Startlån: spørsmål og svar om vilkår, søknad, rente og klage

Her er de vanligste spørsmålene om startlån besvart kort og etter gjeldende regler per oktober 2026. Hvert svar viser til forskriften eller Husbankens veileder, og til en artikkel som går i dybden.

Startlån er et boliglån fra kommunen til deg som ikke får lån, eller ikke får stort nok lån, i en vanlig bank – og som heller ikke kan regne med å få det de nærmeste årene. Reglene står i forskrift om lån fra Husbanken kapittel 5, og Husbanken har skrevet en veileder til kommunene om hvordan reglene skal brukes. Mye avgjøres likevel av kommunens skjønn. Under finner du korte svar på spørsmålene vi oftest får, sortert etter tema. Svarene gjelder det ordinære startlånet med mindre noe annet står; forsøksordningen startlån til førstegangsetablerere har egne regler og nevnes der den er annerledes.

Ingen av svarene er en vurdering av din sak. Det er kommunen som avgjør, og den har plikt til å veilede deg.

Vilkår: hvem kan få startlån?

Hva er startlån, kort fortalt?

Et nedbetalingslån med pant i boligen, der långiveren er kommunen. Kommunen låner pengene fra Husbanken og låner dem videre til deg, men lånet ditt står i kommunen. Formålet er ifølge § 5-1 å hjelpe personer med langvarige boligfinansieringsproblemer å skaffe seg en egnet bolig og beholde den. Hele ordningen er forklart i hva startlån er.

Hvem kan få startlån?

Personer som ikke får lån eller nok lån i en ordinær bank (§ 5-2), og som etter en behovsprøving – kommunens vurdering av behovet ditt – har langvarige finansieringsproblemer og har spart det de med rimelighet kunne (§ 5-4). Barnefamilier og husstander med særlige sosiale eller helsemessige utfordringer kan få lån selv om disse to kravene ikke er oppfylt. Tankene bak ordningen finner du under formålet med kommunale startlån.

Må jeg ha fått nei i banken først?

Som utgangspunkt ja. Husbanken skriver i veilederen at søkeren bør legge ved dokumentasjon fra banken, men at det ikke er nødvendig når det klart er usannsynlig at du får banklån – for eksempel med liten egenkapital og ingen egnede boliger rundt fire–fem ganger årsinntekten. Noen kommuner krever ferskt avslag; Ulstein krever at det ikke er eldre enn tre måneder (retningslinjer vedtatt 11. desember 2025).

Hvor mye må jeg tjene?

Det finnes ikke noe minstebeløp i forskriften. Kravet er betjeningsevne: at du klarer renter og avdrag over tid og fortsatt har nok igjen til å leve av (§ 5-2 tredje ledd). Kommunen regner med ditt faktiske forbruk eller SIFOs referansebudsjett, men aldri mindre enn veiledende sats for sosialhjelp. Regnestykket kommunen gjør, er vist steg for steg under betjeningsevne.

Finnes det en øvre inntektsgrense?

Ikke i forskriften. Kommuner kan ha veiledende grenser i egne retningslinjer, men Husbanken skriver at slike grenser må åpne for unntak og være tilpasset boligprisene. Ulstein bruker for eksempel 5,5 G for en enslig pluss 1 G per ekstra husstandsmedlem som utgangspunkt.

Kan jeg få startlån med uføretrygd eller AAP?

Ja, trygd er inntekt. Varig uføretrygd er forutsigbar og vurderes ofte som stabil. Ved midlertidige ytelser som arbeidsavklaringspenger skal kommunen vurdere hva inntekten sannsynligvis blir framover; Husbanken skriver at kommunen ikke kan ha en regel om aldri å gi lån til søkere med midlertidig inntekt.

Er det aldersgrense for startlån?

Nei. Husbanken skriver at det ikke er noen aldersgrense oppad, og at en aldersgrense i kommunale retningslinjer vil være i strid med likestillings- og diskrimineringsloven. Du må normalt være myndig; under 18 år bare unntaksvis og med samtykke fra statsforvalteren.

Må jeg være norsk statsborger?

Nei, men du må ha oppholdstillatelse i Norge. Kommunen vurderer om du har tenkt å bli boende i landet, og ifølge Husbanken kan den ikke kreve permanent oppholdstillatelse eller et bestemt antall år i Norge.

Må jeg bo i kommunen der jeg søker?

Kommunen kan kreve inntil ett års folkeregistrert botid, men må åpne for unntak, skriver Husbanken. Du kan sende søknaden til alle kommuner, men mange gir bare lån til egne innbyggere. I forsøksordningen for førstegangsetablerere er et botidskrav ikke saklig.

Er startlån for unge førstegangskjøpere?

