Startlån i et dyrt boligmarked – hjelper det fortsatt?

Ja, men ikke like langt overalt. Startlånet har ingen beløpsgrense i forskriften, men lånet begrenses av hva du kan betjene og av kommunens prisnivå. I distriktene rekker det ofte til en vanlig bolig – i storbyene må mange velge mindre, borettslag eller samfinansiering med bank.

Startlånet hjelper fortsatt, men hvor langt det rekker, avhenger nesten helt av hvor du bor. Forskriften setter ingen øvre grense for lånet. Grensen kommer fra to andre steder: hvor mye du klarer å betale hver måned, og kravet om at boligen skal være «nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet» (forskrift om lån fra Husbanken § 5-3). I en kommune der en enebolig koster 2,5 millioner kroner, kan startlånet gjøre en barnefamilie til eier av et helt hus. I en storby kan det samme lånet rekke til en liten leilighet.

Hvor dyre er boligene i 2026?

Ifølge Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi var gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge 5 020 869 kroner ved utgangen av september 2026. Prisene har steget 4,2 prosent så langt i år. Utviklingen er svært ulik: Ålesund med omegn har hatt sterkest vekst (14 prosent) og Tromsø 12,2 prosent, mens Oslo har hatt svakest utvikling med −0,7 prosent. Høye og stigende priser finnes altså langt utenfor Oslo.

Startlånene er langt lavere enn snittprisen. Husbankens årsrapport viser at et gjennomsnittlig startlån til kjøp var 2,43 millioner kroner i 2025. I de mest sentrale kommunene (sentralitetsklasse 1) var snittet 3,5 millioner. Mange startlån er dessuten topplån sammen med et banklån, så kjøpesummene er i praksis høyere enn lånebeløpene.

Hva bestemmer hvor mye du får?

Betjeningsevnen – den egentlige grensen

Kommunen skal vurdere om du kan betjene lånet over tid og fortsatt ha nok igjen til livsopphold (§ 5-2 tredje ledd). Husbanken anbefaler kommunene å teste budsjettet med en rente på styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng – fra 24. september 2026 altså 7 prosent. Det er denne testen, mer enn dagens rente, som setter taket.

Tabellen viser hvor stort lån ulike månedsbeløp bærer. Startlånsrenten er 4,381 prosent (Husbankens flytende rente fra 1. november 2026 pluss 0,25 prosentpoeng påslag), med annuitetslån:

Regnestykket er forenklet – kommunen ser på hele budsjettet, ikke på ett enkelt tall – men det viser mekanismen. Tåler budsjettet 15 000 kroner i måneden med 7 prosent rente, er du i nærheten av et lån på 2,25 millioner. Det rekker langt i mange kommuner, men sjelden til en familiebolig i en storby. Prøv selv med verktøyet for hva du har råd til.

50 års løpetid øker lånerommet, men forskriften § 8-5 tillater det bare i særlige tilfeller: blant annet må du ha varig lav inntekt, og det må sannsynliggjøres at private leieboliger i området er uegnede eller betydelig dyrere på lang sikt. Det siste vilkåret er ofte lettere å oppfylle i dyre markeder, men varig lav inntekt må fortsatt dokumenteres (med unntak for barnefamilier og husstander som står i fare for å miste boligen).

Kommunens prisnivå og prisgrenser

Kravet om at boligen skal være rimelig «sammenliknet med prisnivået på stedet» betyr at det som er nøkternt, varierer med markedet. Husbanken skriver i veilederen at kommunene kan ha veiledende maksbeløp for kjøpesummen, så lenge de er tilpasset lokale priser og åpner for unntak. To eksempler:

• Ulstein kommune (retningslinjer vedtatt 11. desember 2025): bolig finansiert med startlån bør normalt ikke koste mer enn 2 900 000 kroner for inntil tre personer og 3 800 000 kroner for flere enn tre.
• Bergen kommune opplyser at den har tak på hvor mye boligen kan være verdt og hvor mye du kan låne, avhengig av familiens størrelse, og at du ikke kan låne mer enn du klarer å betale renter og avdrag på.

Det er kommunen der du søker, som avgjør nivået. Se prisgrenser for boliger med startlån og øvre grenser i kommunene.

Kommunens startlånsmidler

Kommunen kan bare låne ut det den selv har fått fra Husbanken. Husbanken nevner «Kommunen har ikke mer startlånsmidler i år» blant de vanlige avslagsgrunnene. I 2025 ble det likevel færre avslag på grunn av manglende midler, og i første kvartal 2026 ble 2 milliarder kroner av Husbankens låneramme flyttet fra startlån til andre formål fordi etterspørselen var lavere.

