Boligkjøperforsikring og reklamasjon – når du kjøper bolig med lite å gå på

Boligkjøperforsikring er en frivillig rettshjelpsforsikring som betaler advokat og ofte fagkyndige hvis du må klage på feil ved boligen. Den er ikke påbudt, og startlånet dekker den normalt ikke. Retten til å klage har du uansett etter avhendingslova – i inntil fem år.

Boligkjøperforsikring er en frivillig forsikring du som kjøper kan tegne, vanligvis gjennom eiendomsmegleren når budet er akseptert eller kontrakten skrives. Den betaler for advokat, og ofte for takstmann eller andre fagkyndige, hvis du oppdager en feil ved boligen og må kreve noe av selgeren. Den betaler ikke for å reparere feilen. Ingen lov krever at du tegner den, og verken kommunen eller banken kan forlange det. Retten til å klage – reklamere – har du uansett etter avhendingslova, enten du har forsikringen eller ikke.

For deg som kjøper med startlån er spørsmålet likevel mer enn en formalitet. Har du lånt hele kjøpesummen og har lite på konto, kan en skjult fuktskade eller et lekkende tak bli et økonomisk problem du ikke har rom for. Nedenfor går vi gjennom hva loven gir deg av rettigheter, hva forsikringen faktisk betaler, hva den ikke betaler, og hvordan du klager riktig hvis noe er galt.

Boligkjøperforsikring og eierskifteforsikring er to forskjellige ting

Mange blander de to. Eierskifteforsikring er selgerens forsikring: Den dekker selgerens ansvar overfor deg hvis boligen har en mangel. Det er altså den som betaler hvis kravet ditt når fram. Boligkjøperforsikring er din forsikring: Den betaler for hjelpen du trenger for å fremme kravet – advokat som skriver reklamasjonen, forhandler og eventuelt fører saken.

Begge er private forsikringsprodukter. Pris, egenandel og vilkår varierer mellom selskapene, og ingen offentlig instans fastsetter dem. Vi oppgir derfor ingen pris her. Forbrukerrådets gjennomgang av markedet fra 2017 fant at selskapene ikke publiserte prisene på nettsidene sine, og et prisnivå fra den gangen sier lite om hva det koster i 2026. Prisen for akkurat din bolig får du av megleren før du takker ja – den står normalt i tilbudet eller i budskjemaet.

Kan startlånet dekke forsikringen?

Svaret avhenger av hvilken av de to startlånsordningene du har. For startlån til førstegangsetablerere – forsøksordningen som bare finnes i noen kommuner – er Husbanken tydelig: «Startlånet kan ikke dekke kjøperforsikring eller andre kostnader søker kan ha i forbindelse med kjøpet.»

For ordinært startlån skriver Husbanken i veilederen at lånet kan dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger, og at omkostningene det kan dekke, er tinglysingsgebyr, dokumentavgift og etableringsgebyr. Kjøperforsikring står ikke på den lista. Regn derfor med å betale den selv, og spør kommunen før du tegner, slik at du vet hvor du står. Hva de andre omkostningene utgjør i kroner, kan du regne ut med omkostningskalkulatoren, og hva som inngår i lånet, er forklart i omkostninger ved boligkjøp med startlån.

Rettighetene du har uansett: avhendingslova

Når du kjøper en brukt bolig av en privatperson, gjelder avhendingslova. Den gjelder også for andeler i borettslag (§ 1-1 a) og for eierseksjoner. Kjøper du som privatperson, er det et forbrukerkjøp, og da kan de viktigste reglene om mangler og reklamasjon ikke avtales bort til skade for deg (§ 1-2 andre ledd). Kjøper du en ny bolig direkte fra en utbygger før den er ferdig, gjelder en annen lov, bustadoppføringslova.

