Vanlig boliglån når du nesten oppfyller kravene

Banken kan gi deg lån selv om du bommer litt på ett av kravene, gjennom den såkalte fleksibilitetskvoten. Men det er bankens skjønn. Ofte er det enklere å flytte deg innenfor grensene – ved å fjerne kredittkortrammer, endre boligvalget eller få tilleggssikkerhet.

Ligger du like utenfor bankens krav, er ikke svaret nødvendigvis startlån. Bankene kan hvert kvartal gi en del lån som bryter kravene i utlånsforskriften, og mange søknader kan dessuten justeres slik at de havner innenfor. Det som avgjør, er hvilket krav du bommer på, og hvor mye. Startlånet er for dem som over tid ikke får lån i bank – ikke for dem som mangler 50 000 kroner i egenkapital i år.

Her får du kravene banken må følge, et regneeksempel, det som faktisk kan endre utfallet, og hvordan du sammenligner tilbudene du får.

De fire kravene banken må følge

Utlånsforskriften (forskrift 9. desember 2020 nr. 2648) gjelder for banker og andre finansforetak som låner ut til forbrukere. Den ble gjort varig og sist endret med virkning fra 31. desember 2024. For boliglån er det fire hovedkrav:

I tillegg må banken gjøre en grundig kredittvurdering etter finansavtaleloven § 5-2, med opplysninger om inntekt, utgifter og gjeld – også fra gjeldsregisteret. Viser vurderingen at du sannsynligvis ikke kan betale, skal banken si nei (avslagsplikten i § 5-4).

Legg merke til ordet samlet gjeld. Studielån, billån, forbrukslån, kredittkortrammer, din andel av fellesgjelden og et eventuelt startlån teller med. Kredittkortrammer regnes som fullt brukt i stresstesten, selv om saldoen er null (§ 5 andre ledd). Finansdepartementet skrev da forskriften ble endret i desember 2024 at den ikke er til hinder for at bankene gjør individuelle vurderinger av utgiftene, for eksempel for barnefamilier.

Fleksibilitetskvoten – bankens rom for unntak

Etter utlånsforskriften § 12 kan en bank hvert kvartal gi lån som bryter ett eller flere av kravene i §§ 5, 6, 7 og 9. Kvoten er 10 prosent av verdien av bankens boliglån det kvartalet, og 8 prosent eller inntil 15 millioner kroner for boliger i Oslo.

Tre ting er viktige å forstå. Kvoten er ikke en rettighet du kan kreve. Den deles på alle bankens kunder i kvartalet, så den kan være brukt opp. Og den brukes også når en bank gir grunnlån og kommunen gir startlån som topplån: Husbanken skriver i veilederen for startlån at banken i slike saker «bruker … sin fleksibilitetskvote til å innvilge lån utover krav i utlånsforskriften». Samlet belåning blir da nesten alltid over 90 prosent.

Banken må fortsatt gjøre en forsvarlig kredittvurdering. Kvoten gir rom for et brudd på en regel, ikke for et lån du ikke kan betale.

Et regneeksempel: 100 000 kroner for mye

Tenk deg en enslig person med 520 000 kroner i årsinntekt og ingen annen gjeld. Hun har spart 380 000 kroner og vil kjøpe en selveierleilighet til 3 000 000 kroner. Egenkapitalen holder: 10 prosent av 3 000 000 er 300 000, og resten går med til dokumentavgift (2,5 prosent, 75 000 kroner) og tinglysing (545 kroner per dokument i 2026). Men lånet blir 2 700 000 kroner, og fem ganger inntekten er 2 600 000. Hun bommer på gjeldsgraden med 100 000 kroner.

Stresstesten er heller ikke opplagt. SSB oppgir at gjennomsnittsrenten på nye nedbetalingslån med pant i bolig var 5,31 prosent i august 2026. Med 3 prosentpoeng påslag tester banken mot om lag 8,31 prosent. Et 30-års annuitetslån på 2 700 000 kroner gir da et terminbeløp på om lag 20 400 kroner i måneden, mot om lag 15 000 kroner med 5,31 prosent rente. Det er det høye beløpet hun må tåle i bankens budsjett.

Hva kan hun gjøre?