Ikke i seg selv. Siden 2014 har målgruppen vært de som har langvarige problemer, ikke unge i etableringsfasen generelt. Unge som over tid ikke kan spare opp nok egenkapital, oppfyller likevel vilkårene ifølge veilederen. I noen kommuner finnes i tillegg forsøket med startlån til førstegangsetablerere, som krever minst 5 prosent egenkapital.

Har jeg rett på startlån hvis jeg oppfyller vilkårene?

Nei. Forskriften sier at kommunen «kan» gi startlån, og kommunen kan si nei når årets midler er brukt opp. Men du har rett til en individuell vurdering, en begrunnelse og klage. Hva du faktisk kan kreve, henger sammen med kan-regler og kommunens skjønn.

Søknaden

Hvordan søker jeg om startlån?

Digitalt i Husbankens løsning på startlan.husbanken.no, der du velger kommune. Du logger inn med elektronisk ID (BankID, Buypass eller Commfides). Søknaden går til kommunen, som behandler den. Stegene står i hvordan søke om kommunalt startlån.

Hvilke papirer trenger jeg?

Mye hentes automatisk fra Folkeregisteret, Skatteetaten, Aa-registeret og Kartverket. Resten laster du opp: typisk lønnsslipper eller trygdevedtak, arbeidsavtale, saldo og terminbeløp på all gjeld og avslag fra bank. Kommunene har litt ulike lister; Kristiansand ber blant annet om bruttoinntekt for de to siste månedene.

Hvor lang tid tar det å få svar?

Forskriften har ingen frist, men forvaltningsloven § 11 a krever at saken avgjøres «uten ugrunnet opphold» og at du får foreløpig svar hvis det tar mer enn en måned. Tiden varierer mye: Trondheim oppga «ca. 4 - 5 måneder» i oktober 2026, mens Kristiansand skriver at søkerne skal få svar innen en måned.

Hvor lenge gjelder finansieringsbeviset?

Det bestemmer kommunen. Husbanken skriver at det ofte gjelder i minst tre måneder. Trondheim oppgir tre måneder, Kristiansand og Ulstein seks måneder, og flere kommuner kan forlenge etter søknad.

Kan kommunen hjelpe meg med søknaden?

Ja. Kommunen har veiledningsplikt etter forvaltningsloven § 11, og boligsosialloven § 6 nevner uttrykkelig hjelp til å søke låne- og tilskuddsordninger. Les hvordan kommunen kan hjelpe deg med å søke.

Kan jeg søke uten BankID?

Det finnes ikke noe eget papirskjema. Uten elektronisk ID kontakter du kommunen, eller en medhjelper eller verge søker digitalt for deg etter fullmakt. Kommunen skal bistå.

Lånet, renten og nedbetalingen

Hvor mye kan jeg få i startlån?

Forskriften har ingen beløpsgrense. Grensene er betjeningsevnen din, at boligen er «nøktern og rimelig», og kommunens tilgjengelige midler. Gjennomsnittlig startlån til kjøp var 2,43 millioner kroner i 2025 ifølge Husbankens årsrapport. Mer i hvor mye kan jeg få i startlån.

Trenger jeg egenkapital?

Ikke til ordinært startlån – det kan dekke hele kjøpesummen med omkostninger (§ 5-3 tredje ledd). Kommunen kan likevel be deg bruke noe av sparepengene, men Husbanken anbefaler at du får beholde minst to netto månedslønner. Forsøket for førstegangsetablerere krever minst 5 prosent, uten unntak. Se startlån uten egenkapital.

Hva er renten på startlån nå?

Husbankens flytende rente er 4,025 prosent til 30. oktober 2026 og 4,131 prosent fra 1. november 2026 (nominell, månedlige terminer). Kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng, slik at startlånsrenten fra 1. november blir inntil 4,381 prosent, og den kan kreve gebyr for dokumenterte kostnader ut over det (§ 8-2). Kommunen kan også gi lavere rente.

Kan jeg velge fastrente?

Kommunen kan tilby fastrente på 3, 5, 10 eller 20 år, men Husbanken skriver at «Alle kommuner kan tilby fastrente, men ikke alle gjør det.» Fastrentene for avtaler inngått i november 2026 er 4,774 prosent (3 år), 4,650 (5 år), 4,535 (10 år) og 4,822 (20 år), før kommunens påslag.

Hvor lang nedbetalingstid kan jeg få?

Inntil 30 år som hovedregel, og inntil 50 år i særlige tilfeller når blant annet varig lav inntekt er dokumentert (§ 8-5). Husbanken skriver at lånet ikke skal ha lengre løpetid hvis økonomien tåler 30 år.

Kan jeg få avdragsfrihet?

Forskriften åpner for inntil åtte års avdragsfrihet (§ 8-5). Kommunen bruker det gjerne når en utgift snart faller bort, for eksempel barnehage eller et billån. Forsøket for førstegangsetablerere gir ikke avdragsfrihet ved innvilgelse.

