Når foreldrene hjelper: gave, lån eller forskudd på arv

Foreldre kan hjelpe med gave, lån, sikkerhet i egen bolig eller ved å bli medlåntakere. Bare gaven blir egenkapital i bankens øyne. Den er avgiftsfri, og den regnes bare som forskudd på arv hvis foreldrene har satt det som betingelse.

Vil foreldrene dine hjelpe deg inn på boligmarkedet, kan de gjøre det på fire måter: gi deg penger, låne deg penger, stille sikkerhet i sin egen bolig eller bli medlåntakere på lånet ditt. Juridisk er dette fire helt ulike ting. Bare gaven blir egenkapital i bankens forstand. Et lån fra foreldrene er gjeld, og sikkerhet og medlåntakerskap gjør foreldrene ansvarlige hvis du ikke betaler.

Gaven er fri for avgift – arveavgiften ble opphevet fra 1. januar 2014. Og en gave blir ikke automatisk forskudd på arv. Etter arveloven § 75 skjer det bare hvis foreldrene har satt det som betingelse, helst skriftlig og kjent for søsknene dine. Her går vi gjennom de fire formene, hva de betyr for søsken og arv, og hvordan banken og kommunen ser på dem når du søker lån eller startlån.

Fire måter å hjelpe på

Sikkerhet i foreldrenes bolig er gjennomgått i tilleggssikkerhet i foreldrenes bolig, og forskjellen på de to siste kolonnene står i medlåntaker eller kausjonist. Resten av denne artikkelen handler mest om gave og lån.

Gave: avgiftsfri, men tenk på søsknene

Arveavgiftsloven ble opphevet ved lov 13. desember 2013 nr. 110, med virkning for gaver gitt 1. januar 2014 eller senere. Foreldre kan altså gi barna penger til egenkapital uten å betale avgift av gaven.

Ett unntak er verdt å kjenne til. Gir foreldrene deg en selveierbolig, eller selger den billig til deg, betales dokumentavgift på 2,5 prosent av full markedsverdi når skjøtet tinglyses – også når overføringen er en gave eller et forskudd på arv. Ved overføring av en borettslagsandel er det ingen dokumentavgift.

Gave eller forskudd på arv?

Mange tror at en stor gave fra foreldrene automatisk blir trukket fra arven senere. Slik er det ikke. Arveloven fra 2019, som gjelder fra 1. januar 2021, sier:

«Har en livsarving mottatt en ytelse av økonomisk verdi fra arvelateren, skal ytelsen avkortes i livsarvingens arv hvis dette var satt som en betingelse for ytelsen. En betingelse om avkorting bør være skriftlig og gjort kjent for de andre livsarvingene.»

«Avkortes» betyr at gaven trekkes fra det du arver. Uten en slik betingelse er gaven bare en gave. Dette følger av § 75 andre ledd når foreldrene ikke har bestemt noe annet:

• Gaven regnes med verdien den hadde da du fikk den. Den justeres ikke for prisstigning.
• Er forskuddet større enn arven din, trenger du ikke betale noe tilbake.
• Dør du før foreldrene, avkortes forskuddet i barnas arv.
• Avkortingen påvirker bare fordelingen mellom barna, ikke det en gjenlevende ektefelle eller samboer arver.

Må foreldrene behandle barna likt?

Arveloven har ingen generell regel om at foreldre må gi like store gaver til alle barna mens de lever. Pliktdelsarven i § 50 – to tredeler av formuen, men aldri mer enn 15 ganger grunnbeløpet per barn – gjelder det foreldrene etterlater seg når de dør. Med grunnbeløpet fra 1. mai 2026 er taket 2 048 235 kroner per barn.

Ett unntak gjelder når en forelder sitter i uskifte etter den andre forelderens død. Da sier § 23: «Den lengstlevende ektefellen kan ikke uten samtykke fra arvingene gi gaver som står i misforhold til formuen i uskifteboet.» Arvingene kan reise søksmål for å omstøte en slik gave innen ett år. Får du en stor gave fra en forelder som sitter i uskifte, bør søsknene ha samtykket skriftlig.

Vil du lese mer om gavebrev, særeie og skatt når foreldre gir bort en bolig eller hytte, har søsternettstedet vårt om privatøkonomi en egen artikkel om gaver til barn og forskudd på arv.

Lån fra foreldre: gjeld, ikke egenkapital

Mange foreldre sier «du betaler tilbake når du kan». Det er verken en gave eller en tydelig låneavtale. Bestem dere for hva det er, og skriv det ned. Er det et lån, bør et gjeldsbrev vise beløp, rente eller at lånet er rentefritt, nedbetalingsplan og hva som skjer ved salg av boligen.

