Boligens tilstand: tilstandsrapport og verdivurdering

Kommunen skal få boligens verdi vurdert før den gir lån, og lånet skal som hovedregel ikke overstige verdien. Tilstandsrapporten avgjør om boligen er egnet: Husbanken skriver at kommunen ikke bør låne ut til en bolig du ikke har råd til å vedlikeholde eller utbedre.

Tilstanden betyr mer enn mange tror når du kjøper med startlån. Kommunen er långiver og har plikt til å vurdere både deg og sikkerheten. Etter finansavtaleloven § 5-2 skal en kredittyter sørge for en verdivurdering av sikkerheten som inngår i kredittvurderingen, og Husbanken skriver i veilederen at kommunen bør bruke takst og tilstandsrapport for å vurdere pantet. Lånet skal som hovedregel ikke være større enn boligens verdi. Og en bolig som trenger store utbedringer kort tid etter kjøpet, regner Husbanken ikke som egnet hvis du ikke har økonomi til å ta dem.

Tre dokumenter som ofte blandes sammen

Ulstein kommune skriver i retningslinjene fra desember 2025 at en verdivurdering fra eiendomsmegler kan godkjennes i stedet for takstrapport fra takstmann, og at verdivurderingen eller taksten normalt ikke skal være eldre enn ett år. Andre kommuner kan ha andre krav – spør hva din kommune vil ha.

Hva kommunen krever av verdivurderingen

Husbanken skriver, med henvisning til finansavtaleloven § 5-2 og forskriften til loven, at den som verdivurderer fast eiendom for kommunen, skal ha nødvendig kompetanse, være uavhengig av kredittvurderingen, følge anerkjente standarder og sende skriftlig dokumentasjon til kommunen.

Verdien brukes til to ting. Lånet skal som hovedregel ikke overstige boligens verdi – unntatt omkostninger (tinglysingsgebyr, etableringsgebyr og dokumentavgift) og nødvendig utbedring som antas å øke verdien tilsvarende. Og når kommunen gir startlån som topplån med lavere prioritet enn banken, skal det samlede lånet med pant i boligen ikke overstige verdien. Ulstein formulerer det som at samlet pantegjeld ikke skal være høyere enn verdivurderingen eller taksten.

Dette har også en side for kommunen: Husbanken skriver at kommunen ikke får tapsdeling med staten dersom lånet ikke var godt nok sikret med pant på utlånstidspunktet. Det forklarer hvorfor saksbehandleren kan være nøye med verdien.

Avhendingslova etter 2022: dette gjelder for deg som kjøper

Avhendingslova ble endret med virkning fra 1. januar 2022. For en privatperson som kjøper bolig (et forbrukerkjøp), er det fire regler som betyr mest:

• «Som den er» virker ikke. Ved forbrukerkjøp har «som han er»-forbehold og lignende generelle forbehold ingen virkning (§ 3-9 andre ledd).
• Du kjenner det som står i rapporten. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter kjøperen har hatt anledning til å sette seg inn i (§ 3-10). Det kan du normalt ikke klage på senere.
• Egenandel på 10 000 kroner. Du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd). Det gjelder ikke nyoppført bolig solgt som ny.
• Reklamasjon. Du må reklamere innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Det betyr at tilstandsrapporten er dokumentet du må lese aller nøyest før du byr. Husbanken skriver at kommunens saksbehandler bør bistå kjøpere med å gå gjennom tilstandsrapporten. Be om det hvis du er usikker.

Slik leser du tilstandsgradene

Kravene til tilstandsrapporter står i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), som gjelder ved forbrukerkjøp av helårs- og fritidsbolig. Forskriften ble endret fra 1. januar 2026, og kriteriene for tilstandsgrad følger nå NS 3600:2025. Tilstandsgradene er definert i § 2-23:

Gis et rom eller en bygningsdel TG 2 eller TG 3, skal den bygningssakkyndige forklare årsaken og konsekvensen. For TG 3 skal rapporten også ha et sjablonmessig anslag på hva utbedringen vil koste (§ 2-22). Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe (§ 1-6), og den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene (§ 1-3).

