Hva kan gå galt med et startlån?

Et startlån er tryggere enn mange tror, men du låner ofte hele boligens verdi. Da kan en renteøkning, et prisfall, et brudd eller en sykemelding slå hardt ut. Her er risikoene i kroner, og hva du kan gjøre før og etter at du har fått lånet.

De fleste som får startlån, klarer seg. Ifølge statsbudsjettet for 2027 var statens tap på startlån 7,3 millioner kroner i 2025, mens kommunene førte tap på 30,6 millioner – i et år der kommunene lånte ut over 16 milliarder kroner. Men lave tap for kommunen sier lite om hvor tungt det kan bli for den enkelte. Når du låner hele kjøpesummen, har du ingen buffer i boligen. Da er det fem ting som kan gå galt: renten stiger, boligprisene faller, fellesgjelden blir dyrere, husstanden deler seg, eller inntekten faller bort.

Ingen av disse er grunn til å la være å søke. Men de er grunn til å regne nøye, og til å vite hvem du skal kontakte hvis det skjer.

1. Renten stiger

De fleste startlån har flytende rente. Husbankens flytende rente går fra 4,025 til 4,131 prosent 1. november 2026, etter at Norges Bank hevet styringsrenten til 4,25 prosent i mai og 4,5 prosent i september. Med kommunens påslag på inntil 0,25 prosentpoeng blir startlånsrenten 4,381 prosent. Husbankens rente følger markedet med noen måneders forsinkelse, så du merker renteendringene senere enn bankkundene – også når renten går ned.

Slik slår en renteøkning ut på et startlån på 2 430 000 kroner (gjennomsnittet for kjøp i 2025) med 30 års annuitet:

Kommunen tester dette før den sier ja. Husbankens rentestresstest for startlån er styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng, altså 7 prosent fra 24. september 2026. Det betyr at budsjettet ditt skal tåle den siste raden i tabellen da lånet ble innvilget. Men budsjettet kan ha endret seg siden. Fastrente kan gi forutsigbarhet: fastrentene for november 2026 er 4,650 prosent for fem år og 4,535 prosent for ti år før påslag. Alle kommuner kan tilby fastrente, men ikke alle gjør det. Fast eller flytende rente forklarer avveiningen.

2. Boligprisene faller – og du skylder mer enn boligen er verdt

Boligpriser kan gå begge veier. Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi melder at prisene falt 0,7 prosent i september 2026, og at Oslo har hatt svakest utvikling så langt i år (−0,7 prosent). Landet sett under ett har prisene steget 4,2 prosent hittil i 2026.

Tenk deg at du kjøper en selveierleilighet til 2 400 000 kroner med fullfinansiert startlån. Lånet dekker også dokumentavgiften på 2,5 prosent (60 000 kroner) og to tinglysingsgebyrer à 545 kroner. Startlånet blir da rundt 2 461 000 kroner.

• Etter tre år har du betalt ned til rundt 2 334 000 kroner.
• Har boligen falt 10 prosent i verdi, er den verdt 2 160 000 kroner.
• Selger du da, mangler du rundt 174 000 kroner – før meglerkostnader.

Dette kalles negativ egenkapital. Så lenge du bor i boligen og betaler terminene, er det et regnestykke på papiret. Det blir et reelt problem først når du må selge – ved brudd, flytting eller betalingsproblemer. Husbanken skriver at du da fortsatt er ansvarlig for all gjelden du skylder kommunen. Kommunens og statens tapsdeling i forskriften § 7-5 gjelder bare mellom dem og fjerner ikke din restgjeld.

3. Fellesgjelden i borettslaget

I borettslag betaler du en del av kjøpesummen som innskudd og overtar en andel av lagets fellesgjeld. Kommunen legger kjøpesum pluss andel fellesgjeld til grunn, og Husbanken skriver at samlet lån – fellesgjeld og startlån – ikke skal overstige totalprisen inkludert omkostninger. Fellesgjelden betjenes gjennom felleskostnadene hver måned, og renten på den kan endre seg uavhengig av startlånet ditt.

To ting gjør høy fellesgjeld ekstra risikabel. Har borettslaget avdragsfrihet på lånet sitt, kan felleskostnadene stige når den perioden er over. Og betaler du ikke felleskostnadene, har borettslaget pant i andelen foran alle andre, begrenset til 2 G – 273 098 kroner fra 1. mai 2026 (burettslagslova § 5-20). Be om å få se borettslagets lånevilkår før du byr. Høy fellesgjeld viser hva du bør se etter.

