Startlån som pensjonist

Ja, du kan få startlån som pensjonist. Alderspensjonen er lav for mange, men den er forutsigbar, og det taler for deg. Kommunen vurderer om pensjonen holder til lånet over tid, om boligen passer deg, og om du har penger fra et boligsalg som bør brukes først.

Ja, pensjonister kan få startlån. Husbanken skriver i veilederen til kommunene at det «ingen aldersgrense oppad» finnes, og at kommunen kan bruke startlånet til å bidra til at eldre kan bli boende i en mer egnet bolig eller flytte til en mer egnet bolig. Vilkårene er de samme som for alle andre: du får ikke lån eller nok lån i bank, problemet er langvarig, og du kan betale renter og avdrag og fortsatt ha nok å leve av (forskrift om lån fra Husbanken §§ 5-2 og 5-4). For en pensjonist er det sjelden alderen som avgjør. Det er pensjonen, hva du eier fra før, og hvilken bolig du skal kjøpe.

Denne artikkelen handler om pensjonistens økonomi i en startlånssak. Hvorfor alder ikke er et lovlig avslagsgrunnlag, står under aldersgrenser for startlån.

Alderspensjon som inntekt

Kommunen regner betjeningsevnen ut fra inntekten etter skatt, minus livsopphold, andre faste utgifter og antatt vedlikehold. Alderspensjonen er utgangspunktet. Den har tre egenskaper som betyr noe i vurderingen:

• Den er forutsigbar. Pensjonen faller ikke bort ved oppsigelse eller sykdom. Husbanken bruker «varig lav inntekt» om inntekt som ikke kommer til å endres, og nevner uføreytelser som eksempel. Alderspensjon er ikke nevnt uttrykkelig, men flere kommuner regner den som stabil: Bærums retningslinjer (2022) nevner lønn, alderspensjon og uføretrygd som stabile inntekter, og Ulstein (vedtatt 11. desember 2025) regner «pensjon og anna varig trygd» som fast bruttoinntekt.
• Den stiger sjelden mye. Du kan ikke forvente lønnsopprykk. Derfor er finansieringsproblemet ofte langvarig for en pensjonist – banken vil sannsynligvis ikke si ja om fem år heller. Det taler for startlån.
• Den kan endre seg når husstanden endrer seg. Bor dere to og lever begge av pensjon, må kommunen tenke på hva som skjer hvis en av dere dør. Da faller den ene pensjonen bort, mens boutgiftene står.

Har du i tillegg tjenestepensjon, privat pensjon eller arbeidsinntekt, tar kommunen det med. Arbeidsinntekt etter pensjonsalder vil kommunen ofte se på som mindre sikker over tid. Hvordan ulike ytelser vurderes, står under trygd og pensjon som inntekt.

Slik regner kommunen – et tenkt eksempel

Tenk deg en enslig pensjonist som leier en treroms i andre etasje uten heis og vil kjøpe en mindre leilighet med heis. Pensjonen er 21 000 kroner i måneden etter skatt. Kommunen tar utgangspunkt i faktisk forbruk, men beløpet til livsopphold må minst svare til den statlige veiledende satsen for økonomisk sosialhjelp, som er 8 300 kroner i måneden for en enslig fra 1. januar 2026. Tallene under er tenkte og forenklet.

Kommunen tester om du tåler høyere rente. Husbanken beskriver rentestresstesten som styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng; med styringsrenten på 4,5 prosent fra 24. september 2026 gir det om lag 7 prosent. Med 8 000 kroner i måneden til renter og avdrag holder det ved 7 prosent til et annuitetslån på om lag 1 202 000 kroner over 30 år, 1 032 000 kroner over 20 år eller 890 000 kroner over 15 år.

Til den faktiske renten blir det billigere. Husbankens flytende rente er 4,131 prosent fra 1. november 2026, og med kommunens påslag på inntil 0,25 prosentpoeng blir det inntil 4,381 prosent. Et lån på 1 200 000 kroner koster da om lag 6 000 kroner i måneden over 30 år og 7 500 kroner over 20 år. Du kan regne med dine egne tall i boligbudsjettet.

Løpetiden når du er over 67

Forskriften § 8-5 gir inntil 30 års løpetid, for startlån i særlige tilfeller inntil 50 år, og inntil åtte års avdragsfrihet. Det finnes ingen regel om at lånet må være nedbetalt før du fyller en bestemt alder. Husbanken skriver at lånet ikke skal ha lengre nedbetalingstid enn økonomien tilsier: kan det betales ned på 30 år, skal det ikke ha lengre løpetid.

Hva betyr det for en 72-åring med et 30-årslån? Lånet vil ofte ikke være nedbetalt når du dør. Det er ikke ulovlig, men det må være en plan. Husbanken skriver at kommunen ved dødsfall kan overføre startlånet til gjenværende husstandsmedlemmer etter en ny økonomisk vurdering. Er det ingen som overtar, må lånet gjøres opp, vanligvis ved at boligen selges. Pantet i boligen er kommunens sikkerhet. Les mer om hva som skjer med startlånet når partneren dør og om nedbetalingstid på startlån.

