Startlån til utbedring og oppussing – hvor grensen går mellom nødvendig og ønsket

Kommunen kan gi startlån til utbedringer som er nødvendige for at du skal kunne bo i boligen – nytt tak, nye vinduer, etterisolering, våtrom etter lekkasje eller et farlig el-anlegg. Generell oppussing faller utenfor. Lånet må ligge innenfor boligens verdi etter arbeidet.

Startlån kan brukes til å utbedre en bolig du eier, men bare når utbedringen er nødvendig. Husbanken skriver i veilederen for kommunene at startlån kan finansiere utbedringer «som er nødvendig for at husstanden skal kunne bo i boligen, men ikke generell oppussing». Et lekkende tak, råtne vinduer, et bad som er ødelagt av en vannlekkasje og et elektrisk anlegg som ikke er trygt, er typiske eksempler. Et nytt kjøkken fordi det gamle er umoderne, er det ikke. Som ellers gjelder startlånet bare når du ikke får lånet i vanlig bank, og du må kunne betale det tilbake.

Hjemmelen er forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 første ledd bokstav b, som sier at kommunen kan gi lån til «utbedring og tilpasning av bolig». Tilpasning ved nedsatt funksjonsevne er omtalt i en egen artikkel. Her handler det om utbedring – hva som regnes som nødvendig, hvordan du dokumenterer det, og hvordan pengene betales ut.

Hva som regnes som nødvendig utbedring

Husbanken gir disse eksemplene på nødvendig utbedring:

• skifte gamle og dårlige vinduer og ytterdører
• etterisolere yttervegger og tak
• skifte tak og utbedre våtrom og kjøkken etter lekkasje
• utbedre det elektriske anlegget

Fellesnevneren er at feilen truer boligens funksjon som bolig: Den holder ikke tett, den er ikke trygg, eller den er så dårlig isolert at den er vanskelig å bo i. Det er ikke nok at noe er gammelt. Det må være et behov.

Flere av eksemplene – vinduer, dører og etterisolering – er også energitiltak. Andre energitiltak, som varmepumpe eller solcellepanel, er ikke nevnt i veilederen. Om de kan regnes som nødvendige i din bolig, er kommunens vurdering. Begrunn i så fall behovet konkret, for eksempel med at boligen i dag bare har en gammel og utrygg oppvarming.

Det siste punktet er en vanlig misforståelse, også i eldre tekster om startlån. Forskriften nevner ikke påbygg eller utvidelse som eget formål. Trenger familien mer plass, er det som regel et spørsmål om å bytte bolig. Unntaket er påbygg som er nødvendig for å tilpasse boligen til nedsatt funksjonsevne – se startlån til tilpasning av boligen.

Utbedring som en del av kjøpet

Du kan også få startlån til å utbedre en bolig du kjøper. Husbanken skriver at startlånet kan finansiere nødvendig utbedring som antas å øke boligens verdi tilsvarende. Det kan gjøre det mulig å kjøpe en rimeligere bolig som trenger arbeid.

Men her er Husbanken samtidig forsiktig. I kapitlet om endringene i avhendingslova skriver den at kommunen ikke bør gi lån til en bolig søkeren ikke har økonomi til å vedlikeholde eller oppgradere, eller der det er sannsynlig at det oppstår et utbedringsbehov kort tid etter kjøpet. En slik bolig regnes ikke som egnet. For noen husstander kan det likevel være aktuelt etter en konkret vurdering, og da bør kommunen betale ut lånet i deler etter hvert som arbeidene er gjort.

Praktisk betyr det at tilstandsrapporten blir viktig allerede før budet. Det som er merket med tilstandsgrad 2 og 3, regnes du for å kjenne til, og det kan du normalt ikke klage på etterpå (avhendingslova § 3-10). Gå gjennom rapporten sammen med saksbehandleren, og få et overslag på det som må gjøres. Hvordan du leser rapporten, står i boligens tilstand: tilstandsrapport og verdivurdering.

Vilkårene for å få lånet

De samme grunnvilkårene gjelder som for andre startlån:

1. Du får ikke lånet i vanlig bank. Forskriften § 5-2 andre ledd. Har du nok egenkapital i boligen og god nok inntekt, er det banken du skal gå til.
2. Du kan betjene lånet. Kommunen regner på inntekt, faste utgifter og livsopphold, slik det er forklart i betjeningsevne for startlån.
3. Behovsprøving. Kommunen vurderer om du har langvarige finansieringsproblemer og har spart innenfor mulighetene (§ 5-4 første ledd). Unntakene i § 5-4 andre ledd – blant annet for barnefamilier og husstander med særlige helsemessige utfordringer – gjelder også her.
4. Lånet må ha sikkerhet. Husbanken skriver at kommunen må sikre lånet innenfor hundre prosent av boligens verdi etter at utbedringen er ferdig.

