

• Du må eie boligen. Husbanken skriver i veilederen: «Lånsøkere som ikke eier egen bolig, kan ikke få startlån til refinansiering.» Leier du, kan startlån ikke brukes til å rydde opp i forbruksgjeld.
• Lånet skal ligge innenfor boligens verdi. Ifølge veilederen kan samlet lån ikke overstige det boligen er verdt. Er gjelden større enn verdien, holder ikke refinansiering alene.
• Startlån er ikke et generelt refinansieringslån. Veilederen sier at startlån «ikke skal benyttes til refinansiering generelt» – bare når husstanden står i fare for å miste boligen, typisk gjennom tvangssalg.

Det er også en lettelse i saker som disse: kravet om at boligen skal være «nøktern og rimelig» er etter veilederen ikke like strengt ved refinansiering som ved kjøp, fordi det koster mye å flytte og skaffe ny bolig. Mer om selve refinansieringen finner du i startlån til refinansiering for å bli boende.

Fire kriser – og hvordan startlånet kan passe inn

Tvangssalg på grunn av gjeld

Dette er situasjonen unntaket først og fremst er laget for. Boliglånet i banken er misligholdt, eller annen gjeld har ført til at en kreditor har varslet tvangssalg. Startlånet kan da betale ut banklånet og den dyre gjelden, og kommunen kan etter veilederen la startlånet løpe uten avdrag en periode mens annen gjeld betales ned. Har du allerede fått brev om tvangssalg, er det fristene i det brevet som bestemmer tempoet – se avsnittet om tid lenger ned, og hvordan et tvangssalg går for seg.

Samlivsbrudd: én skal bli boende

Forskriften har ingen egen regel for brudd. Å løse ut en tidligere ektefelle eller samboer regnes som kjøp av en andel av boligen, og kan finansieres med startlån etter de vanlige reglene eller unntakene – særlig unntaket for husstander med barn i § 5-4 andre ledd bokstav a. Flere kommuner sier det rett ut. Bergen kommune skriver at du kan søke om startlån «til å innfri boliglån og/eller betale ut tidligere ektefelle/samboer», og ber blant annet om en skifteavtale signert av begge. Trondheim kommune skriver at du kan søke om startlån og boligtilskudd «for å overta bolig etter samlivsbrudd».

Avgjørende er om du klarer boligen alene på én inntekt. Hvordan oppgjøret og utløsningen regnes, er forklart i løse ut tidligere partner med startlån.

Dødsfall

Når en partner dør, faller ofte halve inntekten bort, mens lånet står. Har dere startlån fra før, skriver Husbanken i veilederen at kommunen ved samlivsbrudd eller dødsfall kan overføre startlånet til gjenværende husstandsmedlemmer «etter en ny økonomisk vurdering», og vurdere tilleggslån eller tilskudd. Har dere banklån, kan et nytt startlån være en vei til lavere terminer. Det praktiske rundt arv og uskifte er gjennomgått i beholde boligen når partneren dør.

Sykdom og inntektsfall

Blir du langvarig syk, går inntekten gjerne fra lønn til sykepenger og videre til arbeidsavklaringspenger (AAP). Husbanken sier at kommunen ikke kan ha en regel om aldri å gi startlån til søkere med midlertidige ytelser. Kommunen må i stedet spørre seg, med veilederens ord: «Hvilken inntekt vil søkeren ha når arbeidsavklaringspengene opphører?» Har husstanden vist at den klarer boutgiftene over tid, kan det ifølge veilederen være forsvarlig å gi startlån selv om framtidig inntekt er usikker, gjerne i samråd med Nav og med en plan. Les mer om startlån når du er på AAP eller sykmeldt.

Regneeksempel: fra to lån til ett

Tenk deg en mor med to barn som eier en leilighet verdt 3 200 000 kroner. Hun har et banklån på 2 300 000 kroner med 25 år igjen og 5,3 prosent rente, omtrent SSBs gjennomsnitt for nye boliglån i august 2026. I tillegg har hun 200 000 kroner i kredittkort- og forbruksgjeld med 22,6 prosent rente – SSBs snitt for rentebærende kredittkortlån i andre kvartal 2026 – som hun prøver å betale ned på fem år. Etter bruddet klarer hun ikke begge terminene.

Startlånsrenten er satt til 4,381 prosent: Husbankens flytende rente på 4,131 prosent fra 1. november 2026 pluss kommunens påslag på inntil 0,25 prosentpoeng. Alle lån er annuitetslån. Gebyrer og tinglysing (545 kroner per dokument i 2026) er holdt utenfor. Samlet lån blir 2 500 000 kroner, godt innenfor boligens verdi.