Lengre løpetid gir lavere månedsbeløp, men du betaler mer i renter og bygger opp mindre egenkapital i boligen. For en pensjonist som vil bo trygt resten av livet, kan det likevel være riktig. Det er en avveining du bør gå gjennom med kommunen.

Har du en bolig å selge?

Mange eldre søkere eier allerede en bolig – ofte et hus som har blitt for stort eller for tungvint. Da er det første spørsmålet om du trenger startlån i det hele tatt. Husbanken skriver at personer med tilstrekkelig inntekt og egenkapital til banklån ikke skal ha startlån. Gir salget nok egenkapital til at banken sier ja, er det banken du skal til.

Gir salget litt, men ikke nok, kan kommunen kreve at deler av egenkapitalen brukes i kjøpet. Kommunen kan ikke kreve at all egenkapital brukes. Husbanken anbefaler at søkeren får holde minst to netto månedslønner utenfor – for en pensjonist tilsvarende to måneders pensjon etter skatt – som buffer og til innbo. Kommunene praktiserer dette ulikt: Bergen lar søkeren beholde inntil 1 G av egenkapitalen, mens Vennesla (2021) krever at formue over 50 000 kroner brukes som egenkapital.

Skal du kjøpe ny bolig før den gamle er solgt, trenger du mellomfinansiering. Husbanken skriver at kommunen kan vurdere det dersom du ikke får mellomfinansiering i vanlig bank, men at det kan bli dyrt og innebære risiko, blant annet fordi den gamle boligen kanskje ikke blir solgt til antatt pris. Hele flytteprosessen står i bytte til mer egnet bolig når du blir eldre.

Bli boende eller flytte?

Startlån kan brukes til mer enn kjøp. Forskriften § 5-3 åpner også for lån til utbedring og tilpasning og til refinansiering av dyre lån når det bidrar til at husstanden kan bli boende. For pensjonister kan dette være like aktuelt som å flytte:

• Tilpasning: Husbanken skriver at kommunen kan gi startlån til eldre som trenger en mer tilpasset bolig for å kunne bo hjemme lenger, når de ikke får finansiering i bank. Eksempler er trinnfri inngang, alle nødvendige rom på ett plan og et mer tilgjengelig bad. Se livsløpsstandard og startlån.
• Refinansiering: Har du dyr gjeld som truer boligen, kan startlån brukes til å refinansiere når det bidrar til at du kan bli boende. Du må eie boligen, og samlet lån kan ikke overstige boligens verdi. Se refinansiering for å bli boende.

Husbanken har i tillegg et eget tilskudd til aldersvennlig oppgradering for husstander der minst én er over 62 år. Det dekker inntil 25 prosent av kostnadene og maksimalt 75 000 kroner, og prosjektet må koste minst 40 000 kroner. Husbanken oppgir søknadsfrist 30. oktober 2026 for denne runden. Tilskuddet er statlig og har ingenting med startlånet å gjøre, men de to kan brukes i samme prosjekt.

Bostøtte etter at du har kjøpt

Mange pensjonister med lav pensjon får bostøtte. Det kan du også få som boligeier med startlån: For eid bolig regner Husbanken renter og avdrag på boliglånet som boutgift, men bare den delen av lånet som gjelder kjøp eller nødvendig utbedring. Bostøtten beregnes av inntekten før skatt for alle i husstanden over 20 år, pluss et tillegg for formue. Om kommunen regner forventet bostøtte med i betjeningsevnen, er lokal praksis – noen gjør det, andre ikke. Se bostøtte når du eier bolig med startlån.

Spørsmål kommunen ofte stiller pensjonister

1. Passer boligen deg om ti år? Kommunen skal vurdere om boligen er egnet, også med tanke på tilgjengelighet.
2. Hva skjer hvis du må på sykehjem eller i omsorgsbolig? Da kan det bli aktuelt å selge eller leie ut boligen. Husbanken skriver at kommunen ikke kan sette utleieforbud som vilkår.
3. Har du gjeld som løper videre, for eksempel kredittkort? Den må kunne betjenes i tillegg til boutgiftene.
4. Hvem arver, og vil noen i familien hjelpe? Noen søker sammen med et voksent barn. Husbanken skriver at flere kan søke sammen, også andre enn ektefeller og samboere, men at alle må oppfylle vilkårene.

Får du avslag, kan du klage innen tre uker (forvaltningsloven § 29). Klagen sendes kommunen, og klageinstansen er kommunens egen – kommunestyret, formannskapet eller en klagenemnd. Se klage på avslag om startlån. Kontaktinformasjon til kommunen din finner du i kommuneregisteret.