Kjøpekontrakt og oppgjør når kommunen er långiver

Du skriver kjøpekontrakt med selgeren, og låneavtale og pantedokument med kommunen. Oppgjørsmegleren samler pengene, tinglyser skjøte og pant, og selgeren får ikke betalt før kjøpet ditt er sikret i grunnboken.

Når budet ditt er akseptert, går kjøpet over i to parallelle spor. Det ene er kjøpekontrakten mellom deg og selgeren, som megleren setter opp. Det andre er låneavtalen og pantedokumentet mellom deg og kommunen. Sporene møtes i oppgjøret: kommunen betaler startlånet til oppgjørsmegleren, megleren sørger for at skjøtet og kommunens pant blir tinglyst, og selgeren får pengene først når kjøpet ditt er sikret. Kommunen er altså ikke part i kjøpekontrakten, men den er en av dem som må ha papirene sine i orden før du får nøklene.

Hvem gjør hva

Kjøpekontrakten

Eiendomsmeglingsloven § 6-9 sier at megleren skal opprette skriftlig kjøpekontrakt «som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen», med mindre kjøper og selger ønsker noe annet. Kontrakten kan være elektronisk hvis begge uttrykkelig har godtatt det. Vilkårene står allerede i salgsoppgaven og budet ditt, så kontrakten skal ikke inneholde overraskelser. Les den likevel nøye, og sjekk særlig:

• Kjøpesum og omkostninger. Stemmer tallene med det kommunen har godkjent? I borettslag skal andel fellesgjeld stå oppgitt.
• Overtakelsesdato. Er det tid nok til at kommunen og låneforvalteren rekker å ferdigstille låneavtale og pantedokument? Spør kommunen før du signerer.
• Når pengene skal være på klientkontoen. Kontrakten sier når kjøpesum og omkostninger skal være innbetalt. Startlånet må være klart til det.
• Eventuelle forbehold fra budet, og fristen for dem.

Send signert kontrakt til kommunen så raskt du kan. Kristiansand kommune skriver for eksempel at signert kjøpekontrakt må foreligge før startlånet utbetales. Kommunen skal kontrollere nødvendige opplysninger både når saken behandles og når lånet betales ut (forskrift om lån fra Husbanken § 7-10).

Kommunens papirer: låneavtale, pant og forsikring

Startlånet er et lån fra kommunen, ikke fra Husbanken. Husbanken skriver at de fleste kommuner bruker en låneforvalter, for eksempel Intrum, til å forvalte lånet og ordne utbetalingen. Det er derfor ofte låneforvalteren som sender deg dokumentene.

Låneavtalen viser lånebeløp, rente, nedbetalingstid og terminbeløp. Finansavtaleloven gjelder forholdet mellom kommunen og deg som låntaker. Husbanken gjør oppmerksom på at nedbetalingsplanen i det endelige lånet kan se litt annerledes ut enn i finansieringsbeviset, fordi renten, boutgiftene eller nedbetalingstiden kan ha endret seg. Fra 1. november 2026 er Husbankens flytende rente 4,131 prosent med månedlige terminer, og kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng.

Pantedokumentet gir kommunen sikkerhet i boligen. Husbanken skriver i veilederen at startlånet skal ha pant i boligen og som hovedregel førsteprioritet. Ved samfinansiering med en bank kan kommunen godta lavere eller sidestilt prioritet, så lenge samlet lån med pant i boligen ikke overstiger boligens verdi. Hva prioritetene betyr, står i første- og annenprioritet i pantet.

Forsikring. Boligen må være fullverdiforsikret, og kommunen skal ha forsikringsattest. Kjøper du enebolig eller rekkehus, må du normalt ordne bygningsforsikringen selv fra overtakelsen. Spør kommunen hva den krever i borettslag og sameie.