Regnestykket viser hvorfor ordningen finnes: nesten 7 000 kroner mindre å betale hver måned. Men kommunen skal også vurdere om en bank kan beholde en del av lånet (samfinansiering, § 5-3 tredje ledd). Og kommunen må fortsatt se at 12 491 kroner – eller rentebeløpet i en avdragsfri periode – går opp i budsjettet hennes etter livsopphold. Gjør det ikke det, hjelper ikke lavere terminer.

Lengre nedbetalingstid når boligen står på spill

Hovedregelen er 30 års løpetid, men startlån kan i særlige tilfeller gis med inntil 50 år (forskriften § 8-5). Normalt krever det blant annet dokumentert varig lav inntekt, at boligen dekker behovet over lang tid, og at leie i området er uegnet eller dyrere. Forskriften gjør unntak nettopp for den som står i fare for å miste boligen: kravet om varig lav inntekt kan fravikes når husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen og har lav, forutsigbar inntekt, og kravene om boligens egnethet og leiemarkedet kan også fravikes. I eksempelet over ville 50 år gitt en termin på 10 282 kroner i stedet for 12 491. Lengre løpetid betyr mye mer i renter totalt, så det er et virkemiddel for dem som trenger det – se nedbetalingstid på startlån.

Hvor raskt kan kommunen handle?

Forskriften har ingen frist for når kommunen må svare, og saksbehandlingstiden varierer fra kommune til kommune. Samtidig har et tvangssalg sine faste frister. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 kan kreditor begjære tvangssalg når det har gått to uker etter et skriftlig varsel. Når tingretten har fått begjæringen, får du én måned til å uttale deg, og du kan unngå salget ved å betale kravet med renter og kostnader innen fristen (§ 11-7).

Det betyr at tiden er knapp, men ikke borte. Søk så tidlig som mulig, legg ved brevet om tvangssalg og skriv tydelig hvilken frist du har. Be om at saken prioriteres. Et lånetilsagn fra kommunen kan også være noe du viser kreditor når du ber om utsettelse. Hvor lang tid kommunene vanligvis bruker, er samlet i hvor lang tid det tar å få svar.

Har du allerede startlån og sliter med å betale?

Da er veien en annen: du skal ikke søke nytt lån, men kontakte kommunen om det lånet du har. Forskriften § 8-8 åpner for utsettelse med renter og avdrag, at avdrag legges til lånet, og at renter for inntil 2,5 år gjøres om til et tilleggslån. Paragrafen er skrevet for Husbankens lån; hva din kommune tilbyr på startlånet, avgjør kommunen selv, men veilederen beskriver betalingsutsettelse, avdragsfrihet og lengre nedbetalingstid som mulige tiltak – avdragsfrihet også når de åtte årene etter § 8-5 er brukt opp. Husbanken råder låntakere til å be kommunen om hjelp så tidlig som mulig. Les mer i når du ikke klarer å betale startlånet.

Dette gjør du i dag

1. Åpne alle brev og noter fristene. Skill mellom varsel fra kreditor (to uker) og brev fra tingretten (én måned). Søsternettstedet vårt om tvangssalg har en sjekkliste for den første uken etter varsel om tvangssalg.
2. Ring Navs telefon for økonomi og gjeld, 55 55 33 39, åpen hverdager kl. 9–15. Der kan du spørre om tvangssalg og bestille time hos en økonomi- og gjeldsrådgiver på Nav-kontoret. Tjenesten er gratis.
3. Kontakt banken eller kreditor og fortell at du søker startlån. Be om betalingsutsettelse mens søknaden behandles.
4. Søk startlån digitalt på startlan.husbanken.no. Velg refinansiering, beskriv krisen og legg ved lånedokumenter, gjeldsoversikt og brevet om tvangssalg.
5. Be kommunen om hjelp med søknaden. Etter boligsosialloven § 6 skal kommunen gi individuelt tilpasset bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet, blant annet hjelp til å søke låneordninger og «bistand til å forebygge utkastelse». Se hvordan kommunen kan hjelpe deg med søknaden.
6. Vurder gjeldsordning hvis tallene ikke går opp. Under gjeldsordning kan du ofte beholde boligen, og gjeldsordningsloven § 4-8 har egne regler for boliglån. Startlån under gjeldsordning krever namsfogdens samtykke i forhandlingsperioden – se startlån under og etter gjeldsordning.

Når svaret er nei

Et avslag på startlån er et enkeltvedtak og skal begrunnes. Du kan klage innen tre uker etter forvaltningsloven § 29, og klagen avgjøres av kommunens egen klageinstans – kommunestyret, formannskapet eller en klagenemnd – ikke av statsforvalteren. Er avslaget begrunnet med at du ikke kan betjene lånet selv med lengre løpetid og avdragsfrihet, kan et frivillig salg være bedre enn et tvangssalg: da styrer du selv tidspunkt, megler og prisforhandlinger. Det er tungt, men det kan bevare økonomien din for neste bolig.