Hva skjer hvis jeg ikke klarer å betale?

Ta kontakt med kommunen eller låneforvalteren med en gang. Kommunen kan gi betalingsutsettelse, avdragsfrihet eller lengre løpetid, men det er en kan-regel og ingen rettighet. Betaler du ikke, kan boligen til slutt bli tvangssolgt, og du skylder fortsatt eventuell restgjeld. Gratis råd får du på Navs telefon for økonomi og gjeld, 55 55 33 39 (hverdager kl. 9–15).

Boligen

Hvilken bolig kan jeg kjøpe med startlån?

En bolig som er «egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet» (§ 5-3 andre ledd). Det betyr normal standard og en pris som ligner tilsvarende boliger i området. Noen kommuner har veiledende prisgrenser; Ulstein bruker 2 900 000 kroner for inntil tre personer og 3 800 000 kroner for større husstander. Mer om hvilken bolig kommunen godtar.

Kan jeg kjøpe borettslagsleilighet?

Ja. Kommunen regner da kjøpesum pluss andel fellesgjeld som finansieringsbehovet, og samlet lån skal ikke overstige totalprisen med omkostninger. Høy fellesgjeld kan gjøre en ellers billig leilighet for dyr.

Kan startlån brukes til hytte eller deleie?

Ikke til fritidsbolig, husbåt eller mobile mikrohus. Deleie er heller ikke tilrettelagt: Husbanken skriver at systemet ikke er laget for boligkjøp der låntakeren ikke eier hele boligen, og forsøksordningen utelukker deleie uttrykkelig.

Må kommunen godkjenne boligen før jeg byr?

Ja. Husbanken skriver til søkerne: «Kommunen skal godkjenne boligen før du legger inn bud.» Send salgsoppgaven til saksbehandleren før visningen hvis du kan.

Kan jeg bygge eller pusse opp med startlån?

Du kan få startlån til å oppføre ny bolig, men ikke som byggelån – pengene utbetales først ved ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Til eksisterende bolig kan det gis lån til nødvendig utbedring og tilpasning, for eksempel ved nedsatt funksjonsevne, men ikke til vanlig oppussing.

Avslag og klage

Kan jeg klage på avslag på startlån?

Ja. Vedtaket er et enkeltvedtak, og du kan klage innen tre uker fra du mottok det (forvaltningsloven § 29). Du kan også klage hvis du fikk mindre enn du søkte om. Klagen sender du til kommunen. Fremgangsmåten står i klage på avslag om startlån.

Hvem behandler klagen?

Først vurderer saksbehandlerne om vedtaket skal endres. Hvis ikke, avgjør kommunens egen klageinstans – kommunestyret, formannskapet eller en klagenemnd (forvaltningsloven § 28 andre ledd). Statsforvalteren har ingen rolle i klager på startlån, skriver Husbanken.

Hva gjør jeg hvis klagen ikke fører fram?

Du kan klage til Sivilombudet innen ett år etter klageinstansens vedtak. Ombudet kan ikke endre vedtaket, men kan be kommunen behandle saken på nytt. Ombudet har flere ganger kritisert kommuner for klagevedtak uten egen begrunnelse og for at samme saksbehandler forberedte klagen.

Kan jeg søke på nytt etter avslag?

Ja, og det kan være riktig når noe har endret seg – ny jobb, nedbetalt gjeld eller et nytt år med friske midler hos kommunen. Husbanken nevner selv avslagsgrunnen «Kommunen har ikke mer startlånsmidler i år. Du kan søke igjen neste år.»

Gjeld og økonomi

Kan jeg få startlån med betalingsanmerkning?

Det er mulig. Husbanken skriver at anmerkninger bør vektlegges, men at en regel om betalingsanmerkninger ikke kan være absolutt. Mye ubetjent og uavklart gjeld må som regel ryddes opp i først, og da skal kommunen tilby gjeldsrådgivning.

Kan jeg få startlån under gjeldsordning?

Forskriften forbyr det ikke, men i forhandlingsperioden kreves namsfogdens samtykke, og forbyr gjeldsordningen ny gjeld, kan kommunen ikke gi lån. Flere kommuner sier som hovedregel nei. Se startlån under og etter gjeldsordning.

Kan jeg refinansiere forbruksgjeld med startlån?

Bare hvis du eier boligen og refinansieringen trengs for at du skal bli boende, typisk når tvangssalg truer (§ 5-3 bokstav d og § 5-4 andre ledd bokstav b). Husbanken skriver at søkere som ikke eier egen bolig, ikke kan få startlån til refinansiering.

Kan forbrukslån brukes som egenkapital?

Det fungerer ikke. Et forbrukslån er gjeld som teller i betjeningsevnen hos kommunen og i bankens gjeldsgrad og stresstest. Bedre veier er beskrevet i hvordan skaffe egenkapital.