Banklånet ved samfinansiering. Gir en bank grunnlånet, kommer bankens låneavtale i tillegg. Et tilbud om boliglån er bindende for långiveren i syv dager, regnet fra dagen etter at du mottok det (finansavtaleloven § 3-40), slik at du får tid til å vurdere det. Til gjengjeld har du ikke angrerett på et boliglån når avtalen først er inngått (§ 3-41). Les tilbudet før du signerer, og sjekk at banken og kommunen har samme forståelse av hvem som skal ha hvilken prioritet. Mer om dette i samfinansiering med startlån og banklån.

Oppgjøret steg for steg

1. Innbetaling. Startlånet, et eventuelt banklån og egenkapitalen din betales inn til meglerens klientkonto innen datoen i kontrakten. Et ordinært startlån kan dekke kjøpesummen og omkostningene – dokumentavgift, tinglysingsgebyr og etableringsgebyr – men ikke innbo eller flytting.
2. Tinglysing. Megleren sender skjøtet (eller overføringen av andelen) og pantedokumentene til Kartverket. Kartverket oppgir at vanlig saksbehandlingstid er to dager, pluss postgang for papirdokumenter.
3. Rettsvern før utbetaling til selger. Eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd sier at megleren skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for kjøpet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Pengene ligger altså trygt hos megleren til eierskiftet ditt er registrert.
4. Avgifter og gebyrer. Megleren er ansvarlig for at dokumentavgift og tinglysingsgebyr blir betalt (§ 6-10 andre ledd).
5. Selgerens lån innfris. Selgerens gamle pant slettes, og selgeren får resten av kjøpesummen.

Hvordan utbetalingen henger sammen med overtakelsesdagen, er utdypet i utbetaling av startlånet og overtakelsen.

Et regneeksempel med omkostninger

Tenk deg en selveierleilighet til 3 000 000 kroner, finansiert med ordinært startlån og ett pantedokument til kommunen. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av verdien, og tinglysingsgebyret er 545 kroner per dokument i 2026.

Ved samfinansiering kommer 545 kroner for bankens pantedokument i tillegg. Kommunens etableringsgebyr varierer fra kommune til kommune. Finansierer kommunen hele selveierkjøpet med omkostninger, blir startlånet 3 076 090 kroner. Med 4,381 prosent rente og 30 års annuitet er terminbeløpet 15 369 kroner i måneden før gebyrer. Se også omkostninger ved boligkjøp med startlån.

Overtakelsen

På overtakelsesdagen går du gjennom boligen sammen med selgeren eller megleren, leser av strømmåleren og får nøklene. Se etter at boligen er i den stand kontrakten forutsetter, og at det som skal følge med, er der.

Oppdager du feil, gjelder avhendingslova. Ved forbrukerkjøp har et «som den er»-forbehold ingen virkning (§ 3-9 andre ledd), men du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd). Du må klage – reklamere – innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Skriv til selgeren, gjerne via megleren. Mer i boligkjøperforsikring og reklamasjon.

Grensetilfeller

Kjøp uten megler. Kjøper du direkte fra selgeren, for eksempel fra familie eller fra kommunen selv, har ingen megler ansvar for oppgjøret. Kommunen må likevel få tinglyst pantet sitt før lånet utbetales. Avklar med kommunen hvem som skal stå for skjøte, tinglysing og oppgjør, for eksempel en advokat.

Aksjeleilighet. Kartverket skriver at bare andeler i borettslag og fast eiendom kan tinglyses i grunnboken. En aksjeleilighet kan derfor ikke pantsettes på samme måte, og det påvirker hvilken sikkerhet kommunen kan få. Se aksjeleilighet og startlån.

Nybygg. Startlån kan ikke være byggelån. Ved kjøp av ny bolig fra utbygger utbetales lånet ved overtakelse, når det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Senere salg. Kommunens pant står til lånet er innfridd. Selger du boligen, må startlånet normalt innfris eller overføres til en ny bolig etter ny vurdering. Husbanken skriver at du er ansvarlig for all gjeld til kommunen selv om salgsprisen blir lavere enn lånet. Les mer om å selge boligen når du har startlån.