Fra 1. januar 2022 ble loven endret på flere punkter som betyr mye for kjøpere:

• «Som den er» virker ikke lenger ved forbrukerkjøp. Loven sier det rett ut, se sitatet under.
• Du bærer de første 10 000 kronene selv. Etter § 3-1 fjerde ledd må kjøperen «sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner». Det gjelder ikke når en bygning er solgt som ny.
• Det som står i tilstandsrapporten, regnes du for å kjenne. Etter § 3-10 kan du ikke klage på noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, og du regnes for å kjenne til det som «går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument» du har fått mulighet til å lese.

«Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad.»

Når er noe en mangel? Loven har flere grunnlag. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til det som er avtalt (§ 3-1), hvis selgeren har holdt tilbake opplysninger han kjente eller måtte kjenne til og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7), eller hvis opplysninger i salgsoppgaven, annonsen eller fra selgeren er uriktige (§ 3-8). Ved forbrukerkjøp er boligen også mangelfull hvis den bryter offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått.

Er det en mangel, kan du etter § 4-8 kreve retting, prisavslag eller erstatning (skadebot), holde tilbake deler av kjøpesummen, eller – i alvorlige tilfeller – heve kjøpet. Hva som passer, avhenger av hvor stor feilen er og hva den koster å utbedre.

Reklamasjon: fristene du ikke må gå glipp av

Den vanligste grunnen til at et ellers godt krav faller, er at kjøperen har ventet for lenge. Avhendingslova § 4-19 har to frister som gjelder samtidig:

1. Innen rimelig tid. Du taper retten hvis du ikke sier fra til selgeren «innan rimeleg tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og du må si hva slags feil det gjelder. Loven sier ikke hvor mange uker det er, så si fra med en gang.
2. Senest fem år etter overtakelsen. Etter fem år kan du ikke reklamere, med mindre selgeren har lovet noe annet gjennom garanti eller avtale.

Fristene gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro (§ 4-19 tredje ledd). I tillegg skal du etter § 4-9 undersøke boligen etter at du har flyttet inn, «så snart det er rimeleg høve til det». Den første vinteren og den første store regnperioden er ofte når fukt og lekkasjer viser seg – se etter.

Når du har sendt reklamasjonen, kan selgeren tilby seg å rette feilen selv. Det må du normalt godta hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd).

Hva forsikringen betaler – og hvor den kan svikte

Uten boligkjøperforsikring betaler du advokaten selv. Med forsikringen betaler selskapet etter vilkårene, ofte med en egenandel. Det høres enkelt ut, men vilkårene er ikke like:

• Tak på fagkyndige. For å bevise en mangel trenger du som regel en takstmann eller annen fagperson som dokumenterer skaden og hva den koster å utbedre. Forbrukerrådet advarte i 2019 mot at to selskaper hadde innført tak på slike utgifter på 30 000 og 40 000 kroner, og viste til at slike utgifter etter rettspraksis fort kunne ligge mellom 70 000 og 270 000 kroner. Spør derfor om det er et tak, og hvor høyt det er.
• Egenandel. Spør hva du betaler selv per sak.
• Varighet. Spør hvor lenge forsikringen gjelder. Reklamasjonsfristen i loven er fem år – en forsikring som slutter før, dekker ikke hele perioden du kan klage i.
• Hva som ikke dekkes. Forsikringen betaler for å føre saken, ikke for selve reparasjonen. Får du ikke medhold, er utbedringen din egen kostnad.

Har du ikke tegnet boligkjøperforsikring, kan rettshjelpsdekningen i innbo- eller husforsikringen din være et alternativ. Den har gjerne høyere egenandel og et tak per tvist. Hvordan den fungerer i praksis, og hvilken forsikring som gjelder før du har flyttet inn, er forklart på søsternettstedet vårt i artikkelen om rettshjelp i innbo- og husforsikringen.

Avslår forsikringsselskapet å dekke saken din, kan du klage til selskapet og deretter til Finansklagenemnda, som behandler tvister mellom forbrukere og forsikringsselskaper.

