Startlån sammenlignet med vanlig boliglån

Et vanlig boliglån krever 10 prosent egenkapital og at gjelden ikke overstiger fem ganger inntekten. Startlånet fra kommunen har ikke de kravene og ofte lavere rente – men det er behovsprøvd, boligen må godkjennes, og det er bare for dem som ikke får nok lån i banken.

Et startlån og et vanlig boliglån er begge nedbetalingslån med pant i boligen, men de bygger på helt ulike regler. Banken følger utlånsforskriften: minst 10 prosent egenkapital, samlet gjeld på høyst fem ganger årsinntekten og en stresstest med 3 prosentpoeng høyere rente. Kommunen følger forskrift om lån fra Husbanken: ingen av de tre kravene gjelder, renten er Husbankens rente pluss inntil 0,25 prosentpoeng, og det ordinære startlånet kan dekke hele kjøpet. Til gjengjeld får du startlån bare hvis du ikke får nok lån i banken, kommunen behovsprøver søknaden, og boligen må være nøktern og godkjent av kommunen før du byr.

Kort sagt: Kan du få vanlig boliglån, er det den veien du skal gå. Startlånet er for dem banken ikke kan hjelpe – men for dem kan det være et bedre lån enn mange tror.

Forskjellene i én tabell

Rentetallene er hentet fra Husbanken og SSB per 19. oktober 2026. Den enkelte banks rente kan ligge over eller under snittet, og kommunen kan velge å ta lavere påslag enn 0,25 prosentpoeng.

Bankens tre sperrer – og hvorfor startlånet hopper over dem

Utlånsforskriften gjelder bare finansforetak. Den regulerer ikke kommunene, og Husbanken skriver i veilederen at bankenes krav om stresstest, 10 prosent egenkapital og gjeld på maks fem ganger inntekten «kreves ikke for startlån». Det er derfor startlånet kan hjelpe folk som står fast i bank.

Egenkapitalen. Banken kan ikke låne ut mer enn 90 prosent av boligens verdi (utlånsforskriften § 7), og fellesgjeld i borettslag teller med. Kravet var 15 prosent fram til 31. desember 2024. Husbanken skriver at det ikke er krav om egenkapital for ordinært startlån, og at lånet kan dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger. Kommunen kan likevel be deg bruke en del av sparepengene dine, men Husbanken anbefaler at du får beholde minst to netto månedslønner. Mer om dette under bankens egenkapitalkrav.

Gjeldsgraden. Banken kan ikke gi lån hvis samlet gjeld blir over fem ganger årsinntekten (§ 6). Her teller alt: studielån, billån, kredittkortrammer, andel fellesgjeld og et eventuelt startlån. Kommunen har ingen slik grense, og ser i stedet på om budsjettet ditt går opp.

Stresstesten. Banken skal teste om du tåler 3 prosentpoeng høyere rente på samlet gjeld, og aldri lavere enn 7 prosent (§ 5). Med boliglånsrenter rundt 5,3 prosent blir testrenten rundt 8,3 prosent. Kommunen bruker en egen rentetest i betjeningsevnen: styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng. Med styringsrenten på 4,5 prosent fra 24. september 2026 blir det 7 prosent.

Husbanken peker på at betjeningsevne for startlån ikke er det samme som bankens krav etter utlånsforskriften. Kommunen tar utgangspunkt i hva du faktisk bruker til livsopphold, men aldri mindre enn veiledende satser for økonomisk sosialhjelp. Hvordan regnestykket settes opp, står i betjeningsevne: hvor mye må du tjene.

Regneeksempel: samme bolig, to lån

Tenk deg en selveierleilighet til 3 000 000 kroner. Dokumentavgiften er 2,5 prosent, altså 75 000 kroner, og tinglysingsgebyret er 545 kroner per dokument i 2026 – ett for skjøtet og ett for pantedokumentet. Begge lånene er tenkt som annuitetslån over 30 år med månedlige terminer. Etableringsgebyr og termingebyr er holdt utenfor fordi de varierer.

Eksemplet viser to ting. Startlånet lar deg kjøpe uten å ha 376 090 kroner på konto og uten å tjene minst 540 000 kroner – det er hele poenget. Og fordi renten er lavere, blir månedsbeløpet bare litt høyere enn i banken, selv om du låner nesten 380 000 kroner mer. Over 30 år betaler du om lag 130 000 kroner mer i alt, men da har du også lånt egenkapitalen og omkostningene.

