Startlånets historie – fra etableringslån til dagens ordning

Startlånet ble innført 1. januar 2003 og erstattet Husbankens etableringslån og kjøpslån. Siden har ordningen fått fire forskrifter, et nytt formål i 2014 og en forsøksordning for førstegangsetablerere i 2024 – mens rentepåslaget og tapsdelingen har stått nesten uendret.

Startlånet ble innført 1. januar 2003. Det erstattet to eldre ordninger fra Husbanken – kjøpslånet og etableringslånet – og ble fra starten gitt gjennom kommunene. Reglene har siden stått i fire forskrifter: fra 2003, 2005, 2014 og 2020. Den største endringen kom i 2014, da formålet ble endret fra å hjelpe «unge og vanskeligstilte» til å hjelpe «personer med langvarige boligfinansieringsproblemer». To ting har nesten ikke endret seg på over 20 år: kommunen har kunnet legge inntil 0,25 prosentpoeng på husbankrenten, og kommunen har båret den første fjerdedelen av et tap.

Historien forklarer en del av forvirringen rundt startlån i dag – for eksempel hvorfor mange fortsatt tror at lånet er for alle unge førstegangskjøpere, eller at det er et lån fra Husbanken. Alle årstall og sitater på siden er hentet fra forskriftene på Lovdata og fra Husbanken.

Tidslinje

Før startlånet: Husbanken bygde Norge

Husbanken ble opprettet i 1946 for å finansiere gjenreisingen etter krigen. Husbanken skriver på sine historiesider at nær to tredeler av boligbyggingen i Norge fra 1946 til tusenårsskiftet ble lånefinansiert av Husbanken. Kreditt var rasjonert, og billige lån fra staten skulle gjøre det mulig for vanlige folk å få bolig.

Gjennom 1980- og 1990-tallet endret dette seg. Kredittrasjoneringen ble avviklet, prisreguleringen av borettslagsboliger og utleieboliger forsvant, og Husbanken beskriver selv hvordan virkemidlene «gradvis» gikk fra generelle til selektive ordninger for vanskeligstilte. Kommunene fikk en større rolle i det boligsosiale arbeidet.

Det var i denne overgangen etableringslånet og kjøpslånet hørte hjemme. Husbankens arkiv over eldre forskrifter viser en forskrift for etableringslån fra 1983 og en for lån til kjøp av boliger – ervervslån – fra 1985. De siste versjonene av forskriftene om kjøpslån og etableringslån er fra 16. februar 2001. Detaljene i de eldre ordningene har vi ikke gjennomgått, så vi beskriver dem ikke nærmere her.

2003: startlånet kommer

Den første startlånsforskriften (FOR-2002-12-02-1338) trådte i kraft 1. januar 2003, og den opphevet samtidig forskriftene om kjøpslån og etableringslån. Formålet var formulert bredt:

«Startlån skal bidra til at husstander med boligetableringsproblemer skal få mulighet til å etablere seg og bli boende i nøkterne og gode boliger.»

Startlånet var i starten mer enn et lån til enkeltpersoner. Etter forskriften kunne Husbanken gi startlån til kommuner for videre utlån til vanskeligstilte husstander, men også til kommuner for kjøp av kommunale utleieboliger og til selskaper og stiftelser som kjøpte utleieboliger. Den delen er senere skilt ut – i dag står lån til utleieboliger i et eget kapittel i forskriften.

To regler fra 2003 kjenner vi igjen i dag. Kommunene fikk «anledning til å påplusse husbankrenten inntil 0,25 prosentpoeng, til dekning av administrative kostnader». Og kommunen fikk «tapsrisikoen for de første 25 prosent av startlånets restgjeld på tapstidspunktet», mens staten hadde tapsrisikoen for «de siste 75 prosent».

2005: «unge og vanskeligstilte»

Fra 1. januar 2005 kom en ny og kortere forskrift (FOR-2004-12-22-1759). Formålet ble at startlån skulle «bidra til å skaffe og sikre egnede boliger for unge og vanskeligstilte på boligmarkedet», og at lånet skulle være et finansieringstilbud «for boligtiltak som vanligvis ikke gis lån i ordinære kredittinstitusjoner». Lånet til utleieboliger var tatt ut.

Det er denne perioden som har gitt startlånet ryktet som et lån for unge. Husbanken skriver på sine historiesider at låneordningen ble innført «for å hjelpe unge og vanskelegstilte til å kjøpe sin eigen bustad». Noen banker har også brukt ordet «startlån» om sine egne lån til unge, noe som fortsatt kan skape forvirring. Bankenes lån følger utlånsforskriften og har ingenting med kommunens ordning å gjøre.

Samme dag kom en egen forskrift om grunnlån fra Husbanken (FOR-2004-12-22-1758). Grunnlånet var Husbankens eget lån, blant annet til nye boliger, utbedring og utleieboliger, og skulle fremme miljø og universell utforming og sikre boligforsyningen i distriktene. Grunnlånsforskriften ble opphevet fra 2020. Hva Husbanken låner ut i dag, står i Husbanken og startlånet.