For banken er et lån fra foreldrene gjeld som alle andre lån. Utlånsforskriften måler «kundens samlede gjeld» når banken sjekker at gjelden ikke overstiger fem ganger årsinntekten (§ 6), og når den tester om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, men minst 7 prosent rente (§ 5). Et lån fra foreldrene til egenkapitalen gjør altså at du får mindre lån i banken, ikke mer.

Skatteetaten regner «private lån, for eksempel fra familiemedlemmer» som lån du skal oppgi i skattemeldingen, og du må kunne dokumentere lånet med en låneavtale eller bekreftelse hvis Skatteetaten spør.

Hva kommunen legger vekt på ved startlån

Startlån er ment for dem som har langvarige problemer med å få lån eller nok lån i banken (forskrift om lån fra Husbanken § 5-2). Derfor påvirker foreldrehjelp også startlånssøknaden – i begge retninger.

En gave kan gjøre startlånet unødvendig

Får du en gave som dekker bankens krav om 10 prosent egenkapital, og inntekten din tåler banklånet, kan svaret fra kommunen bli at du ikke trenger startlån. Husbanken skriver i veilederen at personer med tilstrekkelig inntekt og egenkapital for banklån ikke skal ha startlån. Det er ikke noe nederlag – det betyr at du klarer deg i det vanlige markedet.

Eller gjøre deg kvalifisert

I kommuner som er med i forsøket med startlån til førstegangsetablerere er det et absolutt krav om minst 5 prosent egenkapital av kjøpesummen, inkludert andel fellesgjeld. For en bolig til 2 400 000 kroner er det 120 000 kroner. En gave på dette beløpet kan være forskjellen på ja og nei.

Kommunen kan be deg bruke en del av gaven

Får du penger fra foreldrene og søker ordinært startlån, kan kommunen kreve at deler av egenkapitalen brukes i kjøpet, men ikke all. Husbanken anbefaler at du får beholde minst to netto månedslønner. Noen kommuner har strammere egne regler: Kristiansand skriver i sine retningslinjer at formue over 1,5 måneders nettoinntekt som hovedregel må brukes som egenkapital.

Et lån fra foreldrene er en utgift i budsjettet

Kommunen regner ut om du kan betale startlånet og fortsatt ha nok å leve av. Skal du betale tilbake et lån til foreldrene, er det en fast utgift som reduserer hva du kan betjene. Husbanken skriver at kommunen tar utgangspunkt i inntekt etter skatt og trekker fra livsopphold og andre faste utgifter, som forbruksgjeld og studielån.

Søke sammen med foreldrene?

Husbanken skriver at flere kan søke startlån sammen, også andre enn ektefeller og samboere, men at alle må oppfylle vilkårene. Kommunene praktiserer dette ulikt. Kristiansand gir etter sine retningslinjer normalt ikke startlån til foreldre og voksne barn som vil kjøpe sammen, med mindre det dokumenteres et særskilt behov. Hva som gjelder der du bor, står i kommunens egne retningslinjer – se også å søke startlån sammen med andre.

Når foreldrene stiller sikkerhet

Mange foreldre har ikke penger å gi, men har verdier i boligen sin. Da kan de stille boligen som tilleggssikkerhet for lånet ditt i banken. Utlånsforskriften § 8 lar banken legge pantet til boligens verdi når den beregner belåningsgraden. Men sikkerheten hjelper ikke på gjeldsgraden eller stresstesten, som gjelder deg og din inntekt. Foreldrene er beskyttet av egne regler i finansavtaleloven, blant annet om kredittvurdering av dem og varsel ved mislighold. Les om reglene og risikoen før de skriver under, og les om kausjon for boliglån hvis banken heller ber om en vanlig kausjon.

Den eldre artikkelen vår om å skaffe egenkapital omtaler slik sikkerhet som et topplån som «regnes som egenkapital». Det er upresist: lånet er fortsatt gjeld som teller fullt hos deg.

Spørsmål foreldrene bør stille seg

1. Har vi råd til å gi pengene bort for godt – eller trenger vi dem til egen pensjon, pleie eller en senere boligendring?
2. Skal gaven avkortes i arven? Hvis ja: skriv det ned nå, og fortell det til de andre barna.
3. Er det egentlig et lån? Da trengs et gjeldsbrev, og barnet må kunne betale både banken og oss.
4. Hvis vi stiller sikkerhet: tåler vi at boligen vår kan bli solgt hvis barnet ikke betaler?
5. Sitter en av oss i uskifte? Da trengs samtykke fra arvingene til store gaver.

For deg som barn er det like viktig å være ærlig om egen økonomi. Hjelpen er ment å gjøre deg selvstendig, og det beste utgangspunktet er et lån du faktisk kan betjene. Har du spart selv, kan du kombinere hjelpen med egne midler fra BSU.