Forskriften om startlån forklart paragraf for paragraf

Reglene om startlån står i forskrift om lån fra Husbanken (FOR-2019-11-18-1546), i kraft 1. januar 2020. Kapittel 5 har bare fire paragrafer, men kapittel 7 og 8 gjelder også for kommunens startlån – og der står tapsdeling, klagerett, rente og løpetid.

Startlån er regulert i forskrift 18. november 2019 nr. 1546 om lån fra Husbanken, kapittel 5. Kapitlet er kort – fire paragrafer om formål, hvem som kan få, hva lånet kan brukes til og hvordan det tildeles. Men § 5-2 andre ledd sier at kapittel 7 og 8 «gjelder tilsvarende for kommunen med mindre annet er fastsatt». Dermed er det også i forskriften du finner reglene om pant, tapsdeling, klagerett, rentepåslag, nedbetalingstid og avdragsfrihet for startlånet ditt. Forskriften er hjemlet i husbankloven (lov 29. mai 2009 nr. 30) og gjelder i hele landet unntatt Svalbard.

Under går vi gjennom paragrafene som har betydning for deg som søker, med ordlyden der den er avgjørende, og forklarer hva som er regel og hva som er opp til kommunen.

Den gamle startlånsforskriften gjelder ikke lenger

Mange tekster på nett – også kommunale – viser fortsatt til «forskrift om startlån fra Husbanken» fra 2014 (FOR-2014-03-12-273), som ble opphevet fra 1. januar 2020, da forskrift om lån fra Husbanken trådte i kraft (§ 9-2). Samtidig ble forskriften om rente- og avdragsvilkår for lån i Husbanken og grunnlånsforskriften opphevet. Formålsbestemmelsen om startlån står ordrett likt i den nye forskriften, men paragrafnumrene er nye. Ser du «§ 1», «§ 3» eller «§ 4» om startlån i et vedtak eller en retningslinje, er det gammel nummerering, og du kan be kommunen vise til gjeldende paragraf.

Oversikt: paragrafene som gjelder startlån

§ 5-1: formålet styrer tolkningen

«Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den.»

Formålsparagrafen er ikke pynt. Når kommunen skal tolke et uklart vilkår, eller når klageinstansen vurderer om skjønnet er rimelig, er det denne setningen de skal holde seg til. Ordet langvarige skiller startlånet fra et lån til folk som bare trenger litt tid; Husbanken skriver i veilederen at fem år «i mange tilfeller» kan være et riktig tidsperspektiv. Beholde forklarer hvorfor startlån også kan brukes til refinansiering. Tankegangen er nærmere beskrevet i formålet med kommunale startlån.

§ 5-2: kommunen låner ut, og betjeningsevne er et absolutt krav

Paragrafen har tre ledd. Første ledd sier at Husbanken gir lån til kommuner «for videre utlån av startlån til enkeltpersoner». Det er altså kommunen som er långiveren din, og det er kommunen som avgjør søknaden.

Andre ledd sier at kommunen «kan» gi startlån til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner. Det er to vilkår i én setning: du må mangle tilgang til nok banklån, og kommunen har et skjønn – den kan, men må ikke. Det andre punktumet i leddet gjør kapittel 7 og 8 gjeldende for kommunen.

Tredje ledd er formulert som et krav: søkeren «må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold». Dette er det eneste vilkåret i kapittel 5 som ingen unntak oppveier. Heller ikke en barnefamilie i en akutt situasjon kan få startlån den ikke klarer å betale. Kommunen regner betjeningsevnen på sin egen måte – ikke med bankenes stresstest, men med Husbankens rentestresstest og et realistisk livsoppholdsbudsjett.

§ 5-3: hva lånet kan brukes til – og hvilken bolig

Første ledd lister fire formål: kjøp av bolig, utbedring og tilpasning, oppføring av ny bolig, og «refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen». Det siste vilkåret er strengt. Refinansiering er ikke et alternativ for den som vil ha billigere forbruksgjeld; den er for den som risikerer å miste boligen.

Andre ledd stiller krav til boligen: den skal være «egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet». Forskriften sier ingenting om antall soverom eller kvadratmeter. Kommunen vurderer størrelse, tilgjengelighet og pris, og noen kommuner har veiledende prisgrenser i retningslinjene sine.

