Endringer i startlånsreglene – det som er nytt

Selve startlånsreglene i forskriften er ikke endret siden 2019. Det som har endret seg, er rammene rundt: en ny forsøksordning for førstegangsetablerere, renten, lånerammen og et forslag om å slå sammen Husbanken og DiBK fra 2027.

Det korte svaret: kapittel 5 i forskrift om lån fra Husbanken – der reglene om startlån står – har ikke fått én ny setning siden forskriften ble vedtatt i 2019. Hvem som kan få startlån, hva lånet kan brukes til og hvordan kommunen skal behovsprøve, er det samme i oktober 2026 som i januar 2020. Men mye rundt lånet har flyttet seg: Husbanken fikk i 2024 lov til å prøve ut et eget startlån for førstegangsetablerere, renten har gått opp i høst, lånerammen har vært justert opp og ned, og regjeringen foreslår at Husbanken slås sammen med Direktoratet for byggkvalitet fra 1. januar 2027.

Siden er en ferskvareside. Hvert punkt har dato og status: i kraft (gjelder nå), vedtatt (bestemt, men ikke i kraft ennå) eller foreslått (bare et forslag, ofte i statsbudsjettet). Sist kontrollert 19. oktober 2026.

Det som ikke er endret – og som eldre tekster ofte tar feil av

Før vi går gjennom det nye, er det verdt å slå fast hva som står fast. Mange nettsider og brosjyrer viser fortsatt til den gamle «forskrift om startlån fra Husbanken» fra 2014. Den ble opphevet 1. januar 2020, da forskrift om lån fra Husbanken (FOR-2019-11-18-1546) tok over. Det er den du skal lese, og forskriften om startlån paragraf for paragraf går gjennom innholdet.

Disse reglene gjelder uendret i 2026:

• Formålet (§ 5-1): lånet er for personer med langvarige boligfinansieringsproblemer.
• Ingen egenkapital kreves for ordinært startlån – kommunen kan fullfinansiere boligen (§ 5-3 tredje ledd).
• Rentepåslaget: kommunen kan legge inntil 0,25 prosentpoeng på Husbankens rente og kreve gebyr når den dokumenterer høyere kostnader (§ 8-2).
• Løpetid: inntil 30 år, i særlige tilfeller inntil 50 år, og inntil åtte års avdragsfrihet (§ 8-5).
• Tapsdelingen: kommunen bærer tap på de første 25 prosent av restgjelden, staten resten (§ 7-5 siste ledd).
• Klagen går til kommunens egen klageinstans, med tre ukers frist etter forvaltningsloven av 1967.

Lovdata viser at forskriften sist ble endret ved FOR-2025-02-17-233, og at det ikke ligger vedtatte endringer som venter på å tre i kraft. Det finnes heller ingen høring om nye startlånsregler for 2025 eller 2026.

Tidslinje: endringene i rekkefølge

Tabellen samler det som har betydning for deg som søker eller har startlån. De eldste punktene er med fordi de forklarer dagens regler.

2024: forsøket med startlån til førstegangsetablerere

Den største nyheten de siste årene er ikke en endring i startlånsreglene, men en ny ordning ved siden av dem. Fra 1. juli 2024 fikk forskriften en ny § 1-3 som lar Husbanken gjøre forsøk med avvik fra reglene. Den hjemmelen brukes til startlån til førstegangsetablerere, som startet høsten 2024 med 500 millioner kroner fordelt på 19 kommuner.

Ordningen er laget for folk som er litt bedre stilt enn dem som får ordinært startlån, og den har strengere vilkår: minst 5 prosent egenkapital av kjøpesummen inkludert fellesgjeld, uten unntak, og lånet varer i høyst ti år før det skal refinansieres i bank. Den finnes bare i kommuner som har fått forsøksmidler. Husbanken oppga 3. mars 2026 de største tilsagnene for året: Oslo 500 millioner, Bergen og Trondheim 100 millioner hver. Om ordningen passer deg, er forklart for unge førstegangskjøpere.

2025: belåningsgrad, større forsøk og nytt Finnmark-tilskudd

Den 17. februar 2025 trådte FOR-2025-02-17-233 i kraft. Den erstattet regelen om at belåningsgraden ikke kunne overstige 85 prosent med en ny § 7-4: lån til personkunder inntil 90 prosent, og inntil 100 prosent når kommunen er låntaker. Endringen gjelder Husbankens egne lån og ble enkelte steder lest som et nytt egenkapitalkrav på startlån. Det er det ikke. Forskriften § 5-3 tredje ledd sier fortsatt at kommunen kan fullfinansiere boligen, og Husbankens veileder omtaler fullfinansiering uten egenkapital som normalt for ordinært startlån.

Forsøket ble utvidet til 2 milliarder kroner og 74 kommuner i 2025. Ifølge Husbankens årsrapport utbetalte kommunene 235 slike lån for til sammen 653 millioner kroner det året. For det ordinære startlånet ble 2025 et år med litt lavere volum: kommunene utbetalte 7 475 startlån for 16,2 milliarder kroner, 7 prosent færre lån enn i 2024. Veilederen oppga barnefamilier og utviklingshemmede som prioriterte grupper for 2025.

Samme år kom et statlig tilskudd til etablering og tilpasning i 11 distriktskommuner i Finnmark, der søkeren ikke trenger å være i målgruppen for startlån. Ellers er tilskudd til etablering kommunale ordninger, og tilskuddene til etablering og tilpasning finnes ikke i alle kommuner.