Hvorfor dette betyr mer når du har startlån

En vanlig bankkunde har ofte satt inn minst ti prosent egenkapital og har kanskje litt sparing i tillegg. Med ordinært startlån kan kommunen fullfinansiere boligen, og mange står igjen med lite på konto etter innflytting. Det er derfor Husbanken anbefaler at kommunen lar søkeren holde et beløp tilsvarende to netto månedslønner utenfor boligfinansieringen.

Tenk deg at du oppdager en vannskade på badet tre måneder etter innflytting, og at utbedringen er beregnet til 120 000 kroner. Selv om kravet er godt, betaler du de første 10 000 kronene selv etter § 3-1 fjerde ledd. Inntil saken er avgjort, må badet kanskje repareres – og det kan ta lang tid før pengene fra selgeren eller eierskifteforsikringen kommer. Med lite buffer er det ofte ventetiden og egenandelen som rammer hardest. Det er også her en forsikring som betaler advokat og takstmann kan bety forskjellen på å fremme kravet og å gi opp.

Kommunen tar høyde for dette allerede i saksbehandlingen. Husbanken skriver i veilederen at saksbehandleren bør gå gjennom tilstandsrapporten sammen med kjøperen, og at kommunen ikke bør gi lån til en bolig søkeren ikke har økonomi til å vedlikeholde, eller der det er sannsynlig at det oppstår et utbedringsbehov kort tid etter kjøpet. En slik bolig regnes ikke som egnet. Les derfor tilstandsrapporten grundig før du byr – hvordan du gjør det, står i boligens tilstand: tilstandsrapport og verdivurdering.

Slik reklamerer du – steg for steg

1. Dokumenter feilen med bilder, datoer og hva du har observert. Ikke riv eller reparer mer enn nødvendig for å hindre at skaden blir større.
2. Si fra skriftlig til selgeren med en gang – gjerne med kopi til megleren. Skriv hva feilen er, når du oppdaget den, og at du gjør mangelen gjeldende.
3. Meld saken til forsikringen hvis du har boligkjøperforsikring, eller til rettshjelpsdekningen i hus- eller innboforsikringen.
4. Få feilen vurdert av en fagkyndig før noe repareres, i samråd med advokaten eller forsikringsselskapet.
5. Si fra til kommunen hvis skaden er stor eller påvirker økonomien din. Kommunen er panthaver og har interesse av at boligen blir utbedret.

En enkel melding til selgeren kan se slik ut. Tilpass den til din sak:

Til [selgerens navn]
Eiendom: [adresse, gnr./bnr. eller borettslag og andelsnummer]
Overtakelse: [dato]

Jeg viser til kjøpet av eiendommen over. Den [dato] oppdaget jeg [beskriv feilen kort, for eksempel fukt i veggen bak dusjen på badet]. Forholdet er ikke opplyst i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten.

Jeg gjør med dette gjeldende at eiendommen har en mangel, jf. avhendingslova § 4-19. Jeg kommer tilbake med nærmere krav når skaden er undersøkt av en fagkyndig. Bilder er vedlagt.

[Sted, dato, navn og telefon]

Selve oppgjøret – hvordan pengene ble utbetalt og hva som står i kontrakten – kan ha betydning for hva du kan kreve. Ta vare på kjøpekontrakten og oppgjørsoppstillingen; hva disse dokumentene inneholder når kommunen er långiver, er forklart i kjøpekontrakt og oppgjør.

Bør du tegne den?

Det er ditt valg, og det finnes ikke ett riktig svar. Forsikringen gir mest trygghet når boligen er eldre, når tilstandsrapporten har flere avvik, og når du har liten buffer. Den gir mindre når du allerede har en rettshjelpsdekning med akseptable vilkår. Uansett hva du velger, er de viktigste grepene gratis: les tilstandsrapporten, still spørsmål på visning, og reklamer skriftlig og raskt hvis noe er galt.

Det første året i boligen har også andre kostnader enn feil og mangler. Hva du bør sette av til forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold, har vi samlet i det første året som boligeier. Og er det boligen selv som trenger utbedring etter kjøpet, kan kommunen i noen tilfeller gi startlån til nødvendig utbedring.