Hva kommunen gjør med rapporten

Husbanken skriver at saksbehandleren må ta hensyn til det i kredittvurderingen hvis boligen har flere vesentlige avvik og det er nødvendig å utbedre. I tillegg skal saksbehandleren ta hensyn til behovet for vanlig vedlikehold gjennom hele lånets løpetid. Og: saksbehandleren bør ikke innvilge lån til en bolig søkeren ikke har økonomisk evne til å vedlikeholde eller oppgradere ved behov, eller der det er sannsynlig at det oppstår et utbedringsbehov kort tid etter kjøpet. En slik bolig kan ikke anses som egnet.

Flere kommuner har skrevet dette inn i retningslinjene. Kristiansand skriver at startlån som hovedregel ikke kan finansiere boliger som krever større utbedringsarbeider eller der det må forventes ekstra høye vedlikeholdskostnader. Froland utelukker boliger med «omfattende vedlikeholdsbehov» og boliger «med risiko for skjulte feil (fukt, råte, konstruksjon)». Begge er formulert som hovedregler, og retningslinjer må åpne for unntak.

Det betyr ikke at en TG 2 i rapporten stopper saken. Nesten alle brukte boliger har noe på TG 2. Det kommunen ser etter, er om summen av avvikene gir utgifter du ikke tåler – og om det haster.

Eldre bolig med utbedringsbehov: kjøp og utbedring i ett

For noen er en eldre bolig som trenger arbeid, den eneste veien inn. Husbanken skriver at kombinasjonen kjøp og nødvendig utbedring kan være et godt alternativ, og at kostnadene for både kjøp og utbedring da blir rammen for finansieringen. Kommunen bør i så fall utbetale lånet i deler etter hvert som arbeidene er gjort og dokumentert, og forsikre seg om at de blir gjort som avtalt.

Det må være nødvendig utbedring, ikke generell oppussing. Husbankens eksempler er å skifte gamle og dårlige vinduer og ytterdører, etterisolere yttervegger og tak, skifte tak, utbedre våtrom og kjøkken etter lekkasje og utbedre det elektriske anlegget. Lånet skal sikres innenfor boligens verdi etter at arbeidet er ferdig.

Tenk deg en eldre enebolig til 2 600 000 kroner der badet har TG 3, og et pristilbud viser 250 000 kroner for nytt våtrom. Dokumentavgiften er 65 000 kroner, og tinglysing av skjøte og pantedokument koster 545 kroner hver i 2026. Uten utbedringen er lånebehovet 2 666 090 kroner; med utbedringen 2 916 090, pluss kommunens eget etableringsgebyr. Med Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 (4,131 prosent) og kommunens påslag på 0,25 prosentpoeng gir det om lag 13 300 kroner i måneden over 30 år uten badet, og om lag 14 600 med. Forskjellen er overkommelig – men bare hvis kommunen vurderer at boligen er verdt minst 2 850 000 kroner når badet er ferdig. Mer om dette i startlån til utbedring og oppussing.

Forsikringer og andre kostnader

Startlånet kan dekke tinglysingsgebyr, dokumentavgift og etableringsgebyr. Det dekker ikke innbo eller flytting. I forsøket med startlån til førstegangsetablerere skriver Husbanken uttrykkelig at lånet ikke kan dekke kjøperforsikring. En boligkjøperforsikring er frivillig, og du må i så fall betale den selv – se boligkjøperforsikring og reklamasjon.

Boligen må være fullverdiforsikret før startlånet utbetales, og kommunen eller låneforvalteren skal ha forsikringsattest. Husk at både bygningsforsikringen og vedlikeholdet blir faste utgifter i budsjettet – se hva koster det å eie bolig?

Sjekkliste før du legger inn bud

1. Les hele tilstandsrapporten, også detaljdelen. Merk deg alle TG 2 og TG 3, og alt som ikke er undersøkt.
2. Sjekk at rapporten ikke er eldre enn ett år.
3. Spør megleren om det finnes en verdivurdering, og hvor gammel den er.
4. Hent pristilbud på det som må gjøres snart.
5. Send rapporten til kommunen og få boligen godkjent før du byr.
6. Regn med vedlikehold i budsjettet, også de første årene.

Den generelle oversikten over kravene til boligen står i hvilken bolig godtar kommunen?, og omkostningene ved kjøpet i omkostninger ved boligkjøp med startlån.