4. Samlivsbrudd

Mange startlån er gitt til to personer sammen. Går forholdet i stykker, må en av dere enten kjøpe ut den andre eller boligen selges. Husbanken skriver at kommunen kan overføre startlånet til den som blir boende «etter en ny økonomisk vurdering», og at kommunen også kan vurdere tilleggslån eller tilskudd. Det er ingen automatikk: klarer ikke én inntekt lånet alene, kan svaret bli nei.

Gifte kan etter ekteskapsloven § 67 kreve å overta felles bolig når «særlige grunner» taler for det, og det skal legges vekt på barnas behov. Samboere har en tilsvarende, men strengere regel: husstandsfellesskapsloven § 3 krever «sterke grunner», og loven gjelder bare etter minst to års samboerskap eller når dere har eller venter barn sammen. Bergen og Trondheim er blant kommunene som opplyser at de gir startlån til å overta bolig etter samlivsbrudd. Se startlån etter samlivsbrudd.

5. Sykdom, arbeidsledighet eller lavere inntekt

Den vanligste årsaken til betalingsproblemer er at inntekten faller: langvarig sykdom, overgang fra lønn til arbeidsavklaringspenger, permittering. Arbeidsavklaringspenger er 66 prosent av tidligere inntekt opp til 6 G, med en minstesats på 278 697 kroner i året for deg over 25 år (fra 1. mai 2026). For mange er det et fall på flere tusen kroner i måneden.

Startlånet har her et sikkerhetsnett som mange banklån mangler. Forskriften § 8-8 lar Husbanken gi betalingsutsettelse, legge avdrag til lånet og gjøre renter for inntil 2,5 år om til tilleggslån ved midlertidige betalingsvansker. Paragrafen gjelder Husbankens lån; om kommunen gir det samme på startlånet, avgjør kommunen. Husbankens veileder beskriver likevel avdragsfrihet, betalingsutsettelse og lengre nedbetalingstid som tiltak kommunen kan bruke, også etter at de åtte årene med avdragsfrihet i § 8-5 er brukt opp. Du kan også ha rett til bostøtte som boligeier.

Hva som skjer trinn for trinn når du ikke klarer å betale, er forklart i når du ikke klarer å betale startlånet. Gratis veiledning får du hos Navs telefon for økonomi og gjeld, 55 55 33 39 (hverdager kl. 9–15).

6. De skjulte kostnadene ved å eie

Risikoen er ikke alltid dramatisk. Ofte er det de små postene som presser budsjettet: kommunale avgifter, eiendomsskatt der kommunen har det, strøm, forsikring og vedlikehold. Husbanken sier at kommunen skal regne inn antatt vedlikehold i betjeningsevnen, og at boligen må være fullverdiforsikret. Kommer et nytt tak eller et våtrom etter lekkasje, kan startlån i noen tilfeller dekke nødvendig utbedring – men ikke generell oppussing. Lag en fast sparepost til vedlikehold fra første måned. Hva det koster å eie bolig gir en oversikt.

Det verste utfallet: mislighold og tvangssalg

Betaler du ikke, og det ikke finnes en løsning med kommunen, kan kommunen til slutt begjære tvangssalg av boligen. Blir salgssummen lavere enn gjelden, står resten igjen som usikret gjeld. På søsternettstedet vårt om tvangssalg kan du lese mer om restgjeld etter tvangssalg og veiene ut av den. Hele forløpet for startlån er beskrevet i mislighold av startlån: fra purring til tvangssalg.

Et frivillig salg gir nesten alltid en bedre pris og mindre omkostninger enn et tvangssalg. Ser du at lånet ikke lar seg betjene over tid, er det ofte klokt å snakke med kommunen om salg tidlig.

Slik reduserer du risikoen

1. Regn med høyere rente. Sett opp budsjettet med 2 prosentpoeng høyere rente enn i dag og se hva som må kuttes. Rentebufferen i søknaden viser hvordan kommunen tenker.
2. Behold en buffer på konto. Husbanken anbefaler at du kan holde igjen minst to netto månedslønner når du bruker egne sparepenger i kjøpet.
3. Velg en bolig under maksbeløpet. Finansieringsbeviset er et tak, ikke et mål. Lavere lån gir både lavere terminer og mindre fallhøyde.
4. Sjekk fellesgjeld og felleskostnader og om borettslaget har avdragsfrihet.
5. Ikke ta opp ny forbruksgjeld etter at du har fått startlån.
6. Vurder fastrente på hele eller deler av lånet hvis kommunen tilbyr det og du ikke tåler svingninger.
7. Avtal ting skriftlig når dere er to: hvem eier hvor mye, og hva skjer ved brudd.
8. Ring kommunen tidlig når noe endrer seg.

Risikoen må veies mot alternativet. For mange er alternativet fortsatt høy husleie, usikre leiekontrakter og flytting. Hvordan regnestykket ser ut samlet, er gjennomgått i fordeler og ulemper med startlån.