Ungdomslån og førstehjemslån i bankene
Ungdomslån og førstehjemslån er bankenes egne navn på boliglån med bedre pris for unge. Reglene for hvor mye du kan låne er de samme som for alle andre: 10 prosent egenkapital, gjeld maks fem ganger inntekten og stresstest. Startlån fra kommunen er noe helt annet.
Et ungdomslån er et vanlig boliglån der banken gir unge kunder bedre rente eller andre fordeler. Det senker ikke kravene til hvor mye du må ha i egenkapital eller hvor mye du kan låne. De kravene står i utlånsforskriften og gjelder alle bankenes boliglån, uansett hva produktet heter. Får du nei på et vanlig boliglån fordi du mangler egenkapital eller inntekt, vil du som regel få samme svar på et ungdomslån i samme bank.
Navnene varierer: ungdomslån, førstehjemslån, BSU-lån, lån for unge. Noen banker har tidligere også kalt slike lån «startlån», noe som har skapt forvirring. Startlån er i dag navnet på kommunens lån etter forskrift om lån fra Husbanken kapittel 5. Her får du forskjellen, det som typisk skiller ungdomslånene fra hverandre, og når det ene eller det andre passer.
Hva banken faktisk tilbyr
Det bankene gjør, er å prise lånet annerledes for en gruppe kunder. Typisk er det en lavere nominell rente enn bankens ordinære boliglån, gjerne knyttet til en øvre aldersgrense og i noen tilfeller til at du er førstegangskjøper eller har BSU i banken. Aldersgrensene, rabattene og vilkårene varierer mellom bankene og endres ofte. Vi har ikke kontrollert dem bank for bank, og vi anbefaler ikke enkeltbanker.
Det bankene ikke kan gjøre gjennom et produkt, er å se bort fra forskriften. Utlånsforskriften gjelder «finansforetakenes utlånspraksis ved utlån til forbrukere» (§ 2), og den har ingen egne regler for unge. Det betyr:
- Lånet kan ikke være mer enn 90 prosent av boligens verdi (§ 7). I borettslag regnes fellesgjelden med.
- Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekten (§ 6). Studielånet teller med.
- Du må tåle 3 prosentpoeng høyere rente, men minst 7 prosent (§ 5).
- Over 60 prosent belåning må du betale avdrag (§ 9).
Det eneste unntaket er fleksibilitetskvoten i § 12, som lar banken bryte kravene for inntil 10 prosent av utlånene hvert kvartal (8 prosent i Oslo). Den kan brukes for unge som for alle andre, men den er bankens skjønn. Mer om den i vanlig boliglån når du nesten oppfyller kravene.
Ungdomslån, startlån og forsøksordningen side om side
| Ungdomslån i bank | Ordinært startlån | Startlån til førstegangsetablerere | |
|---|---|---|---|
| Hvem gir lånet | Banken | Kommunen | Kommunen (forsøkskommuner) |
| Regelverk | Utlånsforskriften og bankens egne vilkår | Forskrift om lån fra Husbanken kap. 5, 7 og 8 | Samme, med avvik etter § 1-3 |
| Egenkapital | Minst 10 % | Intet krav i forskriften | Minst 5 %, uten unntak |
| Gjeld maks 5 × inntekt | Ja | Nei – kommunen vurderer betjeningsevne | Nei – kommunen vurderer betjeningsevne |
| Aldersgrense | Ofte en øvre grense for rabatten | Ingen | Ingen |
| Rente | Bankens pris | Husbankens rente + inntil 0,25 prosentpoeng | Som ordinært startlån |
| Behovsprøving | Nei | Ja – langvarige problemer og sparing | Ja, med strengere sparekrav |
| Varighet | Vanlig nedbetalingstid | Normalt inntil 30 år | Maks ti år, så refinansiering i bank |
Husbankens flytende rente er 4,131 prosent fra 1. november 2026 ved månedlige terminer, og kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng. Gjennomsnittsrenten på nye boliglån i bankene var 5,31 prosent i august 2026 (SSB). Det betyr ikke at startlån er et billigere ungdomslån – det er et lån for dem som ikke får lån i bank i det hele tatt.
Startlån er ikke en ordning for alle unge
Fram til 2014 var «unge i etableringsfasen» en egen målgruppe for startlånet. Da ble ordningen dreid mot dem som har det vanskeligst. I dag gis ordinært startlån etter § 5-1 til «personer med langvarige boligfinansieringsproblemer». Husbanken skriver i veilederen at «unge med liten egenkapital, som over tid ikke har mulighet til å spare opp tilstrekkelig egenkapital selv, oppfyller vilkårene for å få startlån». Det avgjørende er altså over tid. En 24-åring med fast jobb og god lønn som bare trenger to år til på å spare, er ikke i målgruppen. En 24-åring med lav inntekt og små utsikter til å spare kan være det.
Forsøksordningen for førstegangsetablerere er laget for gruppen midt imellom: folk som har litt egenkapital og noe bedre økonomi, men som ikke får nok lån i banken. Den finnes bare i kommuner som har fått midler. Hvem som kvalifiserer, står i startlån for unge førstegangskjøpere.
