Slik fungerer startlånet – fra Husbanken via kommunen til deg

Husbanken låner pengene til kommunen, og kommunen låner dem videre til deg. Det er kommunen som er långiveren din, har pantet i boligen og tar den første delen av et eventuelt tap – derfor vurderer den søknaden så grundig.

Et startlån går gjennom to ledd. Husbanken låner ut penger til kommunen, og kommunen låner dem videre til deg. Du søker hos kommunen, du får vedtaket fra kommunen, du skriver under låneavtalen med kommunen, og kommunen får pant i boligen din. Husbanken ser du nesten ikke – den finansierer kommunen, lager regelverket kommunene følger, og eier den digitale søknadsløsningen. Hvis lånet en dag ender med tap, tar kommunen den første delen av tapet og staten resten. Det er hovedgrunnen til at kommunen regner så nøye på om du klarer lånet.

Siden går gjennom pengestrømmen ledd for ledd, hvem du har med å gjøre underveis, og hva tapsdelingen betyr – for kommunen og for deg.

Pengestrømmen i én tabell

Den enkleste måten å forstå startlånet på er å følge pengene fra statsbudsjettet til boligselgerens konto, og tilbake igjen når du betaler terminene.

Ledd 5 og 6 er to forskjellige låneforhold. Det står uttrykkelig i forskriften: når kommunen gir deg gunstigere rente eller nedbetaling enn den selv har i Husbanken, «endrer [det] ikke lånevilkårene som gjelder mellom kommunen og Husbanken» (forskrift om lån fra Husbanken § 8-2 og § 8-5). Kommunen må altså betale Husbanken det den skylder uansett hva du betaler. Klarer du ikke terminene, er det kommunens problem overfor Husbanken – og ditt problem overfor kommunen.

Lovteksten bak modellen

Ordningen står i kapittel 5 i forskrift om lån fra Husbanken (FOR-2019-11-18-1546), som har gjeldt siden 1. januar 2020. Første setning i § 5-2 slår fast hvem som er långiver:

«Husbanken gir lån til kommuner for videre utlån av startlån til enkeltpersoner.»

Andre ledd sier at kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån eller nok lån i en vanlig bank, og at reglene i kapittel 7 og 8 – om kredittvurdering, sikkerhet, klage, rente og nedbetaling – gjelder tilsvarende for kommunen. Det er derfor forskriften stort sett snakker om «Husbanken», mens det i praksis er kommunen som gjør jobben når du søker startlån. Husbanken skriver det rett ut til søkerne: hvis du får ja, «har du derfor lånet ditt i kommunen og ikke i Husbanken».

Kommunen får også lov til å lage sine egne retningslinjer, så lenge de er i samsvar med forskriften (§ 9-1). Retningslinjene skal sendes Husbanken til orientering. Det forklarer hvorfor to nabokommuner kan ha ulik praksis på for eksempel prisnivå eller botid, selv om de følger den samme forskriften. Hva kommunene kan og ikke kan bestemme selv, er forklart i kommunens egne retningslinjer for startlån.

Hvem du har kontakt med – og når

De fleste søkere møter tre «adresser» i løpet av et startlån, og det er lett å tro at det er tre forskjellige långivere.

Husbankens søknadsløsning. Du søker på startlan.husbanken.no, men søknaden går til kommunen du velger. Kommunene er pålagt å bruke Husbankens søknadsløsning (§ 7-2), og saksbehandlerne arbeider i Husbankens fagsystem. Logoen på skjermen er Husbankens, men det er kommunen som leser søknaden.

Kommunen. Hvilken enhet i kommunen som behandler startlån, varierer. Det kan være Nav-kontoret, et boligkontor, en økonomiavdeling eller en egen tjeneste for boligsosialt arbeid. Kommuneoversikten under startlån i din kommune viser hvor du henvender deg. Kommunen kredittvurderer deg, ringer eller innkaller deg til en samtale før vedtak, godkjenner boligen før du legger inn bud og fatter vedtaket. Kommunen har også plikt til å gi deg individuelt tilpasset bistand hvis du er vanskeligstilt på boligmarkedet (boligsosialloven § 6) – den eldre artikkelen om hvordan kommunen kan hjelpe deg med å søke om kommunalt startlån går gjennom hva det kan innebære.

Låneforvalteren. Etter at lånet er utbetalt, kommer terminvarslene ofte fra et eksternt firma. Husbanken opplyser at de fleste kommuner bruker en ekstern låneforvalter. Firmaet sender regninger og tar imot innbetalinger, men lånet er fortsatt kommunens. Vil du søke om betalingsutsettelse, lengre nedbetalingstid eller avdragsfrihet, er det kommunen som avgjør.

Hvor renten din kommer fra

Renten følger samme vei som pengene. Husbanken fastsetter sin rente ut fra markedet: utgangspunktet er snittet av de fem beste boliglånstilbudene som rapporteres til Finansportalen, minus 0,75 prosentpoeng (§ 8-2). Kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng til administrasjon. Hvis den kan dokumentere at kostnadene er høyere, kan den kreve et gebyr for det overskytende, men Husbanken skriver i veilederen at påslag og gebyr for de samme kostnadene ikke kan tas dobbelt. Kommunen kan også gi deg lavere rente enn Husbankens.

Husbankens flytende rente er 4,025 prosent fram til 30. oktober 2026 og 4,131 prosent fra 1. november 2026 (månedlige terminer). Med fullt påslag blir startlånsrenten da inntil 4,381 prosent. Endringer i markedsrentene slår inn i Husbankens flytende rente med noen måneders forsinkelse, både når rentene stiger og når de faller. Hvordan modellen virker i detalj, står i renten på startlån.

