Hva koster det å eie bolig – og er det dyrere enn å leie?

Å eie koster renter, felleskostnader eller kommunale avgifter, ofte eiendomsskatt, forsikring, strøm og vedlikehold. Avdragene er sparing, ikke kostnad, og rentene gir 22 prosent skattefradrag. Derfor kan eie være billigere enn leie selv om det trekkes mer fra kontoen hver måned.

Det koster mer å eie enn mange regner med, men ofte mindre enn det ser ut som. Hver måned går det penger til renter og avdrag på lånet, felleskostnader eller kommunale avgifter, kanskje eiendomsskatt, forsikring, strøm og vedlikehold. Det er det som går ut av kontoen. Men en del av det er ikke en kostnad: Avdragene betaler ned gjelden din, og pengene blir stående i boligen. Rentene gir dessuten fradrag på skatten. Skal du sammenligne med husleie, må du derfor skille mellom hva som går ut av kontoen, og hva boligen faktisk koster deg.

Under går vi gjennom postene med tall der det finnes offisielle tall, og regner på to tenkte boliger: en toroms i borettslag og et rekkehus som selveier.

Postene du betaler som eier

Renter og avdrag: bare rentene er en kostnad

Et startlån betales vanligvis som annuitetslån: Terminbeløpet er likt hver måned, men i starten er det meste renter. Med et lån på 3 200 000 kroner over 30 år og 4,381 prosent rente – Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 med fullt kommunalt påslag – er terminbeløpet 15 988 kroner. Den første måneden er 11 683 kroner av dette renter og 4 305 kroner avdrag. Etter ti år er restgjelden om lag 2,55 millioner kroner, og da er renten nede i om lag 9 300 kroner i måneden mens avdraget har økt til om lag 6 700 kroner.

Rentene gir fradrag i alminnelig inntekt, som beskattes med 22 prosent. Det betyr at 11 683 kroner i renter gir om lag 2 570 kroner mindre i skatt. Fradraget får du fortløpende hvis du endrer skattekortet – se rentefradrag for startlån. Hvordan renten på startlånet fastsettes, er forklart i renten på startlån.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt

Som selveier får du regning fra kommunen for vann, avløp, renovasjon og feiing. SSBs tall for 2026 viser et landssnitt på 18 029 kroner i året uten merverdiavgift, men forskjellene er store: Summen av de fire gebyrene er 10 843 kroner i Bergen og 17 292 kroner i Oslo. Eiendomsskatt hadde 229 kommuner i hele kommunen i 2026, og snittsatsen for boliger var 3,3 promille. Gjennomsnittlig eiendomsskatt for boliger var 3 867 kroner i 2025. I borettslag betaler laget disse regningene, og de ligger i felleskostnadene. Alle tall og regler står i kommunale avgifter og eiendomsskatt for nye boligeiere.

Forsikring, strøm og vedlikehold

Forsikring. En bolig med startlån skal være fullverdiforsikret, og kommunen eller låneforvalteren skal ha forsikringsattest før lånet utbetales. I borettslag har laget normalt bygningsforsikringen, og du betaler den gjennom felleskostnadene; innboet forsikrer du selv. Vi oppgir ingen priser, fordi de varierer etter bolig, sted og selskap. Se forsikringer du trenger som boligeier.

Strøm. Ifølge SSB, med tall fra NVE, betalte husholdningene i snitt 117,9 øre per kWh i andre kvartal 2026 og 122,0 øre i første kvartal for kraft og nettleie inkludert avgifter, etter strømstøtte og Norgespris. Før støtten var prisen 173,2 og 195,1 øre. Mange leietakere har strøm inkludert i husleien – da er dette en ny post. Spør selger eller megler om tidligere forbruk.

Vedlikehold. I borettslag har du ansvar for innsiden av boligen. Burettslagslova § 5-12 nevner blant annet vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og innvendige flater, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører eller reparasjon av tak og bærende konstruksjoner. Vedtektene kan fordele ansvaret annerledes. Som selveier har du alt. Husbanken ber kommunene regne med «antatte utgifter til nødvendig vedlikehold på kort og lang sikt» når de beregner betjeningsevnen – gjør det samme selv.

To regnestykker

Begge eksemplene er tenkte. Felleskostnader, forsikring og vedlikehold er satt inn som eksempeltall; sett inn dine egne. Lånene er annuitetslån over 30 år med 4,381 prosent rente.

I borettslaget er det dessuten trolig avdrag på fellesgjelden inne i felleskostnadene, og din andel av renter på fellesgjelden gir også rentefradrag. Den reelle kostnaden kan derfor være litt lavere enn tabellen viser.

Slik sammenligner du med husleie

Husleie er ren kostnad: Du får ingenting tilbake, men du slipper vedlikehold og som regel kommunale avgifter. Sammenlign derfor husleien – pluss strøm hvis den ikke er inkludert – med raden «Det boligen koster deg», ikke med det som går ut av kontoen.

Tenk deg at du i dag leier en tilsvarende toroms for 12 000 kroner i måneden med strøm inkludert. Da koster eie i eksemplet om lag 1 150 kroner mindre i måneden. Men eie krever mer likviditet: Det går nesten 3 000 kroner mer ut av kontoen hver måned, og rentefradraget kommer bare fortløpende hvis skattekortet er endret. Derfor ser kommunen på hva du har igjen hver måned: En bolig kan være billig over tid og likevel for dyr akkurat nå.

Kommunen gjør faktisk en lignende sammenligning. Husbanken skriver i veilederen at dagens husleie og leien for en alternativ egnet bolig skal tillegges vekt når betjeningsevnen vurderes, og at husleie søkeren over tid har klart å betale, er en god indikasjon på hva søkeren kan klare. Blir det billigere å eie enn å leie, kan det tale for startlån. Når det er lurt å fortsette å leie, er drøftet i leie eller eie – når er leie det smarteste?

Engangskostnadene ved kjøpet

I tillegg til de løpende kostnadene kommer omkostningene når du kjøper. Ved kjøp av selveier betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen – 85 000 kroner for en bolig til 3 400 000 kroner. Ved kjøp av borettslagsandel er det ingen dokumentavgift. Tinglysingsgebyret er 545 kroner per dokument i 2026. I tillegg kommer etableringsgebyr for lånet, som kommunen fastsetter selv. Ordinært startlån kan dekke kjøpesummen og omkostningene, men ikke møbler eller flytting. Regn på din bolig med omkostningskalkulatoren.

Når du bør regne en gang til

• Høy fellesgjeld. Lav pris og høye felleskostnader kan bety mye gjeld i laget. Spør om lånet har avdragsfrihet som snart går ut – se høy fellesgjeld.
• Gammel bolig. Les tilstandsrapporten og sett av mer til vedlikehold når bad, tak eller vinduer nærmer seg slutten av levetiden.
• Elektrisk oppvarming i en stor bolig. Forbruket kan bli mange ganger høyere enn i en leilighet.
• Kommune med høye gebyrer eller eiendomsskatt. Sjekk gebyrregulativet og eiendomsskattelista før du byr.

Vil du sette alt inn i ett månedsbudsjett, finner du en mal med eksempler i budsjett for deg som eier bolig med startlån.