Hvorfor startlånet rekker lenger i distriktene

Lånet og rentevilkårene er de samme overalt, men boligprisene er det ikke. Et startlån på 2,4 millioner kroner er nok til en rekke boliger i mange mindre kommuner, men under halvparten av snittprisen nasjonalt. To regler i forskriften spiller i tillegg særlig godt sammen med distriktene:

• Arbeidskraft (§ 5-4 andre ledd bokstav c): Kommunen kan gi startlån når boligsituasjonen hindrer noen i å beholde en jobb eller hindrer utviklingen av det lokale næringslivet. Husbanken skriver at alle kommuner kan bruke unntaket.
• Distriktstilskudd i Finnmark: Siden 2025 har elleve Finnmark-kommuner kunnet gi et statlig tilskudd til etablering og tilpasning, også til søkere utenfor målgruppen for startlån. Regjeringen foreslår å avvikle ordningen fra 2027.

Er boutgiftene lave nok, kan et startlån i en distriktskommune ofte bety lavere månedlige kostnader enn husleien – og det er nettopp en sammenligning med leieprisene Husbanken ber kommunene gjøre.

Storbyproblemet – og hva søkere i Oslo og Bergen gjør

I de dyreste byene møter mange søkere samme regnestykke: betjeningsevnen holder til et lån på kanskje 2,5–3 millioner kroner, mens familieboligene koster mye mer. Det finnes ingen trylleformel, men disse veiene brukes:

Mindre bolig eller annen bydel

Kravet er at boligen er egnet for husstanden – ikke at den er stor. Forskriften og Husbankens veileder krever for eksempel ikke eget soverom til hvert barn. En treroms i en rimeligere bydel kan være godkjent der en fireroms sentralt ikke er det. Kommunen vurderer antall personer og tilgjengelighet.

Borettslag

Borettslagsboliger har lavere innskudd fordi en del av prisen er fellesgjeld. Kommunen regner med kjøpesum pluss fellesgjeld, så borettslag gir ikke mer lån, men det slipper dokumentavgift på 2,5 prosent – 75 000 kroner på en selveierbolig til 3 millioner. Pass på høy fellesgjeld og avdragsfrie lån i laget. Se borettslagsbolig med startlån.

Samfinansiering med bank

Har du en viss inntekt, kan en bank gi grunnlånet og kommunen et topplån. Kommunen skal vurdere dette (§ 5-3 tredje ledd). Banken må da bruke sin fleksibilitetskvote fordi lånet går ut over utlånsforskriften – i Oslo kan bankene bare gi slike unntak for inntil 8 prosent av utlånsvolumet per kvartal (eller 15 millioner kroner), mot 10 prosent ellers. Husbanken skriver at kommunen da kan vurdere å gi bare toppfinansiering. Samfinansiering forklarer hvordan det fungerer.

Startlån til førstegangsetablerere

Forsøksordningen er rettet mot dem som er litt bedre stilt enn vanlige startlånssøkere, og storbyene har fått mye av pengene. Per 3. mars 2026 hadde Oslo fått tilsagn på 500 millioner kroner, Bergen og Trondheim 100 millioner hver. Du må ha minst 5 prosent egenkapital, og lånet varer i høyst ti år. Se startlån for unge førstegangskjøpere.

Deleie og leie til eie

Deleie – der du kjøper en del av boligen og leier resten – har vært mye omtalt som løsningen for dyre byer, og fra 1. januar 2026 har burettslagslova § 4-3 a egne regler for deleie og leie til eie i borettslag. Men startlån passer dårlig her: Husbanken skriver at systemet ikke er tilrettelagt for at startlån brukes til deleie, og forsøksordningen utelukker det. Kommunale leie-til-eie-ordninger, der du leier en bolig og senere kjøper den med startlån, finnes i noen kommuner. Deleie og startlån og leie til eie går gjennom mulighetene.

Kan du søke i en billigere nabokommune?

Det er fristende å søke startlån i en kommune med lavere priser. Husbanken skriver til privatpersoner at du kan sende søknad til alle kommuner, men at mange bare gir lån til personer som er bosatt der. Kommunen kan kreve inntil ett års folkeregistrert botid, med åpning for unntak, og kan kreve at finansieringsbeviset brukes i kommunen. For forsøksordningen er ett års botidskrav ifølge Husbanken ikke saklig. Hvordan dette praktiseres, varierer – se må du bo i kommunen for å få startlån der?

Når leie fortsatt er det beste

I noen tilfeller er svaret nei – startlånet hjelper ikke nok. Hvis den eneste godkjente boligen du har råd til, gir høyere boutgifter enn det du betaler i leie, eller hvis budsjettet bare så vidt holder med dagens rente, kan en trygg leiekontrakt være bedre enn et kjøp med liten margin. Husbanken ber kommunene sammenligne med hva en alternativ egnet leiebolig koster. Det er en reell vurdering, ikke et nederlag. Bostøtte gis både til leietakere og boligeiere, og boutgiftstaket er høyere i de dyreste kommunene – i 2026 med et tillegg på 27 982 kroner i året i Oslo.