Ett krav gjelder ikke: Kravet om at boligen skal være «nøktern og rimelig» gjelder ved kjøp og nybygging, ikke ved utbedring. Det skriver Husbanken uttrykkelig. Du kan altså få lån til å reparere taket på en bolig kommunen kanskje ikke ville ha godkjent som et nytt kjøp – også på en landbrukseiendom.

Verdien etter arbeidene avgjør hvor mye du kan låne

Siden lånet skal ligge innenfor boligens verdi etter utbedringen, trenger kommunen to tall: hva du allerede skylder med pant i boligen, og hva boligen er verdt når arbeidet er gjort. Tenk deg en bolig som er verdt 1 900 000 kroner i dag, med et boliglån på 1 400 000 kroner. Taket lekker, og et nytt tak er beregnet til 280 000 kroner. Anslår takstmannen at boligen er verdt 2 100 000 kroner med nytt tak, er det rom for et samlet lån på inntil 2 100 000 kroner. Et startlån på 280 000 kroner gir et samlet lån på 1 680 000 kroner – godt innenfor.

Med Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 (4,131 prosent) og fullt kommunalt påslag på 0,25 prosentpoeng blir startlånsrenten 4,381 prosent. Et startlån på 280 000 kroner gir da et terminbeløp på omtrent 1 537 kroner i måneden over 25 år, eller 1 753 kroner over 20 år, før gebyrer (annuitet, regnet ut av oss).

Ligger banklånet foran startlånet i pantet, får kommunen annenprioritet. Det er vanlig når startlånet kommer i tillegg til et banklån; kommunen kan godta det når samlet lån med pant ikke overstiger boligens verdi. Hva prioritet betyr for deg, er forklart i første- og annenprioritet i pantet.

Dokumentasjonen kommunen trenger

Kommunen må vite hva som skal gjøres, hvorfor det er nødvendig, og hva det koster. Vanligvis betyr det:

• en beskrivelse av skaden eller feilen, gjerne med bilder
• tilstandsrapport, takst eller en uttalelse fra en fagperson om behovet
• skriftlig pristilbud eller kostnadsoverslag fra håndverker
• en verdivurdering som viser verdien etter arbeidene
• byggetillatelse der tiltaket er søknadspliktig
• oversikt over eksisterende lån med pant i boligen

Søknaden sendes gjennom Husbankens digitale søknadsløsning, som alle kommuner skal bruke (forskriften § 7-2). Den generelle dokumentasjonen om inntekt og utgifter er den samme som ved kjøp – se dokumentasjon til startlånssøknaden.

Slik betales lånet ut

Ved et kjøp går pengene til oppgjøret. Ved utbedring er det annerledes. Husbanken skriver at startlånet ved større prosjekter bør delutbetales etter hvert som arbeidene er gjennomført og kostnadene er dokumentert, og at kommunen skal forsikre seg om at tiltakene blir gjennomført etter avtalen og er faglig godt utført.

For deg betyr det at du må ta vare på fakturaer og ferdigmeldinger fra håndverkerne og sende dem til kommunen eller låneforvalteren. Avtal med håndverkeren at det faktureres etter hvert som deler av jobben er ferdig, så betalingene følger utbetalingene fra kommunen. Kommunen må også ha pant i boligen og forsikringsattest før lånet utbetales.

Tilskudd og andre penger du kan bruke

Startlån er et lån. Før eller ved siden av det kan disse ordningene være aktuelle:

• Kommunalt tilskudd til etablering. Bustøttelova § 14 åpner for at kommunen kan gi tilskudd til å utbedre en nyinnkjøpt bruktbolig. Ikke alle kommuner har ordningen, og startlånet vurderes alltid først. Se tilskudd til etablering og tilpasning.
• Husbankens tilskudd til aldersvennlig oppgradering. For husstander der noen er over 62 år: 25 prosent av kostnadene, høyst 75 000 kroner, til prosjekter som koster minst 40 000 kroner og ikke er påbegynt.
• BSU. Har du penger på BSU-konto, kan de etter Skatteetatens regler brukes til oppussing og vedlikehold av egen bolig uten at du mister skattefordelen. Se BSU – boligsparing for ungdom.

Forsøksordningen for førstegangsetablerere

I kommunene som er med i forsøket med startlån til førstegangsetablerere, kan lånet brukes til kjøp – inkludert nødvendig utbedring – og til oppføring av bolig. Husbanken beskriver ikke forsøkslånet som et lån til utbedring av en bolig du har eid en stund. Har du forsøkslånet og trenger penger til en utbedring senere, må du spørre kommunen om ordinært startlån.

Når kommunen sier nei

Et avslag er et enkeltvedtak, og du kan klage innen tre uker til kommunens klageinstans. Gjelder avslaget at kommunen mener tiltaket er oppussing og ikke utbedring, bør du i klagen vise til Husbankens eksempler og dokumentere hvorfor tiltaket er nødvendig for å kunne bo i boligen. Se klage på avslag om startlån. Hele oversikten over hva startlånet kan og ikke kan brukes til, finner du i startlån til andre ting enn boligkjøp.