Leie eller eie: regn på begge over flere år

Om det lønner seg å eie eller leie, avhenger mest av to tall ingen kjenner på forhånd: hvor mye boligen stiger eller faller i verdi, og hvor mye husleien øker. Kalkulatoren lar deg prøve ulike tall og se hvor følsomt svaret er. Den gir et regnestykke, ikke et råd.

Slik regner kalkulatoren

Som leietaker betaler du husleie. Den økes med prosentsatsen du velger én gang i året. Egenkapitalen du ville ha brukt i et kjøp, beholder du. Vil du, kan du legge inn en avkastning på den. Begge feltene starter på 0 prosent.

Som eier bruker du egenkapitalen og låner resten av kjøpesummen og omkostningene. Lånet er et annuitetslån med månedlige terminer. I tillegg kommer felleskostnader og kommunale avgifter hver måned og vedlikehold hvert år. Disse holdes faste. Rentefradraget trekkes fra med satsen du oppgir, forhåndsutfylt med 22 prosent (skattevedtaket for 2026 § 3-2).

Boligens verdi etter perioden er kjøpesummen med den årlige prisveksten du velger. Feltet starter på 0 prosent fordi ingen kan vite hva boligen er verdt om ti år. Prøv både positive og negative tall.

Til slutt regnes netto kostnad for begge: det du har betalt ut, minus det du sitter igjen med, pluss egenkapitalen du startet med. For eieren er det du sitter igjen med boligens verdi minus restgjelden. For leietakeren er det sparepengene.

Slik leser du resultatet

Første rad viser hva hver løsning koster den første måneden. Eieren betaler nesten alltid mer per måned, fordi avdragene er med. Avdragene er sparing: de kommer tilbake i raden «det du sitter igjen med». Derfor er det netto kostnad du bør sammenligne, ikke månedsbeløpet.

Salgskostnader ved et salg til slutt er ikke trukket fra. Det er heller ikke fleksibiliteten ved å leie, eller tryggheten ved å eie. Slike forhold kan veie tyngre enn noen tusenlapper i regnestykket.

Regneeksempel

SSBs leiemarkedsundersøkelse viser at en treromsleilighet i snitt kostet 13 910 kroner i måneden på landsbasis i 2025. Tenk deg en husstand som kan leie en slik bolig, eller kjøpe en selveid bolig til 3 500 000 kroner. Omkostningene er 88 590 kroner (dokumentavgift 87 500 kroner og to tinglysingsgebyrer på 545 kroner). Husstanden har egenkapital til 10 prosent av kjøpesummen pluss omkostningene, i alt 438 590 kroner, og låner 3 150 000 kroner over 30 år med 5,31 prosent rente. Felleskostnader og kommunale avgifter er 3 500 kroner i måneden, vedlikeholdet 15 000 kroner i året, og husleien stiger 3 prosent i året. Over ti år:

Den første måneden koster eie 22 262 kroner og leie 13 910 kroner. Over ti år betaler eieren 2 101 400 kroner på lånet, hvorav 1 537 290 kroner er renter, og får 338 204 kroner i rentefradrag. Restgjelden er 2 585 891 kroner.

Med 0 prosent prisvekst er de to løsningene nesten like dyre. Holder husleien seg uendret i alle ti årene, blir leie billigst: 1 669 200 kroner mot 1 857 676 kroner. Et fall i boligprisene gjør eie klart dyrere, mens en jevn vekst gjør eie klart billigere. Det er derfor kalkulatoren ikke foreslår en prisvekst. Til sammenligning: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS oppga at boligprisene i Norge hadde steget 4,2 prosent hittil i 2026 ved utgangen av september, men falt 0,7 prosent i Oslo. Tallene sier lite om de neste ti årene.

Startlån og husleie

Husleien du betaler i dag, betyr noe også for kommunen. Husbanken skriver i veilederen at husleie du har klart å betale over tid, er en god indikasjon på at du kan betjene et lån – les om betjeningsevne. Husstander som kan bli eiere med en gang med startlån, bør ikke gå veien om å leie først, skriver Husbanken om leie til eie-modeller. Les mer om når leie er det smarteste, hva det koster å eie bolig og leie til eie.

Typiske feil

• Å sammenligne husleie med terminbeløpet. Terminbeløpet inneholder avdrag, som er sparing. Sammenlign netto kostnad.
• Å glemme de faste utgiftene som eier. Kommunale avgifter for vann, avløp, avfall og feiing var i snitt 18 029 kroner i året i 2026 for en standardbolig (SSB, uten mva.). I tillegg kommer forsikring og vedlikehold. Se kommunale avgifter og eiendomsskatt.
• Å regne med en bestemt prisvekst. Prøv flere tall. Holder konklusjonen bare med høy prisvekst, er den svak.
• Å glemme omkostningene. Dokumentavgiften på 2,5 prosent ved selveier er penger du ikke får igjen.