Bolig og startlån ved nedsatt funksjonsevne – fra boligsøk til ferdig tilpasning

Startlån kan brukes både til å kjøpe en egnet bolig og til å tilpasse den du har. Nedsatt funksjonsevne kan gi unntak fra kravene om sparing og langvarige finansieringsproblemer, og Navs og kommunens tilskudd kan inngå i samme finansieringsplan.

Har du eller noen i husstanden nedsatt funksjonsevne, kan startlån hjelpe på to måter: til å kjøpe en bolig som passer, og til å bygge om boligen så den blir brukbar. Forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 nevner «utbedring og tilpasning av bolig» som eget formål ved siden av kjøp. Og funksjonsnedsettelse kan være en grunn til at kommunen gir startlån selv om du ikke oppfyller alle de vanlige kravene.

Det som gjør dette feltet krevende, er at pengene ofte kommer fra flere steder: startlån fra kommunen, tilskudd fra Nav hjelpemiddelsentral, kanskje et kommunalt tilskudd til tilpasning og bostøtte etterpå. Her går vi gjennom boligprosessen fra start til slutt, og forklarer hvordan bitene passer sammen.

Hvem kan få – og hvorfor funksjonsnedsettelse kan gi unntak

Utgangspunktet for startlån er at du har langvarige problemer med å finansiere bolig og har spart det du kan (forskriften § 5-4 første ledd). Andre ledd bokstav a lar kommunen likevel gi startlån når husstanden har «særlige sosiale eller helsemessige utfordringer», og hensynet til en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det.

Husbanken skriver i veilederen at dette kan gjelde «personer med nedsatt funksjonsevne, som har lav inntekt og små muligheter for å påvirke sin egen boligsituasjon de nærmeste årene». Veilederen sier også at barnefamilier og utviklingshemmede prioriteres innenfor startlånsordningen. Flere kommuner har gjort det samme til lokal prioritet: Trondheim kommune nevner «søkere med nedsatt funksjonsevne» blant de prioriterte målgruppene, og Bergen kommune skriver at det for familier med barn med funksjonsnedsettelse legges mindre vekt på familiens mulighet til å låne.

Ett krav står fast: Du må kunne betale lånet og ha nok igjen til livsopphold (§ 5-2 tredje ledd). Unntakene fritar fra sparekravet og kravet om langvarige problemer, ikke fra betjeningsevnen. Har du uføretrygd, er den en stabil inntekt i kommunens øyne – se startlån med uføretrygd og ung og ufør.

Steg 1: Kartlegg behovet før du leter etter bolig

Den vanligste feilen er å finne en bolig først og tenke på tilpasningen etterpå. Husbanken anbefaler at kommunen setter søkeren i kontakt med fysio- og ergoterapitjenesten i kommunen og med Nav hjelpemiddelsentral, som kan vurdere hvilke tilpasninger som er nødvendige og hensiktsmessige for at boligen skal være egnet.

Be om en funksjonsvurdering fra ergoterapeut tidlig. Den gjør tre jobber på én gang: Den viser kommunen hva slags bolig du trenger, den er dokumentasjon i en søknad om startlån eller tilskudd til tilpasning, og Nav krever en funksjonsvurdering fra helsefagpersonell eller ergoterapeut for tilskudd til ombygging. Nav skriver at vurderingen også bør ta høyde for behov du kan få i framtiden.

Steg 2: Kjøpe en tilgjengelig bolig – eller kjøpe og bygge om?

Det er to veier, og regnestykket er forskjellig.

Kjøpe en bolig som allerede er tilgjengelig. Nyere leiligheter med heis og trinnfrie bad krever ofte lite ombygging. De kan være dyrere, men du slipper en byggeprosess. Startlånet kan dekke hele kjøpesummen med omkostninger i den ordinære ordningen. Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud – se hvilken bolig kommunen godtar.

Kjøpe en rimeligere bolig og tilpasse den. Da søker du startlån til både kjøp og tilpasning. Husbanken skriver at kommunen må sikre lånet innenfor 100 prosent av boligens verdi etter at arbeidene er ferdige, og at større prosjekter bør delutbetales etter hvert som arbeidene er gjort og kostnadene dokumentert. Det betyr at tilpasningen må finansieres før eller underveis, ikke etterpå. Merk også at Navs tilskudd til ombygging ikke kan brukes til kjøp eller bygging av ny bolig – det kan bare erstatte hjelpemidler i en bolig du skal bo i.

Bor du allerede i en bolig du eier, kan du søke startlån bare til tilpasning. Husbanken skriver at kravet om nøktern bolig gjelder ved kjøp og nybygging, ikke ved utbedring eller tilpasning. Mer om dette står under startlån til tilpasning av boligen.

Hva startlån kan dekke av tilpasning

Husbanken gir disse eksemplene på tilpasninger i veilederen:

• ombygging eller påbygg for å få tilgjengelig inngangsparti og alle nødvendige rom på ett plan
• bredere døråpninger og fjerning av terskler
• et mer tilgjengelig bad, med romslig dusj og plass rundt toalett og servant
• forsterkede vegger for å montere håndtak, sete eller armstøtte

Grensen går ved det som er nødvendig for at husstanden skal kunne bo i boligen. Husbanken skriver at startlån kan finansiere slike tiltak, «men ikke generell oppussing». Et nytt kjøkken fordi det gamle er umoderne faller utenfor; heve- og senkbare benker fordi du sitter i rullestol er tilpasning.