2014: langvarige boligfinansieringsproblemer

Forskriften om startlån fra Husbanken (FOR-2014-03-12-273) trådte i kraft 1. april 2014. Den var mye mer detaljert enn forgjengeren, og de fleste reglene som gjelder i dag, kom inn her:

• formålet ble «personer med langvarige boligfinansieringsproblemer»
• startlånet skulle tildeles etter behovsprøving, der kommunen vurderer om søkeren har langvarige problemer og har spart innenfor sine muligheter
• fire unntak – barn eller særlige utfordringer, fare for å miste boligen, arbeidskraft og frigjøring av kommunale boliger
• kravet om at søkeren må kunne betjene lånet og ha nok igjen til livsopphold
• at lånet kan fullfinansiere eller være topplån, og at kommunen skal vurdere samfinansiering
• nedbetalingstid på inntil 30 år, og inntil 50 år i særlige tilfeller med fire vilkår
• gebyr når kommunens dokumenterte kostnader overstiger 0,25 prosentpoeng

Tapsdelingen ble formulert mer presist: kommunen fikk tapsrisikoen for de første 25 prosent av gjenstående hovedstol «samt forfalte renter og omkostninger før realisering av pant», og staten for restbeløpet. Prinsippet var det samme som i 2003.

Med den nye formålsbestemmelsen var unge i etableringsfasen ikke lenger en egen målgruppe. Husbanken skriver på historiesidene at ungdom generelt ble tatt ut som målgruppe i 2015, mens forskriftsteksten ble endret allerede fra april 2014. Unge er likevel ikke utelukket: Husbanken skriver i veilederen at unge med liten egenkapital, som over tid ikke har mulighet til å spare opp nok selv, oppfyller vilkårene. Hvorfor «langvarig» er så viktig, står i hva betyr langvarige boligfinansieringsproblemer.

2020: én felles forskrift

Fra 1. januar 2020 ble startlånsforskriften fra 2014 opphevet. Reglene ble flyttet inn i kapittel 5 i forskrift om lån fra Husbanken (FOR-2019-11-18-1546), sammen med Husbankens andre lån. Ordlyden i startlånskapitlet er i hovedsak den samme som i 2014. Formålsbestemmelsen i § 5-1 er ord for ord lik § 1 i 2014-forskriften:

«Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den.»

Det nye var at rente, nedbetaling, sikkerhet og klage nå står i felles kapitler (7 og 8) som gjelder «tilsvarende for kommunen». Samtidig ble tilskuddene til etablering og tilpasning flyttet fra Husbanken til kommunenes rammetilskudd og lovfestet som kommunale tilskudd i bustøttelova §§ 14 og 15. Husbanken skriver at ikke alle kommuner tilbyr dem. Eldre tekster som omtaler «Husbankens etableringstilskudd», er derfor utdaterte.

2023: ny finansavtalelov og boligsosial lov

To lover fra 2023 endret rammene rundt startlånet uten å endre selve startlånsreglene.

Den nye finansavtaleloven (lov 18. desember 2020 nr. 146) trådte i kraft 1. januar 2023. Kommunen er kredittyter etter loven når den gir startlån. Den gamle plikten til å fraråde et lån ble erstattet av en avslagsplikt: kommunen kan bare gi lån når det er sannsynlig at du klarer å betale (§ 5-4), og må ellers si nei. Kommunen har også forklaringsplikt overfor deg før vedtak (§ 5-1).

Lov om kommunenes ansvar på det boligsosiale feltet trådte i kraft 1. juli 2023. Den gir ikke rett til startlån, men pålegger kommunen å gi individuelt tilpasset bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet, for eksempel hjelp til å søke låne- og tilskuddsordninger (§ 6). Hva det betyr for deg, står under den boligsosiale loven.

2024: forsøk for førstegangsetablerere

Fra 1. juli 2024 fikk forskriften en ny § 1-3, som lar Husbanken gjøre avvik fra reglene gjennom forsøk. Den er hjemmelen for startlån til førstegangsetablerere, som startet høsten 2024 med 500 millioner kroner til 19 kommuner. I 2025 var rammen 2 milliarder kroner til 74 kommuner, og i 2026 er den 2 milliarder kroner.

Forsøket bryter med flere av prinsippene fra 2014. Det er for folk som er «noe bedre økonomisk stilt» enn ordinære startlånssøkere, det krever minst 5 prosent egenkapital uten unntak, og lånet står i kommunen i høyst ti år før det skal refinansieres i bank. På en måte er det en retur til tanken om et lån for førstegangskjøpere – men bare i kommunene som er med, og med strengere krav. Det ordinære startlånet gjelder uendret ved siden av.

Det som har stått fast

Omfanget har vokst. Husbanken anslår at om lag 150 000 husstander har fått utbetalt startlån siden 2003. I 2025 ble det utbetalt 7 475 startlån for 16,2 milliarder kroner, og 61 prosent av husstandene var barnefamilier. Utviklingen de siste årene er samlet i startlån i tall.

Det som kommer

Det er ikke funnet vedtatte eller foreslåtte endringer i startlånskapitlet for 2025–2026. I statsbudsjettet for 2027 har regjeringen foreslått at Husbanken og Direktoratet for byggkvalitet slås sammen fra 1. januar 2027, med navnet «Husbanken – Bustad- og bygningsdirektoratet» i proposisjonen. Regjeringen foreslår også at startlån skal prioriteres først innenfor Husbankens låneramme, og at kommunene skal prioritere barnefamilier og personer med utviklingshemming. Dette er forslag til Stortinget. Endringer i reglene følges opp i endringer i startlånsreglene.