• Kjøpe litt billigere. En bolig til 2 890 000 kroner med 290 000 i egenkapital gir et lån på 2 600 000 kroner – akkurat innenfor gjeldsgraden.
• Se på borettslag. Der er det ingen dokumentavgift, så mer av sparepengene kan gå til egenkapital. Men fellesgjelden teller både i belåningsgraden og i gjeldsgraden, så regn på totalprisen.
• Be om fleksibilitetskvoten. Med stabil jobb, ingen annen gjeld og god betalingshistorikk er hun en typisk kandidat. Svaret avhenger av banken og kvartalet.
• Få en medlåntaker. En partner eller forelder med egen inntekt gir høyere samlet inntekt, men blir selv ansvarlig for lånet etter det som avtales (finansavtaleloven § 5-17).

Regnestykket er tenkt og forenklet. Bankene bruker sine egne renter og budsjettsatser.

Dette kan vippe en søknad

Rydd i småkredittene

Fordi alle kredittkortrammer regnes som fullt utnyttet i stresstesten, kan et ubrukt kort med 50 000 kroner i ramme koste deg lånerom. Å si opp kort du ikke bruker og nedbetale forbruksgjeld før du søker, er det enkleste grepet. Gjeldsregisteret skriver at avsluttede kort fjernes så snart banken melder sletting. Skjul aldri gjeld – banken ser gjeldsregisteret, og bevisst tilbakeholdte opplysninger kan gi banken rett til å heve avtalen.

Dokumenter inntekten godt

Gjeldsgraden regnes av personinntekten slik den er definert i skatteloven, men skattefri inntekt kan tas med når den er dokumenterbar og stabil over tid (§ 6). Barnetrygd er et eksempel Finansdepartementet har nevnt; kontantstøtte kan ikke regnes med. Fast ansettelse etter prøvetid, en ny lønnsavtale eller en dokumentert overgang til høyere stilling kan også telle.

Tilleggssikkerhet

Mangler du egenkapital, men oppfyller gjeldsgraden og stresstesten, kan pant i foreldrenes bolig, kausjon eller garanti legges til boligens verdi (§ 8). Pantet i foreldrenes bolig må ligge innenfor 90 prosent av den boligens verdi, inkludert lånet de har selv. Les om risikoen i tilleggssikkerhet i foreldrenes bolig og forskjellen på medlåntaker og kausjonist.

Fastrente

Ved lån med fast rente regnes renteøkningen fra utløpet av fastrenteperioden, og banken kan legge til grunn den inntekten du ventes å ha da (§ 5 tredje ledd, ny fra 31. desember 2024). For noen kan det gi litt mer rom. Til gjengjeld kan det koste å bryte en fastrenteavtale før tiden.

Sammenlign tilbudene – og bruk syv dager

Et tilbud om boliglån er bindende for banken i syv dager, regnet fra dagen etter at du fikk det (finansavtaleloven § 3-40). Det er laget for at du skal kunne sammenligne. Til gjengjeld har du ikke angrerett på et boliglån (§ 3-41).

Forbrukerrådet driver Finansportalen, der du kan sammenligne boliglånsrenter i bankene. Se på den effektive renten, som tar med gebyrene (§ 1-7). Banken kan kreve at du tar en gjeldsforsikring eller har konto hos dem, men ikke at du kjøper andre produkter for å få lånet (§ 5-8). Har du fått lånet, kan du forhandle videre – søsternettstedet vårt Økonomihjelpen har en guide til hvordan du forhandler renten på boliglånet.

Hvis banken sier nei

Banken har ingen plikt til å begrunne et avslag ut over å si fra om avslaget bygger på et automatisk databasesøk (finansavtaleloven § 5-3). Spør likevel hvilket krav som stoppet deg – mange banker svarer. Det forteller deg om du er nær nok til å prøve en annen bank, eller om problemet er så langvarig at startlån er aktuelt.

Startlån gis til personer som ikke får lån eller nok lån i ordinære kredittinstitusjoner (forskrift om lån fra Husbanken § 5-2). Det finnes ingen nasjonal regel om at du må ha fått to avslag. Husbanken skriver at kommunen normalt vil be om dokumentasjon fra bank, men at det ikke trengs når det klart er usannsynlig at du får banklån. Hva kommunen ser etter, står i må du ha fått avslag i banken først? Og ofte er kombinasjonen best: banklån i bunnen og startlån som topplån.