Slik regnes lånebeløpet ut – et fullt eksempel med to husstander

Kommunen regner baklengs: Hva har husstanden igjen hver måned etter livsopphold og boutgifter? Hvor stort lån tåler det beløpet med 7 prosent testrente over 30 år? Derfra følger boligprisen, omkostningene og fordelingen mellom bank og startlån.

Det finnes ingen fast beløpsgrense for startlån. Forskrift om lån fra Husbanken setter ikke noe tak; grensen følger av hva husstanden din tåler å betale, hva en nøktern bolig koster der du bor, og om en bank kan bidra. Kommunen regner seg baklengs fra budsjettet: Først finner den hvor mye du har igjen hver måned etter livsopphold og faste utgifter. Så regner den ut hvor stort lån det beløpet kan bære med en testrente som er høyere enn renten du faktisk betaler. Det gir et maksimalt lån, og derfra en maksimal boligpris. Til slutt fordeles finansieringen mellom bank og startlån. Under går vi gjennom alle trinnene med to tenkte husstander, regnet ut tall for tall.

Rammene for hva startlånet kan brukes til og hvilke vilkår som gjelder, står i den eldre artikkelen hvor mye kan jeg få i startlån? Her konsentrerer vi oss om selve regnestykket.

Trinn 1: Hva husstanden har igjen hver måned

Forskriften § 5-2 tredje ledd sier at søkeren «må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold». Dette kalles betjeningsevne. Husbanken skriver i veilederen til kommunene at utgangspunktet er inntekt etter skatt, minus livsopphold, andre faste utgifter som forbruksgjeld, studielån, barnehage, SFO og bidrag, og antatt vedlikehold av boligen.

To ting er verdt å vite om livsoppholdet:

• Husbanken anbefaler at kommunen tar utgangspunkt i søkerens faktiske forbruk, og at SIFOs referansebudsjett kan brukes som referanse.
• Beløpet til livsopphold må minst tilsvare veiledende sats for økonomisk sosialhjelp.

Kommunene bruker ulike satser, og det er en av grunnene til at to kommuner kan komme til ulike svar for samme husstand. Hvordan kommunen kommer fram til livsoppholdet, er forklart i slik regner kommunen ut hva du trenger å leve av.

I eksemplene under er inntekten og livsoppholdet tenkte tall, valgt for å vise metoden. Din kommune vil bruke dine faktiske tall og sine egne satser.

Legg merke til den siste utgiftslinjen. Felleskostnader i et borettslag eller sameie hører hjemme her, og høye felleskostnader spiser direkte av lånet du kan få. Hvilke utgifter kommunen typisk tar med, står i utgiftene kommunen ser på.

Trinn 2: Testrenten – hvorfor kommunen ikke regner med dagens rente

Kommunen skal vite at du klarer lånet også om renten stiger. Husbanken anbefaler derfor kommunene å teste betjeningsevnen med en kalkulasjonsrente (Husbanken kaller det rentestresstest): gjeldende styringsrente pluss 2,5 prosentpoeng, der kommunens rentepåslag er inkludert. Norges Bank satte styringsrenten til 4,5 prosent fra 24. september 2026. Testrenten blir da 7,0 prosent.

Til sammenligning er renten du faktisk betaler på et startlån Husbankens rente pluss kommunens påslag på inntil 0,25 prosentpoeng (forskriften § 8-2). Husbankens flytende rente er 4,131 prosent fra 1. november 2026 (ved månedlige terminer). Med fullt påslag blir det 4,381 prosent. Testrenten ligger altså rundt 2,6 prosentpoeng over den faktiske renten. Endringer i markedsrentene slår inn i Husbankens flytende rente med noen måneders forsinkelse. Mer om renten i renten på startlån.

Husbanken understreker at kravet til betjeningsevne for startlån ikke er det samme som bankenes krav etter utlånsforskriften. Kommunen er ikke bundet av bankenes stresstest, egenkapitalkrav eller gjeldsgrad.

Trinn 3: Fra månedsbeløp til maksimalt lån

Nå snus annuitetsformelen. Et annuitetslån har like store terminbeløp gjennom hele løpetiden. Spørsmålet er: Hvor stort lån gir et terminbeløp på 13 000 (A) eller 21 000 kroner (B) i måneden, med 7 prosent rente og 30 års løpetid? Formelen er lån = terminbeløp × (1 − (1 + r)⁻ⁿ) / r, der r er månedsrenten (7 / 12 = 0,583 prosent) og n er antall terminer (360).