Et tenkt regnestykke: Et startlån på 2 400 000 kroner som annuitetslån over 30 år gir et terminbeløp på om lag 11 990 kroner i måneden med 4,381 prosent rente. Tar kommunen ikke påslaget, blir det om lag 11 640 kroner. Gebyrer kommer i tillegg.

Pantet: kommunens sikkerhet

Kommunen sikrer startlånet med pant i boligen. Hovedregelen i forskriften er førsteprioritets pant (§ 7-5 første ledd), men når en bank gir grunnlånet og startlånet ligger som topplån, kan kommunen godta å stå bak banken. Da har kommunen annenprioritet: hvis boligen må selges, får banken dekket sitt først, og kommunen får det som er igjen. I borettslag går dessuten borettslagets lovbestemte pant for felleskostnader (inntil 2G, 273 098 kroner fra 1. mai 2026) foran alle andre.

Kommunen krever også at boligen er fullverdiforsikret, og innhenter forsikringsattest. Når pantedokumentet er tinglyst, er kommunens krav registrert på boligen hos Kartverket, på samme måte som en banks. Hvilken rekkefølge pantene står i, og hva det betyr når en bolig selges, er forklart under første- og annenprioritet i pantet.

Hvem bærer tapet hvis det går galt?

Her er det mange tekster – også eldre artikler på dette nettstedet – som har formulert seg upresist. Kommunen bærer ikke «25 prosent av tapet». Regelen står i § 7-5 siste ledd:

«For startlån har kommunene tapsrisikoen for de første 25 prosent av gjenstående hovedstol samt forfalte renter og omkostninger før realisering av pant. Staten har tapsrisikoen for et eventuelt restbeløp etter realisering av pantet.»

Det betyr at kommunen dekker tapet alene opp til et beløp som tilsvarer en fjerdedel av restgjelden, og at staten først trer inn for det som overstiger dette. Et tenkt eksempel med en restgjeld på 2 400 000 kroner, der en fjerdedel er 600 000 kroner:

Husbanken bruker et lignende eksempel i veilederen for tapsdeling: et lån på 1 million kroner med et tap på 400 000 gir 250 000 på kommunen og 150 000 på Husbanken, mens et tap på 200 000 dekkes helt av kommunen. Er tapet mindre enn en fjerdedel av restgjelden, merker staten det altså ikke.

Kommunen får heller ikke alltid hjelp fra staten. Det gis ingen tapsdeling for den delen av lånet som ikke var sikret med pant da lånet ble gitt, og heller ikke når kommunen har brutt plikten til å kredittvurdere søkeren forsvarlig etter finansavtaleloven § 5-2. Det er en viktig grunn til at kommunen ber om mye dokumentasjon, sjekker gjeldsregisteret og regner på budsjettet ditt med en rentebuffer.

Til trøst: tapene er små i kroner sett mot hvor mye som lånes ut. Ifølge regjeringens budsjettproposisjon for 2027 tapte staten 7,3 millioner kroner i hovedstol på startlån i 2025, mens kommunene førte tap på 30,6 millioner kroner. Samme år lånte kommunene ut 16,2 milliarder kroner i nye startlån. Mer om hva som kan gå galt, står i hva kan gå galt med et startlån.

Derfor er kommunen så nøye

Med modellen over i bakhodet blir kommunens oppførsel lettere å forstå. Tre forhold trekker i samme retning.

For det første er det kommunens egne penger som står i fare først. Et tap på noen hundre tusen kroner rammer kommunebudsjettet direkte. Husbanken skriver at kommunene bør sette av egne midler til et tapsfond, og det finnes ikke noe eget statlig tapsfond utover tapsdelingen.

For det andre er pengene begrenset. Kommunen får et visst beløp fra Husbanken, og hver krone som går til én søker, er en krone mindre til den neste. Det er derfor forskriften pålegger kommunen å vurdere samfinansiering med bank (§ 5-3 tredje ledd), og derfor et avslag noen ganger begrunnes med at årets startlånsmidler er brukt opp.

For det tredje er kommunen kredittyter etter finansavtaleloven. Den kan bare gi lån når det er sannsynlig at du klarer å betale (§ 5-4), og den har plikt til å forklare deg lånet før du binder deg. Den gamle plikten til å «fraråde» et lån finnes ikke lenger; kommunen må enten si ja fordi kredittvurderingen holder, eller si nei.

Det betyr ikke at kommunen regner som en bank. Husbanken skriver i veilederen at bankenes krav om 10 prosent egenkapital, gjeld på inntil fem ganger inntekten og stresstest ikke kreves for startlån. Kommunen måler betjeningsevnen din mot det du faktisk trenger å leve av og en rentetest på styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng – i oktober 2026 er det 7 prosent. Hvordan det regnes, står under betjeningsevne for startlån.

Når du ikke er enig i vedtaket

Siden det er kommunen som fatter vedtaket, er det også kommunen som behandler en klage. Et vedtak om startlån er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven, og klagefristen er tre uker. Klagen sendes kommunen, som kan endre vedtaket selv. Gjør den ikke det, går klagen til kommunens egen klageinstans – kommunestyret, formannskapet eller en klagenemnd (forvaltningsloven § 28 andre ledd). Husbanken og statsforvalteren har ingen rolle i klagen. Etter klagebehandlingen kan du ta saken til Sivilombudet. Fremgangsmåten står i klage på avslag om startlån.

Bestemmelser om lånevilkår etter at lånet er gitt – for eksempel om kommunen går med på betalingsutsettelse – er derimot avtalespørsmål mellom deg og kommunen og kan ikke påklages på samme måte, ifølge Husbankens veileder.