Visning, bud og forbehold om finansiering

Les tilstandsrapporten før visning, regn alltid med fellesgjelden, og få kommunens godkjenning av boligen før du byr. Budet er bindende når selgeren aksepterer det – et forbehold om finansiering gjør det tryggere for deg, men svakere i konkurransen.

Med startlån er budrunden den samme som for alle andre – men du har mindre slingringsmonn. Rammen i finansieringsbeviset er et tak, kommunen skal godkjenne boligen før du byr, og et akseptert bud er bindende. Den beste beskyttelsen er derfor arbeidet du gjør før visningen: les salgsoppgaven og tilstandsrapporten, regn ut totalprisen med fellesgjeld og omkostninger, og send boligen til kommunen i god tid.

Her går vi gjennom hva du ser etter, hvordan budgivningen er regulert, og hva et forbehold om finansiering betyr – også sett fra selgerens og meglerens side.

Før visningen: dokumentene som avgjør

Salgsoppgaven er ikke reklame; den er et juridisk viktig dokument. Etter avhendingslova § 3-10 regnes du som kjent med det som «går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument» du har hatt mulighet til å sette deg inn i. Feil som står tydelig beskrevet der, kan du normalt ikke klage på etterpå. Les derfor rapporten før visningen, så du vet hva du skal se nærmere på.

Noen ting i salgsoppgaven betyr ekstra mye når du har startlån:

• Totalpris. I borettslag er prisantydningen bare innskuddet. Totalprisen er prisantydning pluss andel fellesgjeld, og det er totalprisen kommunen regner med. Husbanken skriver i veilederen at kommunen legger «både kjøpesum og andel fellesgjeld til grunn for det samlede finansieringsbehovet».
• Felleskostnader og fellesgjeld. Hvor mye er felleskostnadene, og er fellesgjelden avdragsfri i en periode? Når avdragsfriheten tar slutt, kan felleskostnadene stige. Det påvirker budsjettet kommunen har godkjent.
• Tilstandsgrader. Tilstandsrapporten beskriver tilstanden til de enkelte bygningsdelene. Les særlig om våtrom, tak, drenering og elektrisk anlegg.
• Omkostninger. Tinglysingsgebyret er 545 kroner per dokument i 2026. På selveier kommer dokumentavgift på 2,5 prosent av verdien; på borettslag er det ingen dokumentavgift.

Mer om hvordan kommunen bruker takst og tilstandsrapport, står i boligens tilstand: tilstandsrapport og verdivurdering.

Regn ut hvor høyt du kan by

Det vanligste feilsteget i en budrunde med startlån er å by på prisantydningen uten å trekke fra fellesgjeld og omkostninger. Ta et tenkt eksempel: Finansieringsbeviset ditt gir rom for en totalpris inkludert omkostninger på 2 600 000 kroner. Du ser på en borettslagsleilighet med prisantydning 1 900 000 kroner og fellesgjeld 600 000 kroner.

Rommet over prisantydningen er altså under 100 000 kroner. Kommunens egne gebyrer og et eventuelt eierskiftegebyr i borettslaget kommer i tillegg og spiser av rammen. Kommunene formulerer finansieringsbeviset ulikt – noen oppgir maksimalt lån, andre maksimal kjøpesum – så spør saksbehandleren hvordan rammen din skal forstås før du byr. Med omkostningskalkulatoren kan du regne på egne tall.

På visningen

Visningen er stedet for å stille spørsmål og se det rapporten ikke forteller. Noen gode vaner:

• Ta med tilstandsrapporten og se selv på det som er beskrevet med avvik eller feil.
• Spør megleren om det er kjente forhold som ikke står i salgsoppgaven, om styret i borettslaget eller sameiet planlegger større arbeider, og om felleskostnadene skal opp.
• Sjekk at boligen passer husstanden: antall soverom, trapper, avstand til skole og jobb. Kommunen skal vurdere om boligen er «egnet for husstanden» (forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 andre ledd), men det er du som skal bo der.
• Skriv deg på interesselisten. Da blir du varslet om bud.

Gå gjerne på visning to ganger, eller ta med noen som kan litt om bygg. Det koster ingenting, og det er mye billigere enn å oppdage fukt etter overtakelsen. Merk at du som kjøper selv må dekke mangler opp til en egenandel på 10 000 kroner (avhendingslova § 3-1 fjerde ledd).

Få boligen godkjent av kommunen

Husbanken skriver til søkere: «Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud.» I veilederen til kommunene står det at kommunen i budrunder og før avtale om boligkjøp skal godkjenne den aktuelle boligen. Send salgsoppgaven til saksbehandleren så snart du vet at du er interessert – helst før visningen. Spør hvor lang tid kommunen trenger, og hva du gjør hvis budrunden starter før du har fått svar. Steget passer inn i helheten som er beskrevet i boligkjøp med startlån steg for steg.

Slik foregår budgivningen

Budgivning gjennom megler er regulert i eiendomsmeglingsloven § 6-8 og forskrift om eiendomsmegling §§ 6-3 og 6-4. Reglene skal gi alle parter et forsvarlig grunnlag for valgene sine.

Når selgeren aksepterer budet ditt, er handelen bindende for begge. Det er derfor du må være sikker på finansieringen og boligen før du byr. Etter at handel er kommet i stand, skal kjøper og selger få kopi av budjournalen (forskriften § 6-4 første ledd). Har du budt uten å vinne, kan du kreve anonymisert kopi.

Budgivningen kan gå fort. Bestem på forhånd hvor høyt du kan gå – tallet fra regnestykket over – og hold deg til det. Hvordan du forholder deg til en budrunde med startlån i ryggen, står i budrunden når du har startlån.

Forbehold om finansiering

Et forbehold om finansiering betyr at budet gjelder bare hvis du får lånet. Blir lånet ikke innvilget, er du ikke bundet. For deg som kjøper er det en trygghet. For selgeren er det en usikkerhet: handelen kan ryke, og boligen må kanskje legges ut på nytt.

Megleren skal opplyse selger og andre budgivere om forbeholdet. Står selgeren mellom et bud med forbehold og et like høyt bud uten, vil mange velge det siste. Et forbehold kan derfor gjøre at du taper selv om du byr like mye som andre. Det er en vurdering selgeren gjør – ingen regel sier at bud med forbehold skal velges bort.

Har du et gyldig finansieringsbevis og kommunen har godkjent boligen, trenger du som regel ikke forbeholdet: finansieringen er avklart, og megleren kan kontrollere det. Forbeholdet er mest aktuelt når noe fortsatt er uavklart – for eksempel at kommunen ikke har rukket å godkjenne boligen, eller at banken skal gi en del av lånet. Kristiansand kommune skriver for eksempel at bud kan legges inn med forbehold om finansiering. Hvordan forbeholdet bør formuleres og når det lønner seg, er grundig gjennomgått i bud med forbehold om startlån.

Når du har fått tilslaget

Gi kommunen beskjed med en gang, og send akseptert bud og kjøpekontrakten så snart den foreligger. Kommunen eller låneforvalteren lager låneavtale og pantedokument, og boligen må være fullverdiforsikret. Selve oppgjøret og hva som skjer med pantet, er forklart i kjøpekontrakt og oppgjør når kommunen er långiver.

Ikke ta opp ny gjeld nå. Husbanken skriver at du ikke må låne mer etter at du har fått finansieringsbevis, og kommunen skal kontrollere opplysningene også ved utbetaling (forskriften § 7-10).