En nyttig tommelfingerregel fra samme formel: Hver tusenlapp i måneden du har rom for i budsjettet, tilsvarer om lag 150 000 kroner i lån med disse forutsetningene. Det er derfor feil i budsjettet betyr så mye. Finner du en utgift som er talt to ganger, kan du be kommunen regne på nytt – se fikk mindre startlån enn du søkte om?

Løpetiden er som hovedregel inntil 30 år. Forskriften § 8-5 åpner for inntil 50 år i særlige tilfeller, blant annet når låntakeren har varig lav inntekt. Husbanken skriver at lånet ikke skal ha lengre løpetid enn 30 år hvis økonomien tilsier at det kan nedbetales på 30 år.

Trinn 4: Fra maksimalt lån til boligpris

Lånet skal dekke både kjøpesummen og omkostningene. Husbanken skriver at ordinært startlån kan dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger. Vi tenker oss at begge husstandene kjøper selveierbolig uten egenkapital, med et grunnlån i bank og startlån på toppen. Da kommer disse kostnadene i tillegg til kjøpesummen:

• dokumentavgift: 2,5 prosent av kjøpesummen (ikke ved borettslagsandel)
• tinglysingsgebyr: 545 kroner per dokument i 2026 – her for skjøtet og to pantedokumenter (bank og kommune)
• etableringsgebyr: vi bruker 4 000 kroner, som er tallet i Husbankens regneeksempel. Kommunenes egne gebyrer varierer.

Kjøper husstanden i borettslag, faller dokumentavgiften bort, men da må andel fellesgjeld regnes med i totalprisen, og felleskostnadene inn i budsjettet i trinn 1. Du kan regne på dine egne omkostninger med omkostningskalkulatoren.

Boligprisen må også godtas av kommunen. Boligen skal være «egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet» (§ 5-3 andre ledd), og noen kommuner har veiledende maksbeløp. Bergen kommune oppga 16. oktober 2026 en veiledende maks låne- og kjøpesum inkludert fellesgjeld på 3 750 000 kroner for én voksen og 4 800 000 kroner for to voksne med to barn. Begge eksemplene ligger under de grensene, men i en kommune med lavere ramme kunne boligprisen, ikke betjeningsevnen, blitt det som avgjorde. Se øvre grenser i kommunene.

Trinn 5: Bankens del og startlånets del

Kommunen «skal vurdere om samfinansiering kan oppnås» (§ 5-3 tredje ledd). Kan en bank gi et grunnlån, gir kommunen ofte bare toppen som startlån. Kristiansand skriver for eksempel at startlån som hovedregel gis sammen med minst 85 prosent grunnfinansiering fra bank. Vi bruker 85 prosent av kjøpesummen som bankens del:

*5,31 prosent er SSBs gjennomsnitt for nye nedbetalingslån med pant i bolig i august 2026, før styringsrenten ble satt opp i september. Din bank kan gi en annen rente. Alle beløp er annuitetslån over 30 år.

Den faktiske månedskostnaden ligger godt under det husstanden ble testet for (13 000 og 21 000 kroner). Det er nettopp meningen: Differansen er bufferen hvis renten stiger.

Hva som endrer regnestykket mest

Regn gjerne på dine egne tall i startlånskalkulatoren. Disse faktorene flytter resultatet mest:

• Livsoppholdssatsen. 1 000 kroner høyere livsopphold i måneden gir om lag 150 000 kroner mindre lån.
• Styringsrenten. Testrenten følger styringsrenten. Ved neste rentemøte 5. november 2026 kan den endres, og da endres også maksimalt lån.
• Annen gjeld. Et billån eller studielån trekkes fra før lånet beregnes. Et forbrukslån på 3 000 kroner i måneden tilsvarer omtrent 450 000 kroner i tapt startlån.
• Egenkapital du har. Kommunen kan be deg bruke noe av den, men ikke alt. Husbanken anbefaler at søkeren kan holde igjen minst to netto månedslønner. Se startlån uten egenkapital.
• Felleskostnader. En borettslagsbolig med høy fellesgjeld kan se billig ut, men felleskostnadene trekkes fra i trinn 1.

Når kommunen sier nei selv om regnestykket går opp

Betjeningsevnen er bare én del av vurderingen. Startlånet er for dem som ikke får lån eller nok lån i vanlig bank (§ 5-2), og kommunen skal behovsprøve søknaden (§ 5-4): Har du langvarige problemer med å finansiere bolig, og har du spart det du kunne? Husbanken skriver at personer med tilstrekkelig inntekt og egenkapital for banklån ikke skal ha startlån. Unntakene i § 5-4 andre ledd – blant annet for barnefamilier som trenger en stabil bolig – fritar fra behovsprøvingen, men aldri fra kravet om betjeningsevne. Og kommunen kan ha brukt opp årets midler. Les mer i behovsprøvingen.