Navs tilskudd til ombygging – i stedet for rampe og heis

Nav hjelpemiddelsentral kan gi pengestøtte til å bygge om boligen i stedet for å installere rampe, trappeheis eller løfteplattform. For å få det må du fylle vilkårene for disse hjelpemidlene, blant annet ha redusert gangfunksjon, funksjonsnedsettelsen må vare i over to år, og du må være medlem av folketrygden.

Nav skriver at tilskuddet «kan inngå i ein felles finansieringsplan saman med middel frå Husbanken, kommunen og/eller privat bank». To regler fra Nav er viktige å kjenne:

• Når kommunen vurderer økonomien din, skal tilskuddet fra Nav ikke regnes med i beregningsgrunnlaget. Til sammen kan tilskuddene fra Nav, Husbanken og kommunen likevel ikke bli større enn hva ombyggingen koster.
• Ikke start arbeidet før du har fått vedtak fra Nav hjelpemiddelsentral.

Kommunens tilskudd til tilpasning

Kommunen kan i tillegg gi tilskudd til tilpasning. Hjemmelen står i bustøttelova:

«Kommunen kan etter søknad gje tilskot som kan bidra til at personar med behov for tilpassa bustad no eller i framtida, kan finansiere nødvendig tilpassing.»

Tilskuddet kan også dekke prosjekterings- og utredningshjelp, og det kan være økonomisk behovsprøvd. Men det er kommunen som bestemmer hvor mye penger den setter av. Husbanken skriver at det er et lovpålagt kommunalt ansvar å behandle søknadene, men også: «Merk: Ikke alle kommuner tilbyr tilskudd.» Froland kommune har for eksempel ingen lokal tilskuddsordning.

Der kommunen har tilskudd, er reglene lokale. To eksempler:

• Bergen kommune kan dekke tilpasninger som koster inntil 50 000 kroner per bolig med tilskudd. Er tilpasningen dyrere, kan det gis både lån og tilskudd, der tilskuddet kan utgjøre inntil 50 prosent av godkjente kostnader. Tilskuddet nedskrives med 10 prosent for hvert hele år du bor i boligen, og må betales tilbake hvis du flytter eller overdrar den.
• Trondheim kommune skriver at prosjektering og eventuell utredning må skje i samarbeid med ergoterapeut i kommunen, og nedskriver tilskudd til tilpasning med 10 prosent årlig.

Søknaden om kommunalt tilskudd går gjennom Husbankens startlånsløsning, og startlån vurderes alltid før tilskudd. Se tilskudd til etablering og tilpasning.

Et tenkt eksempel på en finansieringsplan

Tenk deg en mann på 34 år som bruker rullestol og har uføretrygd. Han kjøper en sokkelleilighet til 2 400 000 kroner i Bergen. Inngangen har en høydeforskjell på 50 cm, og badet må bygges om. Ergoterapeuten anbefaler å heve bakkenivået ved inngangen og bygge om badet; håndverkerne priser bad og inngang til 260 000 kroner til sammen.

Tallene er tenkte, og hvor mye kommunen faktisk gir, avgjøres etter en helhetsvurdering av økonomien og behovet. Poenget er rekkefølgen: Med funksjonsvurdering, prisoverslag og vedtak fra Nav på plass før kjøpet kan kommunen vurdere hele planen samlet, i stedet for at du står med en bolig du ikke kan bruke. Med lang nedbetalingstid – inntil 50 år ved varig lav inntekt etter § 8-5 – kan terminbeløpet bli lavere; se nedbetalingstid på startlån.

Kommunens plikt til å hjelpe deg gjennom prosessen

Boligsosialloven gir deg ikke rett til startlån, men den gir rett til hjelp. Etter § 6 skal kommunen gi individuelt tilpasset bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet, og bistanden kan være praktisk:

Loven nevner blant annet «hjelp til å søke støtte-, låne- og tilskuddsordninger eller kommunalt disponert bolig, bistand i en konkret kjøps- eller leieprosess eller bistand til å forebygge utkastelse». Avgjørelsen om å gi eller avslå slik bistand er et enkeltvedtak, og klagen går til statsforvalteren (§ 7). Det er en annen klagevei enn for selve startlånet, der kommunens egen klageinstans avgjør. Les mer om den boligsosiale loven og om hvordan kommunen kan hjelpe deg med søknaden.

Når du har verge

Har du verge, er det vergen som får kommunens forklaringer om lånet. Når vergemålet tilsier det, må statsforvalteren samtykke til at det tas opp lån og kjøpes bolig. Husbanken skriver at kommunen kan gi finansieringsbevis med forbehold om dette samtykket, slik at boligsøket kan begynne mens samtykket behandles. Mangler du BankID, skal kommunen hjelpe deg med søknaden.

Livsløpsbolig og andre ordninger som ofte blandes sammen

Livsløpsbolig er et begrep fra Husbankens egne lån til boligkvalitet (forskriften § 2-4) – boliger der man «uavhengig av funksjonsnivå kan bli boende i egen bolig gjennom hele livsløpet». Det er krav til Husbankens lån, ikke et vilkår for startlån. Se livsløpsstandard og startlån.

Tilskudd til aldersvennlig oppgradering fra Husbanken gjelder husstander der noen er over 62 år, og dekker 25 prosent av kostnadene, inntil 75 000 kroner. Prosjektet må koste minst 40 000 kroner og kan ikke være påbegynt før du søker.

Bostøtte kan du få også som boligeier, med renter og avdrag på lånet til kjøp eller nødvendig utbedring som boutgift.