Slik sammenligner du ungdomslån
Rabatten på et ungdomslån kan være verdt penger. Tenk deg et lån på 2 500 000 kroner der ungdomsrenten er 0,2 prosentpoeng lavere enn bankens ordinære rente. Det er om lag 5 000 kroner mindre i renter det første året, eller rundt 3 900 kroner etter rentefradraget på 22 prosent. Men det er bare én av flere ting å se på.
- Sammenlign effektiv rente. Den tar med gebyrer og er den riktige å sammenligne (finansavtaleloven § 1-7). Forbrukerrådets Finansportalen viser bankenes boliglånsrenter side om side.
- Sjekk når rabatten faller bort. Mange ungdomsrenter gjelder til en viss alder. Når du passerer den, går du over på ordinær rente. Spør hvilken rente du da får.
- Se hva du må kjøpe i tillegg. Banken kan ikke kreve at du kjøper andre produkter for å få lånet, men kan kreve at du har konto der eller tar en gjeldsforsikring (finansavtaleloven § 5-8). Rabatter som forutsetter at du samler alt i banken, er lovlige – men regn på om de lønner seg.
- Bruk syv dager. Et tilbud om boliglån er bindende for banken i syv dager fra dagen etter at du fikk det (§ 3-40). Du har ikke angrerett når du først har skrevet under (§ 3-41).
- Tenk på BSU-kontoen. Noen fordeler er knyttet til at du sparer BSU i banken. BSU-kontoen kan flyttes mellom banker ved direkte overføring, men du kan bare ha én.
Husk også at renten på et boliglån kan endres underveis. Endringer til ulempe for deg kan tidligst settes i verk to måneder etter at banken har varslet deg (finansavtaleloven § 3-13), med mindre renten er avtalt knyttet til en offentlig referanserente – da kan endringen skje straks (§ 3-15). Et godt ungdomstilbud i dag sier derfor lite om renten om tre år. Det du kan gjøre, er å følge med, hente nye tilbud jevnlig og flytte lånet hvis det lønner seg. Husbankens flytende rente, som startlånet bygger på, følger markedsrenten med noen måneders forsinkelse – også når renten stiger, slik den har gjort i 2026.
Fordelen er prisen, ikke lånebeløpet
Et ungdomslån gir deg ikke lov til å låne mer. Har du regnet ut at du trenger lån utover fem ganger inntekten eller mangler egenkapital, er det tilleggssikkerhet, medlåntaker, fleksibilitetskvoten – eller startlån – som kan hjelpe, ikke et annet produktnavn.
Hva med BSU?
BSU er en spareordning med skattefradrag, ikke et lån. I 2026 kan du spare inntil 27 500 kroner i året og 300 000 kroner totalt, med 10 prosent fradrag i skatten, til og med det året du fyller 33 (Skatteetaten). Pengene kan brukes som egenkapital når du tar dem ut ved kjøpet. Mens de står på kontoen, regnes de ikke med i bankens beregning av belåningsgrad og gjeldsgrad. Les mer i BSU – boligsparing for ungdom.
Når passer hva?
Ungdomslån passer når du har stabil inntekt, 10 prosent egenkapital eller tilleggssikkerhet, og gjelden etter kjøpet holder seg under fem ganger inntekten. Da er det et spørsmål om pris, og du bør hente tilbud fra flere banker.
Startlån kan være aktuelt når banken sier nei fordi inntekten eller egenkapitalen ikke vil strekke til på mange år, for eksempel ved lav, men stabil inntekt, uføretrygd eller enslig omsorg for barn. Startlånet kan også brukes sammen med et banklån, slik at banken gir grunnlånet og kommunen toppen – se samfinansiering.
Ingen av delene passer når du ikke klarer å betjene et lån med god margin. Da kan leie være det tryggeste en stund. Se leie eller eie og den samlede oversikten over alternativer til startlån.
Spør banken om dette
Be om et skriftlig svar på hvilket av kravene i utlånsforskriften du eventuelt ikke oppfyller, og med hvor mye. Svaret er nyttig både om du vil prøve en annen bank, og om du skal søke startlån – kommunen vil vite hvorfor banken sa nei. Banken har ikke plikt til å begrunne avslag (finansavtaleloven § 5-3), men mange gjør det når du spør.
Vanlige spørsmål
Kan jeg få ungdomslån uten egenkapital?
Som hovedregel nei. Ungdomslån følger utlånsforskriften med maks 90 prosent belåning. Banken kan gjøre unntak innenfor fleksibilitetskvoten, eller du kan stille tilleggssikkerhet, for eksempel pant i foreldrenes bolig.
Er startlån det samme som førstehjemslån?
Nei. Førstehjemslån er bankens produkt. Startlån gis av kommunen til personer med langvarige finansieringsproblemer, etter forskrift om lån fra Husbanken.
Hvor gammel kan jeg være for å få ungdomslån?
Det bestemmer banken selv, og grensene varierer. Startlån har ingen aldersgrense, og Husbanken skriver at en aldersgrense i kommunale retningslinjer vil være i strid med likestillings- og diskrimineringsloven.
Kan jeg kombinere ungdomslån og startlån?
Ja, et banklån kan kombineres med startlån som topplån hvis kommunen vurderer at du er i målgruppen. Banken bruker da vanligvis fleksibilitetskvoten, fordi samlet belåning blir over 90 prosent.
