Bytte til mer egnet bolig når du blir eldre

Kommunen kan gi startlån for å hjelpe eldre til en mer egnet bolig, når banken ikke gir nok lån. Pengene fra huset du selger, brukes normalt først. Mellomfinansiering med startlån er mulig, men bare når banken sier nei – og det er ikke uten risiko.

Ja, startlån kan brukes til å flytte fra en bolig som har blitt tungvint, til en som passer bedre. Husbanken skriver i veilederen til kommunene at startlånet blant annet kan brukes til å «bidra til at eldre kan bli boende i en mer egnet bolig eller flytte til en mer egnet bolig». Men startlånet kommer til slutt i rekken. Eier du et hus i dag, har du ofte en egenkapital som skal brukes først, og får du nok lån i banken, er det banken du skal til. Startlånet er for gapet som står igjen når pensjonen er for lav til at banken vil låne deg resten.

For mange er det et stort skritt å selge huset der barna vokste opp. Det er lurt å planlegge flyttingen mens du har krefter til den – og før et fall eller en sykdom tvinger fram en rask løsning.

Tre veier – og når startlånet passer

Vilkårene er de samme som ellers: du får ikke lån eller nok lån i bank, problemet er langvarig, og du kan betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler til livsopphold (forskrift om lån fra Husbanken §§ 5-2 og 5-4). Det finnes ingen øvre aldersgrense. Hvordan kommunen regner med alderspensjonen, står under startlån som pensjonist.

Et tenkt regnestykke

Tenk deg et par i 70-årene som eier en enebolig i to etasjer med bratt innkjørsel. De vil kjøpe en selveierleilighet med heis til 3 600 000 kroner nær sentrum. Etter at restlånet på huset er innfridd og salgskostnadene er betalt, sitter de igjen med 2 200 000 kroner fra salget.

I eksemplet holder paret 40 000 kroner utenfor. Kommunen kan kreve at deler av egenkapitalen brukes, men ikke all; Husbanken anbefaler at søkerne kan holde minst to netto månedslønner utenfor boligfinansieringen, som buffer og til innbo. Kjøper de en borettslagsleilighet i stedet, faller dokumentavgiften bort, men kommunen legger kjøpesum pluss andel fellesgjeld til grunn. Regn på dine egne tall i omkostningskalkulatoren.

Et startlån på 1 530 000 kroner koster om lag 7 640 kroner i måneden over 30 år og 9 580 kroner over 20 år med en rente på 4,381 prosent (Husbankens flytende rente på 4,131 prosent fra 1. november 2026 pluss kommunens påslag på inntil 0,25 prosentpoeng). Kommunen tester i tillegg om økonomien tåler om lag 7 prosent, som er styringsrenten på 4,5 prosent fra 24. september 2026 pluss 2,5 prosentpoeng. Da blir beløpet om lag 10 180 kroner over 30 år. Spørsmålet kommunen må svare på, er om to pensjoner – og senere kanskje én – holder til dette i tillegg til livsopphold og fellesutgifter.

Selge først eller kjøpe først?

Dette er det vanskeligste praktiske spørsmålet. Selger du først, vet du hvor mye du har, men du kan bli stående uten bolig en periode. Kjøper du først, trenger du penger til den nye boligen før den gamle er solgt – det kalles mellomfinansiering.

«Noen søkere trenger mellomfinansiering, da de ønsker å kjøpe bolig før den gamle boligen er solgt. Kommunen kan vurdere dette, dersom søkerne ikke får mellomfinansieringslån i vanlig bank.»

Med andre ord: startlån som mellomfinansiering er mulig, men kommunen har ingen plikt, og du må først ha prøvd banken. Husbanken skriver videre at mellomfinansiering kan bli dyrt og innebære en ekstra risiko, blant annet fordi det ikke er sikkert at den gamle boligen blir solgt til antatt pris, og at kommunen bør ta dette med i vurderingen og finne løsninger hvis situasjonen oppstår. Hvordan kommunen ordner selve mellomfinansieringen – beløp, pant og frister – er kommunens egen praksis. Spør om det før du byr.

Kommunen skal godkjenne den nye boligen

Får du ja, får du et finansieringsbevis. Husbanken skriver at det ofte er gyldig i minst tre måneder, og at kommunen kan forlenge. Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud. To krav i forskriften § 5-3 er særlig aktuelle når du flytter fordi du blir eldre:

• Egnet. Husbanken skriver at en egnet bolig er tilpasset søkerens behov, «både med tanke på antall husstandsmedlemmer og tilgjengelighet». Det er et argument for heis, trinnfri inngang og alle rom på ett plan – som er grunnen til at du flytter.
• Nøktern og rimelig sammenlignet med prisnivået på stedet. En ny leilighet med heis kan koste mer enn huset du selger, særlig i mindre kommuner. Kommunen skal sammenligne med alternative egnede boliger i området, ikke med huset du har i dag. Mange kommuner har veiledende prisgrenser; Ulstein skriver for eksempel i retningslinjene fra desember 2025 at boligen normalt ikke bør koste mer enn 2 900 000 kroner for en husstand på inntil tre personer.

Mer om kravene står under hvilken bolig godtar kommunen? og om budet under bud med forbehold om startlån.

Har du startlån allerede?

Noen eldre har hatt startlån i mange år, for eksempel etter et samlivsbrudd. Skal du flytte, kan kommunen overføre startlånet til den nye boligen der det er hensiktsmessig, med nytt pant. Husbanken skriver at dette er særlig aktuelt når lånet har fast rente og innfrielse ville utløst overkurs. Har lånet flytende rente, vil det som regel være mer hensiktsmessig å søke om nytt startlån og innfri det gamle når boligen selges. Se også selge boligen når du har startlån.

Nybygg godkjent av Husbanken

Ser du på en nyoppført leilighet, kan det finnes en annen mulighet. Husbanken gir egne lån til privatpersoner som kjøper nybygget bolig i et boligprosjekt som er godkjent for husbankfinansiering, og lån til livsløpsboliger med ekstra god tilgjengelighet. Dette er Husbankens egne lån, ikke startlån, og de har egne krav. Spør utbyggeren om prosjektet er godkjent, og les mer under livsløpsstandard.

Når flyttingen ikke er riktig

Noen ganger er det bedre å bli. Er huset nedbetalt og problemet er trappen, kan en tilpasning være billigere enn et kjøp med dokumentavgift og flytting. Husbanken skriver at kommunen kan gi startlån til eldre som trenger en mer tilpasset bolig for å kunne bo hjemme lenger, og Husbanken har et eget statlig tilskudd til aldersvennlig oppgradering for husstander der minst én er over 62 år. Snakk også med ergoterapeuten i kommunen og Nav hjelpemiddelsentral om hva som kan gjøres. Se startlån til tilpasning av boligen.

Er du usikker på om du vil eie i det hele tatt, kan leie være et alternativ. Husbanken skriver at kommunen skal sammenligne boutgiftene med hva det koster å leie en egnet bolig. Les om leie eller eie.

Får du avslag, kan du klage innen tre uker etter forvaltningsloven § 29. Klageinstansen er kommunens egen – kommunestyret, formannskapet eller en klagenemnd – ikke statsforvalteren. Se klage på avslag om startlån.