Tredje ledd er det som gjør startlånet spesielt: kommunen kan «fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering». Forskriften har altså intet egenkapitalkrav for det ordinære startlånet. Siste punktum sier at kommunen «skal vurdere om samfinansiering kan oppnås» – en plikt til å undersøke om en bank kan ta en del av lånet. Det er ikke en plikt til å kreve banklån.

§ 5-4: behovsprøvingen og de fire unntakene

«Startlån skal tildeles etter en behovsprøving. I vurderingen skal kommunen legge vekt på om søkeren a. forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og b. har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir.»

«Skal tildeles etter en behovsprøving» betyr at hver søknad skal vurderes konkret. Husbanken bruker nettopp denne setningen som begrunnelse for at kommunale retningslinjer ikke kan være absolutte. Sparekravet i bokstav b er relativt: det er det inntekten din gir rom for som teller, ikke et fast beløp.

Andre ledd gir kommunen adgang til å gi startlån selv om kravene i første ledd ikke er oppfylt, når

1. husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det
2. husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering kan bidra til at den blir boende
3. boligsituasjonen hindrer et arbeidsforhold eller utviklingen av det lokale næringslivet
4. lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger.

Unntakene fritar fra behovsprøvingen, ikke fra betjeningsevnen i § 5-2. Bokstav a har fått praktisk betydning gjennom Sivilombudet: i sak 2022/2782 ba ombudet en klagenemnd behandle en sak på nytt fordi den ikke godt nok hadde vurdert hensynet til en stabil bosituasjon for barna. Tredje ledd sier at departementet kan gi «ytterligere føringer», som i praksis kommer gjennom statsbudsjettet. Hvordan kommunen går fram, står under behovsprøvingen.

Kapittel 7: pant, tapsdeling, uredelighet og klage

§ 7-2 sier at Husbankens søknadsløsning skal brukes. Derfor søker du digitalt, uansett kommune. § 7-3 og § 7-10 gir kommunen rett og plikt til å kontrollere opplysningene, også etter utbetaling.

§ 7-4 om kredittvurdering ble endret 17. februar 2025: belåningsgraden for Husbankens lån til personkunder kan nå være inntil 90 prosent. Endringen gjelder Husbankens egne lån. Den innførte ikke noe egenkapitalkrav for det ordinære startlånet, som fortsatt kan fullfinansiere etter § 5-3 tredje ledd.

§ 7-5 krever som hovedregel første prioritets pant. Ved samfinansiering ligger kommunens pant gjerne bak bankens. Siste ledd regulerer tapsdelingen: «For startlån har kommunene tapsrisikoen for de første 25 prosent av gjenstående hovedstol samt forfalte renter og omkostninger før realisering av pant. Staten har tapsrisikoen for et eventuelt restbeløp etter realisering av pantet.» Det betyr ikke at kommunen bærer en fjerdedel av hvert tap. Et tap som er mindre enn 25 prosent av restgjelden, bærer kommunen alene. For deg som låntaker endrer det ingenting: du skylder hele gjelden.

§ 7-7 sier at søknaden skal avslås hvis søkeren forsettlig eller grovt uaktsomt har gitt feil eller misvisende opplysninger, eller holdt opplysninger tilbake. Kommunen kan avslå hvis du tidligere ikke har oppfylt avtaler med Husbanken eller kommunen.

§ 7-9 gir klagerett etter forvaltningsloven på tildeling, utmåling, avvisning og avslag. «Utmåling» er viktig: du kan klage også når du fikk ja, men til et lavere beløp. Klageinstansen er kommunens egen, se klage på avslag om startlån.

§ 7-11 sier at låneforvaltningen følger privatrettslige regler, men andre ledd viser fortsatt til finansavtaleloven av 1999 og kredittavtaleforskriften av 2010. Begge er erstattet; det er finansavtaleloven av 2020, i kraft 1. januar 2023, som gjelder. Husbanken legger selv den nye loven til grunn.