2026: ny borettslagslov, høyere rente og justert ramme

1. januar 2026 trådte endringer i burettslagslova i kraft. Ny § 4-3 a definerer leie til eie og deleie, og forkjøpsretten kan ikke brukes når en leietaker eller deleier bruker kjøpsretten sin. Utfyllende forskrifter er bare foreslått: Kommunal- og distriktsdepartementet sendte dem på høring 1. juli 2026 med frist 16. oktober 2026. Viktig for startlånssøkere: Husbanken skriver i veilederen at systemet ikke er tilrettelagt for å bruke startlån til deleie, og forsøksordningen utelukker deleie uttrykkelig. Hva du kan gjøre i stedet, står i artiklene om leie til eie og deleie.

Lånerammen. Husbankens låneramme var 34 milliarder kroner i saldert budsjett for 2026 og ble økt med 2 milliarder til 36 milliarder i revidert nasjonalbudsjett (ettårig). Samtidig ble 2 milliarder kroner flyttet fra startlån til lån til boligkvalitet i første kvartal 2026, fordi etterspørselen etter startlån var lavere. For deg som søker betyr det at færre kommuner sannsynligvis går tom for midler i år enn tidligere – men det er kommunens egen tildeling som avgjør. Husbanken bruker selv avslagsgrunnen «Kommunen har ikke mer startlånsmidler i år».

Renten. Norges Bank hevet styringsrenten to ganger i 2026: til 4,25 prosent fra rentemøtet 7. mai og til 4,5 prosent fra 24. september. Neste rentebeslutning kommer 5. november 2026. Husbankens flytende rente følger markedsrenten med noen måneders forsinkelse, og derfor kommer økningen nå:

Startlånsrenten er Husbankens rente pluss kommunens påslag på inntil 0,25 prosentpoeng, eller lavere hvis kommunen velger det. Med fullt påslag blir den flytende startlånsrenten 4,381 prosent fra 1. november 2026. På et startlån på 2 430 000 kroner – gjennomsnittet for kjøp i 2025 – går terminbeløpet med 30 års annuitet opp fra rundt 11 990 til rundt 12 140 kroner i måneden. Renten på startlån forklarer modellen, og fastrentene for november 2026 er 4,774 prosent (3 år), 4,650 (5 år), 4,535 (10 år) og 4,822 (20 år) før påslag.

Høyere styringsrente gir også en strengere test i kommunens vurdering. Husbankens rentestresstest for startlån er styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng – fra 24. september 2026 altså 7 prosent. Bankene tester på sin side med 3 prosentpoeng over egen rente, minst 7 prosent.

Navn og hjelpeinstanser. Fra 1. juli 2026 heter namsmannen namsfogden. Det har betydning dersom et startlån misligholdes og det blir aktuelt med tvangssalg eller gjeldsordning. Husbankens veileder om klage ble sist endret 22. september 2026, uten endringer i hvem som er klageinstans.

2027: det som er foreslått

Regjeringen la fram statsbudsjettet for 2027 i oktober 2026 (Prop. 1 S (2026–2027)). Alt under er forslag til Stortinget har vedtatt budsjettet, normalt i desember.

• Låneramme 34 milliarder kroner for Husbanken, med startlån som første prioritet. Proposisjonen sier at kommunene innenfor startlån skal prioritere barnefamilier og personer med utviklingshemming.
• Sammenslåing: Husbanken og Direktoratet for byggkvalitet skal bli ett direktorat fra 1. januar 2027, med navnet «Husbanken – Bustad- og bygningsdirektoratet» (nynorsk i proposisjonen). Startlånet blir fortsatt gitt av kommunen; navnebyttet endrer ikke reglene for lånet ditt.
• Finnmark-tilskuddet foreslås avviklet «for å frigjere midlar til andre tiltak».
• Bostøtte: 4 210 millioner kroner, og boutgiftstakene foreslås videreført uten økning.

Ett punkt er uklart i proposisjonen: et avsnitt sier at Husbanken «i 2026» kan gi tilsagn om startlån for 19 milliarder kroner, i et dokument som ellers handler om 2027. Vi har ikke kunnet slå fast om det er en skrivefeil, og bruker derfor ikke tallet. Det er heller ikke kontrollert hvilke grupper Stortinget har prioritert for 2026.

Vedtatt, men ikke i kraft: ny forvaltningslov

Stortinget har vedtatt en ny forvaltningslov (lov 20. juni 2025 nr. 81). Den skal erstatte forvaltningsloven fra 1967, men Kongen har ikke fastsatt når den trer i kraft. Fram til det skjer, gjelder den gamle loven: avslag på startlån er et enkeltvedtak, det skal begrunnes, og du har tre uker på deg til å klage. Fristen er tre uker også i den nye loven. Fremgangsmåten står i klage på avslag om startlån.

Lokale endringer veier ofte tyngre enn nasjonale

For den enkelte søker er det ofte kommunens egne retningslinjer som endrer seg mest. Forskriften § 9-1 lar kommunen fastsette retningslinjer «i samsvar med forskriften», og mange reviderer dem jevnlig. Ulstein kommune vedtok nye retningslinjer 11. desember 2025, med blant annet et saksbehandlingsgebyr på 3 500 kroner for 2026. Andre kommuner endrer veiledende prisgrenser eller hvem de prioriterer. Kommunens egne retningslinjer forklarer hva kommunen kan og ikke kan bestemme selv – blant annet at retningslinjene må åpne for unntak. Finn kontaktinformasjon i kommuneregisteret.