Legg merke til rentetesten: Kommunen tester mot 7 prosent på et større lån, og banken mot 8,31 prosent på et mindre. Terminbeløpene i testen havner omtrent likt. Startlånet krever altså ikke svakere økonomi enn et banklån – det fjerner kravet til egne penger og det faste gjeldstaket. Du kan prøve dine egne tall i startlånskalkulatoren.

Det startlånet krever som banken ikke krever

Startlånet er ikke et «lettere» lån. Det har andre krav, og noen av dem er strengere enn bankens.

Du må ha langvarige finansieringsproblemer. Forskriften § 5-4 krever at kommunen vurderer om du over tid ikke vil klare å finansiere eid bolig, og om du har spart det du med rimelighet kunne. Husbanken skriver at personer med nok inntekt og egenkapital til banklån «skal ikke ha startlån». Det finnes unntak, blant annet for barnefamilier som trenger en stabil bosituasjon raskt.

Boligen må godkjennes. Banken bryr seg om at pantet er godt nok. Kommunen krever i tillegg at boligen er «egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet» (§ 5-3), og den skal godkjenne boligen før du legger inn bud. Hytte, husbåt og mobile mikrohus er utelukket.

Kommunen kan gå tom for penger. Startlånet er ingen rettighet. Kommunen kan si nei fordi årets midler er brukt opp, selv om du oppfyller vilkårene. Det er en av avslagsgrunnene Husbanken selv lister opp.

Botid kan kreves. Kommunen kan i sine retningslinjer kreve inntil ett års folkeregistrert botid, men må åpne for unntak. En bank bryr seg ikke om hvor du bor.

Når banklånet er best

• Du har 10 prosent egenkapital eller kan få tilleggssikkerhet fra familie, og inntekten tåler bankens stresstest.
• Du vil kjøpe en bolig over det kommunen regner som nøkternt.
• Du har nylig fått høyere inntekt, og problemet er kortvarig – da er du utenfor startlånets formål.
• Du vil ha et lån der kommunen ikke er part, for eksempel for å kunne flytte uten ny vurdering.

Står du på vippen, kan det være verdt å se på vanlig boliglån når du nesten oppfyller kravene. Banker kan gi lån utenfor kravene innenfor en fleksibilitetskvote på 10 prosent av utlånene per kvartal (8 prosent i Oslo), men kvoten er bankens skjønn.

Når startlånet er best

• Du har stabil, men for lav inntekt til å klare fem ganger-grensen, for eksempel som ufør eller med deltidsjobb.
• Du har ikke mulighet til å spare opp 10 prosent – og vil ikke ha det på flere år.
• Du har barn og trenger en trygg bosituasjon raskt.
• Du eier allerede bolig, men står i fare for å miste den på grunn av dyr gjeld.

Et startlån kan dessuten være en kombinasjon: banken gir et grunnlån, og kommunen gir resten som topplån. Det kalles samfinansiering, og kommunen har plikt til å vurdere det (§ 5-3 tredje ledd). Fordeler og ulemper står i topplån eller hele lånet. Den eldre artikkelen om formålet med kommunale startlån forklarer hvorfor ordningen er ment som en varig løsning og ikke en mellomstasjon.

Fra startlån til bank senere

Det ordinære startlånet kan stå i kommunen hele løpetiden. Du kan når som helst innfri det helt eller delvis, for eksempel ved å refinansiere i bank når økonomien din er blitt bedre (finansavtaleloven § 2-9). Da må du oppfylle bankens krav på vanlig måte – også egenkapitalkravet, som du kan ha bygd opp gjennom avdrag og eventuell prisstigning. Hva du bør tenke på, står i innfri startlånet og gå over til vanlig bank.

Startlånet til førstegangsetablerere, forsøksordningen som finnes i en del kommuner, er annerledes. Det krever minst 5 prosent egenkapital uten unntak, varer i maks ti år og skal deretter refinansieres i bank. Får du ikke banklån da, har du rett til å bli vurdert for ordinært startlån.

«Startlån» i banken er noe annet

Noen banker kaller sine lån til unge eller førstegangskjøpere for «startlån». Det er vanlige banklån som følger utlånsforskriften, med 10 prosent egenkapital og stresstest. De har ingenting med kommunens ordning å gjøre. Sjekk alltid hvem som er långiver.