Kapittel 8: rente, løpetid og betalingsproblemer

§ 8-1: lånet har flytende rente med mindre du avtaler fastrente. § 8-2 forklarer at Husbankens rente er basisrenten fra Finanstilsynet minus 0,75 prosentpoeng, og gir kommunen anledning til å «påplusse husbankrenten inntil 0,25 prosentpoeng til dekning av administrative kostnader». Kan kommunen dokumentere at de faktiske kostnadene er høyere, kan den i tillegg kreve gebyr for det overskytende. Husbanken skriver i veilederen at påslag og gebyr for de samme kostnadene ikke kan tas dobbelt. Kommunen står fritt til å gi lavere rente. Husbankens flytende rente er 4,131 prosent fra 1. november 2026, så startlånsrenten blir inntil 4,381 prosent. Mer om renten på startlån.

§ 8-4 regulerer over- og underkurs når et fastrentelån innfris før tiden.

§ 8-5 setter rammene for nedbetalingen: annuitets- eller serielån, inntil 30 års løpetid, inntil åtte års avdragsfrihet. Lån til kommuner for videre utlån som startlån «kan i særlige tilfeller gis med inntil 50 års løpetid». Det krever at fire vilkår er dokumentert eller sannsynliggjort: varig lav inntekt, at boligen dekker behovet over lang tid, at private leieboliger er uegnede eller dyrere, og at kommunen ikke finner det forsvarlig med kortere tid. Kravet om varig lav inntekt kan fravikes for barnefamilier eller den som står i fare for å miste boligen, når inntekten er lav og forutsigbar. Siste ledd lar kommunen gi gunstigere nedbetalingsvilkår. Se nedbetalingstid på startlån.

§ 8-8 lar Husbanken fravike rente- og avdragsvilkårene ved midlertidige betalingsvansker: utsettelse, avdrag lagt til lånet og renter for inntil 2,5 år gjort om til tilleggslån. Paragrafen er skrevet for Husbankens egne lån. Om kommunen gir tilsvarende hjelp på startlånet, avgjør kommunen – mange gjør det, men det er ingen rettighet.

§ 9-1: veilederen og kommunale retningslinjer

Andre ledd: «Kommunene kan fastsette egne retningslinjer i samsvar med forskriften. Kommunale retningslinjer skal sendes Husbanken til orientering.» Retningslinjene kan altså ikke gå lenger enn forskriften – de kan ikke innføre absolutte grenser forskriften ikke har. Hvordan dette slår ut, er beskrevet i kommunens egne retningslinjer. Første ledd gir Husbanken adgang til å lage veileder, og Husbankens veileder for startlån er det kommunens saksbehandlere bruker daglig.

Endringer siden 2019

Lovdata oppgir at forskriften sist ble endret ved FOR-2025-02-17-233. Ingen av endringene har rørt kapittel 5.

• 1. desember 2019 (FOR-2019-12-01-1639): miljøkrav til lån til boligkvalitet – ikke startlån.
• 14. april 2020 (FOR-2020-04-14-795): kapittel 5 gjelder ikke for Svalbard (§ 1-1).
• 1. juli 2024 (FOR-2024-06-25-1318): ny § 1-3 om forsøk, hjemmelen for startlån til førstegangsetablerere med minst 5 prosent egenkapital og høyst ti år i kommunen.
• 17. februar 2025 (FOR-2025-02-17-233): ny § 7-4 om belåningsgrad for Husbankens lån.

Per 19. oktober 2026 har vi ikke funnet vedtatte eller foreslåtte endringer i kapittel 5. Regjeringen har varslet i budsjettforslaget for 2027 at Husbanken slås sammen med Direktoratet for byggkvalitet fra 1. januar 2027; det endrer ikke forskriften i seg selv. Løpende endringer samler vi under endringer i startlånsreglene.

Det forskriften ikke sier

Like nyttig som det som står, er det som mangler. Forskriften har ingen beløpsgrense, ingen aldersgrense, ingen inntektsgrense, ikke krav om norsk statsborgerskap og intet egenkapitalkrav for det ordinære startlånet. Den har ingen saksbehandlingsfrist og ingen liste over prioriterte grupper. Slike grenser kommer eventuelt fra veilederen, kommunale retningslinjer eller statsbudsjettet – og der gjelder kravet om at hver sak skal vurderes for seg. Hvor stort lånet kan bli i praksis, står i hvor mye kan jeg få i startlån.